El precio de la vivienda nueva en España ha subido apenas un 0,8% en el primer semestre del año, lo que corroboro la cercanía de un fin de ciclo en el mercado inmobiliario, según los datos del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que elabora Sociedad de Tasación (ST).
El precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de las capitales de provincia de España ha aumentado un 3% durante el último año (lejos de las cifras cercanas al doble dígito en años anteriores), hasta alcanzar los 2.472 euros/m² construido en junio de 2020, lo que supone un coste de 222.480 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m².
A nivel de capitales de provincia, tanto Madrid como Barcelona siguen liderando las subidas, aunque con un ritmo mucho más moderado en esta primera mitad del año, según el informe de Sociedad de Tasación. La primera experimenta un crecimiento del precio del 4,2% con relación a junio de 2019 (comparativa anual), pero sólo el 1% con respecto a diciembre del mismo año 3 (semestral), mientras en el caso de Barcelona, la evolución se sitúa en el 4% y el 1,1%, respectivamente.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha resaltado que los mercados de Madrid y Barcelona son “particulares”. La poca oferta de vivienda nueva, unida a la elevada demanda, provoca que las operaciones de compraventa se resuman en “cambios de vivienda, inversores o padres para hijos”.
De ahí el gran problema de acceso a la vivienda de jóvenes con capacidad de pago pero no de ahorro para entregar la entrada suficiente o el 20% que piden las entidades bancarias para conceder las hipotecas.
Por comunidades autónomas, de nuevo Cataluña (3.974 €/m2), Madrid (3.663 €/m2) y País Vasco (2.754 €/m2) se sitúan como aquellas con el precio más elevado por metro cuadrado construido. Por el contrario, Extremadura (1.208 €/m2), Murcia (1.267 €/m2), y Castilla La Mancha (1.441 €/m2) se mantienen como las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.
Evolución del precio de la vivienda en España.
En definitiva, según ST el precio de la vivienda nueva continúa la tendencia a la moderación que ya se inició a finales de 2018. La crisis sanitaria de la Covid-19 ha podido influir en que esa tendencia haya sido más acusada de lo previsto, pero no se ha producido —al menos por el momento— una inversión del ciclo anterior, de tal forma que se siguen experimentado ligeras subidas.
El futuro, incierto
El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha destacado que “el ciclo está madurando”. De la misma manera, ha hecho hincapié en que “estas crisis pandémicas provocan un parón en la actividad del sector inmobiliario pero en el precio se mantiene el ciclo”.
Y aquí los gráficos son claros. Desde tocar máximos históricos en diciembre de 2007 y mínimos poscrisis (que no históricos) en el mismo mes pero de 2014, la subida en el valor de la vivienda parece haber llegado a su estancamiento y, dependiendo de la evolución de la economía, quién sabe si vuelta a los descensos.
A este respecto, el consejero delegado de Sociedad de Tasación ha querido mandar un mensaje de prudencia. La incertidumbre en torno al futuro cercano de la economía española hace casi imposible pronosticar la evolución a medio plazo del mercado. “La clave es que la economía se siga moviendo; si se mueve habrá empleo y con empleo habrá compraventas”, ha incidido.
La oferta en Madrid y Barcelona
El informe Censo ST de Vivienda Nueva de Madrid analiza los municipios de la Comunidad de Madrid con más de 50.000 habitantes, que agrupan el 84% de la población y el 83% del parque de viviendas existente. Actualmente quedan 893 unidades de vivienda nueva en oferta de las 6.319 registradas en el censo de 2018. De esta forma, en dos anualidades se ha absorbido el 85,9% del stock de entonces. Además de la oferta remanente identificada en el Censo de 2018, se han incorporado 6.583 nuevas unidades. Así, la oferta actual de vivienda en la Comunidad se sitúa en 7.476, lo que supone un aumento neto del stock del 18,3% en dos anualidades.
El problema, una vez más, el precio. Solo hay que ver el siguiente gráfico.
Precio obra nueva Madrid ST 1S2020
En el caso de Barcelona, de las 3.601 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en Cataluña para el censo de 2018, actualmente quedan 1.055. Eso implica que se ha absorbido el 70,7% del stock de entonces. Además de la oferta remanente del Censo ST 2018, se han detectado 4.194 nuevas unidades, lo que en total arroja una oferta actual de 5.249 viviendas, con un aumento neto del stock del 45,8%.
Precio obra nueva Barcelona ST 1S2020
Cae la confianza
Asociada a la crisis de confianza que ha provocado el Covid-19, el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha registrado la mayor caída en su serie histórica, 6,3 puntos. En concreto, ha pasado de 49,3 puntos en marzo de 2020 a 43 puntos sobre 100 en junio de 2020. De esta manera, mantiene una caída constante desde junio de 2018 (58,5 puntos), que se ha acentuado durante el segundo trimestre del año.