Donar una vivienda a un hijo: recomendaciones, pasos a seguir e impuestos a pagar

Hombre prevenido vale por dos. Mujer también. Este refrán español, unido a los desgraciados últimos acontecimientos provocados por el Covid-19 y la posible subida de algunos impuestos como el de sucesiones ha reactivado la opción de donar a los hijos algunos bienes en vida.

En España, la vivienda es uno de los bienes más preciados. Más aún viendo los precios que están alcanzando en algunas zonas. Por eso, donar una casa a un hijo o hija representa uno de los mayores colchones de estabilidad que los padres pueden ofrecer a sus descendientes.

Sin embargo, es necesario conocer los pasos a realizar y una serie de consideraciones a tener en cuenta para realizar todo el proceso acorde a la ley y así no tener sorpresas desagradables en el futuro.

Cuidado si hay más hijos

Para empezar, la donación se regula en el artículo 618 del Código Civil y se define como “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. Por tanto, es sencillamente dar algo a alguien a cambio de nada, o lo que comúnmente se conoce como hacer un regalo.

También hay que tener en cuenta, como apunta para Invertia Isidro del Moral, cohead de Bird & Bird en Madrid que además dirige el área de inmobiliario del despacho, “en los territorios con normativa foral, habría que atender a dicha legislación, y si la misma contiene alguna especialidad al respecto”.

Una consideración previa a tener en cuenta para los padres que tienen más de un hijo. “Aunque la donación sea un regalo, o precisamente por eso, la donación no puede perjudicar a los derechos de los herederos forzosos, es decir, no puede afectar a lo que los hijos deben recibir necesariamente por herencia por imperativo legal”, apunta Isidro del Moral.

Imagen de archivo de tres hermanos. Pixabay

Por tanto, nadie puede recibir por donación más de lo que podría recibir por herencia. “Dado que los hijos son herederos forzosos, estos tienen legalmente derecho a recibir un tercio, al menos, de los bienes de los padres por partes iguales entre todos ellos”, indice el abogado de Bird & Bird. Hay un segundo tercio, el de mejora, que los hijos o descendientes deben además recibir, si bien no necesariamente por iguales partes entre todos ellos. El último tercio, es de libre disposición, y puede dejarse a quien cada persona decida.

Los pasos

El precio es sencillo. Laura Vicente Calvo, abogada sénior del Área Tributaria de Ceca Magán Abogados, explica a Invertia que “el donante deberá aportar ante notario la escritura de adquisición del inmueble, una nota simple de dicho inmueble que deberá haber solicitado y obtenido en el Registro de la Propiedad, y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles satisfecho”.

Ello permitirá acreditar ante notario, por una parte, que el donante es el propietario de la vivienda que dona; por otra, el estado de cargas del inmueble; y por otra, que el donante está al día en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias.

A la firma deberán comparecer el donante y el donatario (o sus representantes), el primero para donar y el segundo para aceptar la donación. “Una vez firmada ante notario la escritura de donación, y previo pago de los impuestos sobre Donaciones y sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como plusvalía municipal), el hijo donatario podrá registrar el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad”, expone Laura Vicente.

Impuestos a pagar

Aunque sea un “regalo”, Hacienda somos todos y también quiere su parte, así que tanto donante como donatario tienen que hacer frente a una serie de impuestos nacionales, autonómicos y locales (estos últimos variables según la región).

En primer lugar, el donante. “Si como consecuencia de la donación del inmueble se pusiera de manifiesto una ganancia patrimonial (por ser el valor del inmueble donado superior al valor por el que lo adquirió el donante) esta debería integrase en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y tributaría según unos tipos progresivos del 19% al 23%”, indica la abogada de Ceca Magán.

