La capital de España es una ciudad cosmopolita que acoge a todos los foráneos que llegan a ella, representa una de las mayores fuentes de empleo del país y ofrece un enorme abanico cultural, gastronómico y de ocio. Pero, ¡ay amigo o amiga!... Vivir en Madrid es caro y la vivienda representa el mayor gasto.

Para los que viven de alquiler, se trata de una de las zonas calificadas como “tensionadas”, es decir, la demanda supera la oferta existente y provoca precios muy altos. Para que se hagan una idea, el precio medio del arrendamiento en la capital madrileña aumentó un 42% entre 2013 y 2019, alcanzando los 16,4 euros por metro cuadrado al mes en abril, según los datos de Idealista.

Esto provoca que los futuros inquilinos piensen muy bien dónde quieren y pueden vivir en la capital de alquiler. De acuerdo al Sistema Estatal Índices Alquiler de Vivienda que presentó recientemente el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, el precio medio “oficial” del alquiler de una vivienda colectiva es de 848 euros; 1.493 en el caso de las unifamiliares.

Al tomar como referencia este sistema estatal, el distrito más caro para alquilar una vivienda es Chamberí (1.078 euros), seguido de cerca por Salamanca (1.042 euros) y Moncloa (1.024 euros). Retiro y Chamartín llegan a la barrera psicológica de los 1.000 euros y Fuencarral se queda cerca con 995 euros. En cuanto a los más baratos, Villaverde y Puente de Vallecas empatan con un precio medio de 600 euros.

Mercedes de Miguel, directora de operaciones de Gesvalt, considera que “esta herramienta es muy útil de cara a ampliar la información sobre el mercado del alquiler en nuestro país, si bien no estimamos que vaya a suponer un gran impacto en la evolución de las rentas”.

Eso sí, recuerda que “debemos tener en cuenta que el dato más actualizado que contempla el índice es de 2018, por lo que no tiene en cuenta las circunstancias más recientes que han afectado enormemente al mercado inmobiliario”.

Otro cantar sería que el Ministerio también utilizase este índice para una hipotética futura regulación de los precios del alquiler en las zonas más tensionadas, tal y como refleja el acuerdo de coalición progresista que firmaron PSOE y Unidas Podemos para formar Gobierno. Por ahora, está en pausa para ver el impacto real del Covid-19 en el mercado.

¿Ha tocado techo el precio?

El máximo histórico del alquiler en Madrid se alcanzó el pasado mes de mayo, debido a la inercia que llevaba el mercado antes de la crisis sanitaria, comenta el jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar. ¿Empezará a bajar?

“El mercado estuvo prácticamente cerrado durante los tres meses del estado de alarma, por lo que los propietarios no se han visto en la necesidad de rebajar el precio de sus viviendas en alquiler”, explica Encinar. Una vez abierto, continúa, “comienzan a aparecer los primeros ajustes en las rentas, los datos de caídas son más moderados de lo que cabría esperar, aunque las tasas negativas intermensuales ya comienzan a mostrar lo que podría convertirse en una nueva tendencia bajista”.

De todos modos, concluye el cofundador del portal inmobiliario, “es posible que los mercados con mayor demanda, como el de Madrid capital, sufran menos el impacto de la crisis y se recuperen antes, pudiendo volver antes de que acabe el año a la tendencia que registraban a comienzos de 2020”.

Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España, también destaca a este respecto que “con el impacto del Covid-19 veremos la evolución de rentas de alquiler residencial correlacionado con la tasa de paro, PIB, renta per cápita y oferta disponible”.

Arturo Díaz, director nacional de Retail en Savills Aguirre Newman, se muestra más ambiguo en su respuesta a Invertia e indica que “es posible que en algunos distritos sí, pero en otros podríamos encontrarnos con alguna sorpresa al alza”.

