Julio corta la esperanza que junio despertó en el mercado español de la vivienda

Los datos de compraventa de vivienda en junio representaron una pequeña bocanada de aire en los pies de cemento que se habían convertido marzo, abril y mayo para el sector. Los de julio han llegado para poner más lastre.

Dentro de la parálisis económica que ha traído la crisis asociada a la Covid-19, la caída en la compraventa de vivienda en junio del 34,3%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), o del 33% en el total de los inmuebles si la referencia es la Estadística Registral Inmobiliaria difundida por el Colegio de Registradores.

Estas mismas fuentes habían constatado el descalabrado que supusieron para el mercado residencial los meses de marzo, abril y mayo. Caídas interanuales que llegaron a superar el 50% en mayo, el peor periodo con la actividad no esencial cerrada y la sociedad confinada en casa.

El Colegio de Registradores ha publicado este lunes que las compraventas totales de inmuebles pasaron de las 90.000 de 2019 a las 68.000 en julio de este año, lo que supone una caída del 25,1%, con un descenso cercano a las 23.000 operaciones. “Una desaceleración de la reactivación de los datos de junio”, explicaban los registradores en la nota que acompañaba a la estadística.

Con la actividad inmobiliaria prácticamente nula en agosto por las vacaciones estivales, los números de septiembre y el último trimestre del año serán claves para conocer con exactitud el daño que ha hecho la pandemia, así como la capacidad de recuperación y las secuelas que deja en el mercado español.

No es lo mismo

Como cantó Alejandro Sanz en la canción “No es lo mismo”, lanzada en 2003 dentro del disco de mismo nombre, no es lo mismo el mercado de obra nueva que el de vivienda usada en cuanto a cómo ha afectado la pandemia.

El CEO de Colliers International, Mikel Echavarren, considera que “las transacciones de residencial del último cuatrimestre mostrarán la inercia de las entregas de promociones de obra nueva y una reducción de las ventas de vivienda de segunda mano”.

Por ello, sostiene el directivo, “habrá que ser muy cauteloso en extraer conclusiones únicamente de las cifras que reflejen dichas estadísticas, ya que combinarán las transacciones inmediatas del mercado de segunda mano junto con las cifras de ventas de viviendas de obra nueva que realmente se vendieron en los últimos tres años”.

Grúas y edificios en construcción en una imagen de archivo.

En términos generales, según la consultora, “estimamos que habrá una reducción muy significativa de la actividad de inicio de nuevas promociones de obra nueva, reducción que se extenderá a los próximos ejercicios”.

Así, Mikel Echavarren estima que la actividad de promoción residencial esta crisis “supone en términos equivalentes retroceder cuatro años, y por tanto el inicio de obra nueva se podría situar en torno a las 60.000-65.000 unidades frente a las 110.000 del año 2019”.

En este mismo sentido, Arturo Díaz, director ejecutivo de Residencial en Savills Aguirre Newman, apunta que “en el mercado de obra nueva la oferta se ha mantenido muy ajustada en los último años y sigue siendo escasa en localizaciones con alta demanda”.

Respecto al ritmo de ventas, concreta, “tras el freno inicial fruto del confinamiento, en algunas zonas y promociones concretas, los ritmos han llegado a aumentar de forma muy significativa con un mes de julio con altísimo nivel de ventas”. “Esperamos que la actividad continúe evolucionando de esta manera el resto del año si la situación sanitaria no empeora”, resume el experto.

“En cuanto a la venta de viviendas de segunda mano, tanto la evolución del mercado laboral como las restricciones a la financiación hipotecaria provocaron reducciones en el número de unidades vendidas que podrían superar el 30%”, concreta Mikel Echavarren.

La directora general de Gesvalt, Sandra Daza, destaca que “la incertidumbre ha vuelto a aumentar durante los últimos meses, tanto por cuestiones sanitarias como económicas, por lo que es probable que parte del volumen de potenciales compradores se mantengan a la expectativa hasta que las circunstancias actuales cambien”.

En opinión de Gesvalt, “si la situación sanitaria se mantiene bajo control, está incertidumbre irá disminuyendo”. “Aun así, la crisis económica que acompaña a la sanitaría provocará una importante diferencia en el volumen total de compraventas anuales”, ahonda la directiva.

Los expertos de Savills prevén en el mercado de segunda mano un ritmo “condicionado a una toma de decisiones más lenta en la situación actual tanto por compradores como por vendedores”.

Lenta recuperación

Para recuperar los niveles de compraventa de vivienda que teníamos antes de que la Covid-19 llegara a nuestras vidas habrá que esperar. “Tendremos que solventar la situación sanitaria y recuperar el escenario económico de crecimiento”, expresa Sandra Daza.

“Para recuperar los niveles de compraventa de viviendas previos a la pandemia estimamos que deberán transcurrir no menos de tres años”, pronostica el COE de Colliers Internacional.

Sandra Daza es más positiva. “Consideramos que está recuperación será más rápida que la anterior; aunque no llegará hasta, al menos, los últimos compases del año que viene”, concluye.

Arturo Díaz no se atreve a dar un plazo. “Lógicamente, depende de recuperación de la situación económica y laboral para ver datos de mercado positivos en general”, advierte. “En cualquier caso, es necesario verlo mercado a mercado porque la evolución desde el cambio de ciclo ha sido y sigue siendo diferente por segmentos y localizaciones”, afirma.