Dicha ganancia podría, en su caso, compensarse con pérdidas patrimoniales obtenidas durante el ejercicio en el que se produzca la donación y los cuatro años anteriores. “Sin perjuicio de lo anterior, esta ganancia quedaría exenta del IRPF en el supuesto de que el donante tuviese más de 65 años y el inmueble donado constituyera su vivienda habitual”, puntualiza Laura Vicente.

imagen de archivo. Pixabay

En caso de que la donación supusiera una pérdida patrimonial (por ser el valor del inmueble en el momento de la donación inferior al precio por el que se adquirió), según la mayoría de la doctrina esta no se computará en el IRPF dado que se ha producido como consecuencia de una donación (aunque hay un reciente pronunciamiento del TEAR de Valencia en sentido contrario).

Turno para que el recibe la donación. En su caso ha de pagar el Impuesto de Donaciones, que regulan las comunidades autónomas, y la plusvalía municipal a presentar y abonar en el Ayuntamiento donde está ubicada la vivienda. Ambos deben satisfacerse en el plazo de 30 días hábiles desde que se produzca la firma de la escritura ante notario.

El Impuesto sobre Donaciones se calculará aplicando una escala progresiva de gravamen sobre el importe por el que se hubiera valorado el inmueble donado (cuyos tipos de gravamen oscilarán entre el 1% y el 36,50% en función de la comunidad autónoma).

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, las donaciones entre padres, hijos, cónyuges o parejas de hecho, tiene una bonificación del 99%, por lo que solo se deberá pagar el 1%, que se mantiene como elemento de control tributario. Vista la escasa oferta en la capital, recibir una vivienda es lo más parecido a ganar la lotería.

“El donatario podrá beneficiarse de dicha bonificación, solo respetando los aspectos formales de la donación explicados anteriormente, como que la donación conste en escritura pública”, expone Isidro del Moral. 

Para concluir está la plusvalía municipal. Se calcula aplicando un tipo de gravamen (que se fijará por la ordenanza municipal correspondiente al municipio en el que radique el inmueble, pero que no podrá exceder del 30%) sobre el incremento del valor catastral del terreno que en el momento de la donación corresponda al inmueble donado experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

“Tanto si dicho incremento no tuviera lugar, como si se produjera una pérdida patrimonial en el IRPF del donante como consecuencia de la donación, podría defenderse la no sujeción de la donación a este impuesto y, por lo tanto, el donatario no tendría que hacer frente al pago del mismo que, en ocasiones, puede llegar a resultar muy elevado”, afirma Laura Vicente.

¿Merece la pena?

Después de comprobar todos los trámites que hay que hacer e impuestos a pagar, cabe la duda de si realmente merece la pena donar una vivienda o esperar. Depende. Por ejemplo, tal y como admite Laura Vicente, “en las transmisiones mortis causa el causante no debe tributar en su IRPF por la plusvalía generada, en su caso, por la transmisión de los inmuebles a sus hijos”.

Cuidado también con el lugar donde está la vivienda y donde residen los padres. En las donaciones de inmuebles, los hijos deberán tributar conforme a la normativa de la comunidad autónoma en la que radique el inmueble. En las transmisiones mortis causa, los hijos deberán tributar conforme a la normativa de la comunidad autónoma en la que era residente en causante. Dado que Impuesto sobre Sucesiones es competencia de la Comunidad Autónoma, hay que mirarlo bien.

Por último, la abogada de Ceca Magán advierte que “si el motivo de la donación no es la mera voluntad de donar, es probable que no sea recomendable hacerlo”. “Si la donación se hace exclusivamente por motivos fiscales, es fácil que, con el paso del tiempo, los inconvenientes derivados de la donación superen las ventajas de haberla hecho”, ahonda.

Y por mencionar un caso extremo, si la donación se hace con la finalidad de evitar o dificultar que los acreedores actuales o inminentes del donante puedan cobrar sus créditos, debe desaconsejarse dicha maniobra, pues puede ser constitutiva de un delito de “alzamiento de bienes” (frustración de la ejecución) o “insolvencia punible”.