Comienzo de la calle Fuencarral, en el cruce con Gran Vía. Jorge Barreno

Por su parte, Mercedes de Miguel recuerda que desde hace algunos meses en Gesvalt se venía observando “cómo el incremento del precio del alquiler en Madrid se estaba comportando de una manera desigual: las zonas más céntricas se acercaban a su techo de rentas, por lo que sus incrementos eran muy leves; sin embargo, las periféricas cada vez captaban más la atención de la demanda, con un precio más competitivo y con una oferta mayor y de mejor calidad”.

Por tanto, analiza, “sí consideramos que determinadas zonas, aquellas en las que el precio estaba más tensionado y con una oferta muy escasa han alcanzado su techo de precio; pero, por otra parte, puede ser que observemos incrementos en zonas periféricas e incluso municipios limítrofes”.

¿Bajarán?

Si tenemos que hablar de ajustes, Arturo Díaz señala que “los podemos ver en la segunda mano más que en la obra nueva y se producirán en las zonas de exceso de oferta principalmente”. “Hay que tener en cuenta que se trata de un mercado muy atomizado y que depende de la sola voluntad negociadora de los propietarios particulares, por lo que la dispersión puede ser enorme”, añade.

El pronóstico de Gesvalt es que durante los próximos meses se produzca un descenso generalizado en los precios de alquiler en Madrid, debido a la crisis económica generada por la pandemia.

Más difícil es, admite Mercedes de Miguel, adelantar “cómo se comportarán estos precios por distritos, aunque consideramos que las zonas donde más podría contraerse el precio en el corto y medio plazo son aquellas que cuentan con las rentas más altas, y a la vez disponen de una oferta más escasa y obsoleta”. Un ejemplo de esto lo encontramos en el distrito de Chamberí, donde ya observamos una leve disminución del precio en el segundo trimestre.

Samuel Población también aporta otra variable a esta ecuación. Y son las medidas que ha tomado la Comunidad de Madrid para ampliar la oferta. El Plan Vive incluye un total de 25.000 viviendas para los próximos ocho años, con alquileres asequibles, que se levantarán sobre terrenos de la Comunidad cedidos por 43 ayuntamientos y mediante la colaboración público-privada. “Esta medida permitirá un incremento de la oferta asequible, muy necesaria para poder ajustarse a la elevada demanda existente”, expone.

“Un gran porcentaje de los suelos finalistas situados dentro de Madrid capital está en manos de las Administraciones”, insiste el directivo de la consultora CBRE. Por este motivo, “para poder aumentar el parque de vivienda en alquiler son fundamentales este tipo de acuerdos que permitan aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles no solo en el centro de la capital sino en toda la Comunidad de Madrid”.

Los distritos con mayor demanda

El precio es un juego de oferta y demanda, como bien es sabido. A mayor demanda o menor oferta, más sube el precio. Madrid no es ninguna excepción y cada distrito se comporta de una manera diferente.

Calle Serrano de Madrid, en pleno barrio Salamanca.

Fernando Encinar apunta que “en Madrid los distritos más demandados continúan siendo todos aquellos que se sitúan dentro de la almendra de la M-30”. En cuanto a la oferta de vivienda en alquiler, afirma que “es la más alta que hemos tenido nunca”. “El crecimiento del stock está motivado por el embalsamiento de las viviendas que se ha producido en el mercado desde el mes de marzo, abril y mayo debido a la drástica reducción de cierres de contratos”, argumenta a Invertia.

En ese sentido, las zonas en las que más ha crecido la oferta de viviendas en alquiler en la capital de España, según el director nacional de Retail en Savills Aguirre Newman, han sido Salamanca, Centro y Chamberí.

El último informe de comportamiento de los precios en el mercado residencial elaborado por Gesvalt, correspondiente al segundo trimestre de 2020, muestra que los distritos más demandados, y en los que más se incrementaron las rentas de alquiler respecto al primer trimestre del año, han sido Villaverde (+3,6%), Moratalaz (+2,2%), Usera (+1,6%) y Hortaleza (+1,1%).