El mercado inmobiliario español estuvo prácticamente cerrado los tres meses que duró el estado de alarma. Pese a la recuperación paulatina de la actividad, los efectos colaterales de la pandemia marcan una línea descendente en los precios de la vivienda, tanto en alquiler como en compraventa.

En la ecuación del precio se han visto alteradas tanto la oferta como la demanda. En primer lugar, la oferta ha ido creciendo estos meses ya que apenas había operaciones. Por el lado de la demanda, ahí está, atenta a lo que pasará. Las incertidumbres económicas y, sobre todo, de empleo una vez que acaben los ERTE y sepamos cuántos se convierten en ERE, han disparado las búsquedas aunque otro cantar son las firmas de esos contratos de compraventa o alquiler.

El director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, explica a Invertia que “hasta el momento estamos constatando los primeros ajustes generales de precios, permitiendo con futuros datos identificar diferencias geográficas significativas, así como cuantificar y consolidar los indicios de que los mercados litorales, dependientes de la demanda extranjera, podrán acusar especialmente el impacto”.

Islas y costa, las más castigadas

En el conjunto de España, el precio medio de la vivienda nueva y usada cayó en julio un 0,9% respecto al mes anterior, según la estadística IMIE General y Grandes Mercados de Tinsa publicada este miércoles. El índice general acumula una caída del 1,9% desde la declaración del estado de alarma en marzo y se sitúa en el nivel de hace un año. “Por primera vez desde agosto de 2016, la variación interanual del índice nacional entra en terreno negativo (-0,03 %)”, ha señalado Rafael Gil.

Por zonas, el conjunto de las islas Baleares y Canarias es la más afectada con un retroceso en el precio del 5,9% en julio, situando en el 8,2% el descenso acumulado desde marzo. A continuación, la costa mediterránea. En ella, el ajuste ha alcanzado del 2,4% en julio respecto al mes anterior, lo que eleva al 6,1% la caída acumulada desde marzo. En las áreas metropolitanas, el descenso en el último mes fue del 1,3% (-2,6% desde marzo). Solo las grandes ciudades capean el temporal (-0,3% desde marzo), pero ya no se ven las subidas constantes que marcaban desde 2015.

¿El suelo de estas caídas? Nadie tiene una bola de cristal que funcione. Rafael Gil apunta que “la intensidad del descenso de precios estará determinada por la afectación que sobre la demanda residencial tenga la presente crisis, algo aún enormemente incierto para los próximos trimestres”. Por tanto, ahonda, “la estimación de cuál pueda ser la reducción acumulada de precios (y de cuándo pudiera finalizar) resulta más compleja y aventurada de lo habitual”.

Para el director del Servicio de Estudios de Tinsa, solo “una pronta reactivación de la demanda residencial que retornara a cifras similares a las anteriores a la crisis, lo cual requeriría una coyuntura macroeconómica favorable”, podría hacer cambiar la tendencia bajista actual.

El alquiler, también a la baja

El mercado del alquiler, al igual que el de la compraventa, también se ha visto afectado por la situación sanitaria que vive casi todo el mundo y afecta especialmente a España. Tras tocar máximos históricos en mayo, el precio del alquiler alcanzó los 11,3 euros por metro cuadrados en julio, lo que supone una subida del 0,1% con respecto a junio en el conjunto de España.

Sin embargo, en el caso de las principales ciudades, el precio del alquiler acumula una bajada del 0,4% desde hace tres meses y del 0,5% respecto al precio máximo de mayo, según el último informe de Idealista. Cabe destacar los retrocesos en Barcelona (3,1%) y Madrid (1,7%) el mes pasado.

Desde el portal inmobiliario constatan que al abrirse el mercado tras el confinamiento había más oferta que nunca y eso ha obligado a los propietarios a competir en precio, lo que ha conllevado bajadas en los alquileres. Por ejemplo, el número de viviendas en alquiler entre agosto de 2019 y el mismo mes de 2020 publicadas en Idealista ha crecido un 76% en Madrid, un 66,7% en Barcelona, un 109,3% en Málaga y un 74,7% en Valencia.

En estos momentos lo que ven en Idealista es una “demanda muy fuerte, con más búsquedas que nunca y datos históricos de visitas en la web” en un “escenario de interés real”, aunque hay que diferenciar entre visitas y firmas de contratos.

“Las bajadas seguirán mientras se vaya absorbiendo el stock acumulado durante los meses del estado de alarma y luego volverá la estabilidad, pero descartamos un desplome en los precios del alquiler”, indican fuentes del portal inmobiliario a Invertia.

Más prudente se muestra Beatriz Toribio, directora general de Asval (Asociasión de Propietarios de Vivienda en Alquiler). “En los próximos meses la evolución de los precios seguirá siendo muy desigual según las zonas, pero las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, si bien registrarán caídas de precios como el resto del país, a medio-largo plazo no serán muy abultadas ya que existe un problema de oferta de vivienda en alquiler”, declara a Invertia.

Dependerá, añade Beatriz Toribio, de cómo de profunda sea esta crisis y cómo salgamos de ella. “Pero no hay que olvidar que el acceso a la compra será más difícil para el grueso de la población, y aunque el alquiler se resienta en algunas zonas, el impacto será menor sobre todo en las grandes ciudades”, advierte.

Por eso, analiza la directora general de Asval, “es clave sentar las bases para desarrollar el mercado del alquiler que necesita España y acabar con los problemas de oferta que tenemos”. “Esto solo es posible a través de la colaboración público-privada, y para ello es imprescindible reforzar la seguridad jurídica, porque solo así lograremos generar confianza y atraer la inversión necesaria para ello”, indica.

Pese a los incipientes pasos dados por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana en la futura cesión de suelo público para la construcción de viviendas en alquiler asequible, desde Asval piden actuar ya. ¿Cómo? Con un fondo de más de 700 millones de euros que permitiría a 350.000 familias que en estos momentos destinan casi un 50% de sus ingresos al pago de un alquiler poder reducir ese esfuerzo al 30%.