Con motivo del estado de alarma provocado por la pandemia que sufrimos, surgen multitud de cuestiones en el ámbito inmobiliario. Una que pueden hacerse muchos inquilinos es qué pasa si mi contrato de alquiler finaliza el 31 de marzo.
Para empezar y aportar tranquilidad a todo el mundo, “se entiende de forma tácita que el contrato queda prorrogado hasta que se levante la situación excepcional de estado de alarma”, explica el abogado especializado en arrendamientos e inmobiliario del despacho Sanahuja Miranda, Ignasi Vivés.
De hecho, algo tan habitual como hacer la mudanza está prohibido. “De la lectura del artículo 7 del Real Decreto aprobado el 14 de marzo se deduce claramente que durante el periodo de estado de alarma no está permitido hacer mudanzas”, reconoce el abogado de Sanahuja Miranda.
Todo lo relacionado con movimiento de personas queda paralizado. Otro ejemplo trivial, como entregar las llaves al propietario no está definido en el Real Decreto. Sin embargo, Ignasi Vivés recomienda que “por razón de salud se considera que lo mejor y más acertado es evitar cualquier tipo de desplazamiento que no sea absolutamente necesario y que no esté plenamente justificado”.
Por tanto, mejor no hablar de firmar el nuevo contrato. “No tiene mucho sentido, dada la limitación de la movilidad de los ciudadanos”, reconoce el letrado. Además, si el contrato queda prorrogado hasta el fin del estado de alarma nadie se verá en la calle.
Los nuevos inquilinos en abril
Todos aquellos inquilinos que estrenaran casa el 1 de abril y no puedan hacer la mudanza, ¿tienen que pagar el mes de su nueva vivienda? Desde el bufete Andersen Tax & Legal apuntan que antes que nada, “cabe recordar las principales obligaciones contraídas por cada una de las partes”. Por un lado, el arrendador se compromete a poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado de tal manera que este pueda usarlo y disfrutarlo. Por otro lado, el arrendatario se compromete a abonar mensualmente el pago de la renta.
A partir de ahí, y tomando en consideración la restricción a la libertad de circulación impuesta a la mayor parte de los ciudadanos por el art. 7 del RD 463/2020, los expertos de Andersen Tax & Legal abren dos escenarios.
En el caso de que el inquilino acredite que no puede realizar la mudanza, el arrendatario no tendría la obligación de abonar el nuevo alquiler, dado que no puede utilizar y disfrutar lo que es objeto de arriendo debido a una causa de fuerza mayor –restricción a la libertad de circulación, y, por ende, a efectuar la mudanza‒.
Ante esta situación, expone el despacho, “el acceso al nuevo inmueble ha devenido imposible, por lo que no se incurre en la obligación de abonar el nuevo alquiler, al menos en tanto en cuanto dure el estado de alarma por los motivos anteriormente expuestos”.
En segundo lugar, el arrendatario también podrá diferir la obligación de restitución del inmueble cuyo contrato iba a verse resuelto a partir del 31 de marzo de 2020 en base a la existencia de una causa de fuerza mayor (la misma restricción de libertad de movimiento a la que hemos aludido anteriormente) y ello durante todo el tiempo que se extienda el estado de alarma. Ojo, este hecho no impide que se continúe abonando la renta de la vivienda que se ocupa.
Impagos de la renta
Además, Ignasi Vivés recuerda que “debemos entender que durante la declaración de estado de alarma, el negocio jurídico del arrendamiento queda suspendido, y se reanudarán sus efectos toda vez se levante la situación de alarma”.
Este detalle cobra especial interés en situaciones de impago. “cuando se reanude la actividad judicial, el propietario podrá reclamar las rentas impagadas”, afirma Ignasi Vivés. No obstante, “ya se está exhortando a las partes para que, aunque sea de forma provisional, se pueda llegar a un acuerdo sobre la regulación del alquiler durante este periodo tan excepcional para que tanto propietario como inquilino salgan lo menos perjudicados”.