La economía española lleva tres meses en hibernación por culpa del Covid-19. Parece que ahora empieza a despertar fase a fase, pero los precios de la vivienda siguen a su ritmo mientras la compraventa se ha desplomado durante el estado de alarma.

Los datos están ahí. Esta semana han publicado las estadísticas relativas a abril, primer mes entero de confinamiento, tanto el Consejo General del Notariado (CGN) como en Instituto Nacional de Estadística (INE).

Las estadísticas publicadas este miércoles por el Consejo General del Notariado muestran un retroceso del 71,3% en la compraventa de viviendas y un 57,2% en las hipotecas. Un día después, el Instituto Nacional de Estadística (INE) mostraba que la compraventa de viviendas se desplomó un 39,2% en abril en comparación con el mismo periodo de 2019, hasta sumar 25.042 operaciones, su cifra más baja en este mes desde 2014 y la menor en cualquier mes desde agosto de 2014.

Sin embargo, los datos del precio de la vivienda tanto de los notarios como del INE indicaban que las grandes caídas no van con este indicador. El CGN indicaba que el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas fue de 1.464 euros, lo que supone un incremento del 3,3%, y la cuantía media de las hipotecas experimentó un incremento del 2,2% en términos interanuales, hasta los 139.649 euros.

En el caso del INE, en su último Índice de Precios de la Vivienda (IPV) publicado el 9 de junio mostraba que la variación anual del IPV en el primer trimestre de 2020 disminuyó cuatro décimas y la subida se situó en el 3,2%.Eso sí, la más baja desde el primer trimestre de 2015.

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Por tipo de vivienda, el aumento en la vivienda nueva alcanza el 6,1%, ocho décimas por encima de la registrada el trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano baja siete décimas, hasta el 2,7%, la menor desde el primer trimestre de 2015.

Por tanto, pese a las escasas firmas de compraventa de viviendas, el precio y la cuantía de las hipotecas se mantuvieron más o menos estables. Sigue subiendo el valor de las casas pero menos, con mayor impacto en la segunda mano.

Sin visos de bajada

Para intentar encontrar una explicación a este fenómeno, Invertia ha recurrido a algunos de los mayores expertos del sector inmobiliario español. Hay todo tipo de versiones y todas ellas fundamentadas en su conocimiento y experiencia.

Fuentes de los grandes fondos inmobiliarios que operan en España comentan a Invertia que la situación actual puede dar un empujón a las ventas después de tres meses encerrados en casa. “En Madrid y Barcelona, los precios no van a bajar porque no hay oferta”, afirman. “Puede que por el Covid-19 la gente tenga menos dinero (aunque hay ahorro y en España históricamente se destina a la vivienda) y quizá se queden planos tras los últimos años de subidas, pero no veremos bajadas como en 2009, 2010 o 2011”, ahondan.

Una y otra vez, los expertos resaltan las diferencias entre la crisis de 2008 y la actual en el ámbito inmobiliario. En la primera hubo un problema de sobreoferta y se cerró el grifo de la financiación. Los bancos estaban muy castigados. Ahora, la oferta es mucho menor, las promotoras están mucho más saneadas y los bancos dan hipotecas con cabeza.

Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de JLL para EMEA, señala que “el precio sigue una tendencia alcista a nivel interanual porque desde marzo de 2019 hasta marzo de 2020 ha habido once meses buenos y uno malo con menores transacciones”. Por tanto, indica, “el impacto del Covid en tendencia lo veremos en el dato interanual de marzo de 2021 mientras que en las transacciones lo vemos desde ya con caídas del 70%”.

“El mercado sufrirá impacto dependiendo de la liquidez de las zonas y la capacidad de recuperación que será desigual por territorios”, concluye el experto de la consultora JLL.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, considera que “no hay que tomar como referencia válida ni la subida del precio del metro cuadrado ni de la hipoteca, porque estamos comparando un volumen de ventas que ha caído un 71 % respecto a referencias muchísimo más numerosas”, analiza.

Por tanto, para Echavarren “la distorsión en una muestra muy inferior de unidades de ventas de pisos más caros o de superficies más pequeñas pueden estar dando un dato erróneo”. “Yo me quedaría con el mensaje de que a pesar del derrumbe de nuestra forma de vida y de la economía, no se detecta un cataclismo en el precio de las viviendas vendidas”, concluye el consejero delegado de Colliers International.

Se venden casas caras

Por su parte, Arturo Díaz, director ejecutivo de la división residencial de Savills Aguirre Newman, afirma a Invertia que estos datos “lo que parecen indicar es que la caída de transacciones se sitúa mayoritariamente en las viviendas de precio medio y bajo, lo cual es lógico en la situación actual”. “Las transacciones que se han registrado en este periodo son de segmentos más altos por lo que matemáticamente, el precio medio del metro cuadrado sube”, añade.

Sin embargo, Díaz admite que “incluso en el segmento medio bajo estamos realizando ventas en estas semanas cuando la relación calidad precio es la adecuada”. Por tanto, “es necesario verlo mercado a mercado porque la evolución desde el cambio de ciclo ha sido y sigue siendo diferente por segmentos y localizaciones”.

En cualquier caso, el directivo de Savills Aguirre Newman señala que “lo que está claro cada vez que vemos incremento del precio de la vivienda en venta es que seguimos necesitando un parque de vivienda asequible en alquiler”. El Banco de España ya lo apuntaba en el Documento Ocasional 'El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019'.