Si quiero comprar un piso y está alquilado, ¿puedo echar al actual inquilino?

En la búsqueda de vivienda de segunda mano, cualquier futuro comprador puede encontrar anuncios en los que indica que en ese inmueble vive un inquilino. En esos casos, ¿cuál es la mejor opción?

La confusión es inmediata. Días, semanas o meses buscando una vivienda asequible, sobre todo en las grandes ciudades, encuentras una que te gusta y hasta podrías pagarla. Lees detenidamente el comentario del propietario y encuentras una frase que te perturba: “La casa tiene un inquilino y paga bien”.

¿Y ahora qué? ¿La descarto porque ya hay alguien viviendo ahí? ¿Es legal vender un inmueble con una persona que tiene un contrato de alquiler vigente? ¿Y si no quiere irse? Son muchas las dudas y clara la ley.

El director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España, Fernando Acedo-Rico, resalta la importancia de comprobar el plazo de duración del contrato de arrendamiento aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. “Yo sugeriría a cualquier persona que no lo compre el piso, salvo que lo quiera para tener alquilado y ganar una renta”, afirma. “Si el contrato de alquiler está vigente no puedes echar al inquilino”, señala.

¿Y si el propietario asegura que el inquilino va a irse, incluso por escrito? “Por escrito lo tendría que aportar el inquilino, en todo caso, pero se puede volver atrás hasta el momento que le echen”, expone.

Desde Foro Consultores Inmobiliarios recuerdan que “el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto”. Para aclararnos, la persona que está alquilada tiene preferencia de compra y, por tanto, el propietario debe comunicarle su intención de vender la vivienda.

A partir de este momento, se abren dos opciones. Que el inquilino quiera comprar la vivienda o que desestime esa opción. En el segundo caso, el propietario puede venderla sin problema. Eso sí, con algunos condicionantes para cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos. “El comprador debe saber que tiene que cumplir lo que esté previsto en el contrato de alquiler", aclara el Foro de Consultores Inmobiliarios. Por tanto, se subroga a las condiciones que tenga y no puede echarle tan fácilmente.

Lo que dice la ley

La primera cuestión que debe preguntar al vendedor es la fecha en la que suscribió el contrato. Dependiendo de ella, se abren dos nuevas variantes: si está inscrito o no en el Registro de la Propiedad, según explica Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel de Derecho Inmobiliario en Bird&Bird. “La cuestión no es sencilla”, avisa.

Vamos por partes y despacio para dejar lo más claro posible la cuestión. Para los contratos suscritos hasta el 6 de junio de 2013: “Antes de la reforma liberalizadora, el arrendamiento debía mantenerse por el nuevo propietario-comprador al menos durante los primeros cinco años de duración del contrato (si la duración pactada inicialmente era inferior a cinco años)”, indica Jacobo Sánchez-Andradre.

Todo ello estuviera o no inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el propietario-comprador lo fuera o no de buena fe (y desconociera o no por tanto la existencia del arrendamiento) o aunque las partes hubieran pactado algo distinto en el contrato.

Si la duración inicialmente pactada en el arrendamiento fuera superior a cinco años, el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que el propietario-comprador lo fuera de buena fe -y desconociera por tanto la existencia del arrendamiento-.

En este caso, añade el experto de Bird&Bird, el propietario-comprador solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

En este supuesto, si las partes hubieren pactado que el arrendamiento quedaría extinguido, el arrendamiento solo deberá respetarse durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Contratos posteriores a junio de 2013

La reforma liberalizadora de 2013 estableció la obligación de inscribir los alquileres en el Registro de la Propiedad para que tuvieran efectos frente a terceros. Esta medida provocó, según Jacobo Sánchez-Andrade, que “se flexibilizaran drásticamente los requisitos (en beneficio del arrendador) de tal forma que si el arrendamiento no estaba inscrito al tiempo de materializarse la compra y el propietario-comprador lo era de buena fe -y desconocía por tanto se existencia- (cosa que según la Ley Hipotecaria, se presume, salvo prueba en contrario) entonces quedaba extinguido”.

Si la finca adquirida no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicaba el código civil que en su artículo 1571 proclama el principio de "venta quita renta". “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usara de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen”.

Aplicado a fincas urbanas, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Contratos posteriores al 6 de marzo de 2019

A partir de esta fecha, apunta Jacobo Sánchez-Andrade, se eliminan las trabas impuestas por el régimen liberalizador del 2013, y se intenta recuperar la regulación original con algún matiz. En concreto, “se elimina la obligación de inscripción de los arrendamientos para que estos tengan efectividad frente a terceros”. De esta manera, se abren dos vías.

El arrendamiento habrá de mantenerse por el nuevo propietario-comprador al menos durante los primeros cinco años de duración del contrato si el arrendador es persona física o siete años si el arrendador es persona jurídica (en ambos casos si la duración pactada inicialmente era inferior a ese plazo).

Todo esto estuviera o no inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el propietario-comprador lo fuera o no de buena fe -y desconociera o no por tanto la existencia del arrendamiento- o aunque las partes hubieran pactado algo distinto en el contrato.

Si la duración pactada en el alquiler fuera superior a cinco años (en caso de persona física) o siete años (en caso de persona jurídica), el propietario-comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que el propietario-comprador lo fuera de buena fe -y desconociera por tanto la existencia del arrendamiento-.

En este segundo caso, afirma el Counsel de Derecho Inmobiliario en Bird&Bird , “el propietario-comprador solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años o siete años según el caso, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco o siete años según el caso, reste por cumplir”.

“Si en este supuesto, si las partes hubieren pactado que el arrendamiento quedaría extinguido, el arrendamiento solo deberá respetarse durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco o siete años según sea persona física o jurídica”, concluye Jacobo Sánchez-Andrade.