La pandemia ha provocado una vuelta a poner en valor los aspectos más básicos: la familia, la vivienda, el papel higiénico… En el lado de la vivienda, los confinamientos intermitentes y sin saber hasta cuándo los sufriremos han recuperado el concepto de activo refugio para la casa.

Por un lado, como refugio físico. Queremos viviendas más habitables, áticos con terraza, bajos con patio, viviendas unifamiliares, zonas comunes, buena orientación, sostenibles, eficientes energéticamente, con luz natural, etc. De ahí que haya repuntado el fenómeno de la reposición, es decir, cambio de casa a mejor incluso fuera de la gran ciudad. Harina de otro costal es el acceso a ese tipo de vivienda.

Por otro lado, como refugio económico. El consejero delegado de Sociedad de Tasación (ST), Juan Fernández Aceytuno, ha señalado este jueves que “puede sorprender que la actividad de la vivienda repunte” en época de pandemia. Sin embargo, “el comprador ve que con estos tipos de interés de negativos, la política fiscal de inundar el mercado de dinero y el Ibex cayendo un 30%, no existen muchas inversiones más seguras que la vivienda”.

El alquiler, menos rentable

La rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 8,0% durante el tercer trimestre del año, según los datos de Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST que incorpora el análisis realizado por urban Data Analytics (uDA). Este porcentaje supone un aumento del 4,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.

Entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, destacan Segovia y Cantabria. Madrid y Barcelona también han incrementado su rentabilidad un 5,2%, mientras que Granada ha subido casi cuatro puntos hasta alcanzar un rendimiento del 7,3%. Sin embargo, Álava y las islas Baleares han reducido su rentabilidad, según el informe.

Por tipologías, se observa un buen comportamiento en Valencia, donde las viviendas de aproximadamente 120 m2 han acumulado una rentabilidad del alquiler del 7,4%, superior a la registrada hace un año, con un bajo riesgo de inversión.

No obstante, Juan Fernández Aceytuno ha asegurado durante la presentación del informe que estas cifras de rentabilidad no seguirán mucho tiempo. “Va a bajar; los inversores ante una menor demanda de alquileres tendrán unos menores rendimientos”, ha pronosticado.

Los motivos, varios. En primer lugar, el consejero delegado de ST ha indicado que “la compra para alquiler prácticamente ha desaparecido”. Puede haber en el caso de activos inmobiliarios muy buenos por ubicación, pero Juan Fernández Aceytuno ha señalado que “ha crecido la compra de reposición para una vivienda más grande o fuera de la gran ciudad”.

También hay que tener en cuenta el trasvase de alojamientos turísticos al mercado del alquiler residencial, que hará aumentar la oferta disponible. Por último, está el fenómeno build to rent (BTR). Ya era una tendencia clara antes Covid, pero ahora tendrán que replantearse algunos proyectos si la tipología no satisface la demanda que ha cambiado. Ya no solo hay que mirar el precio, han entrado otros factores ya mencionados como terrazas, habitabilidad, eficiencia, sostenibilidad, etc.

En el caso de la sostenibilidad, el directivo ha resaltado que está aquí para quedarse. “Ningún fondo va a invertir en metros cuadrados no sostenibles”, ha afirmado Juan Fernández Aceytuno.

El precio crece menos

“Los augurios eran muy negativos y las expectativas no se han cumplido”, ha comenzado la presentación el directivo. En efecto, durante los primeros meses de la pandemia muchos pronosticaron caídas de doble dígito en el precio de la vivienda.

El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada en España se ha situado en 1.681 €/m2 a finales de junio de 2020, con un incremento del 2,7% sobre el mismo mes de 2019, según la última edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1%.

De esta manera, Juan Fernández Aceytuno ha constatado que “se ha percibido una moderación del ritmo de crecimiento de precios, pero todavía siguen creciendo”. Hay que hacer hincapié en que estos precios son los de las tasaciones, el precio real al que compran la vivienda, no el de oferta que aparece en portales e inmobiliarias abierto a negociación.

Por tipo de vivienda, el consejero delegado de ST ha diferenciado entre los tipos de vivienda. “La obra nueva aguanta más los precios, mientras hay más capacidad de negociación en la usada”, ha afirmado. Solo hay que ver la confianza de los grandes inversores en las promotoras inmobiliarias de residencial cotizadas.

El informe detalla que todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda durante el último año. Así, las mayores subidas se produjeron en la Comunidad de Madrid con un 4,3%, en Canarias con un 2,9% y en Baleares con un 2,7%. Por el contrario, en la Ciudad Autónoma de Ceuta se produjo un leve incremento del 1,4%, en Galicia del 1,5% y en Asturias del 1,6%.

Naves, caballo ganador

En un análisis más pormenorizado de los principales activos inmobiliarios, Juan Fernández Aceytuno ha señalado las naves como el caballo ganador. “Alrededor de grandes urbes, la actividad con carácter logístico sí tiene interés”, ha declarado. Eso sí, “hay señales de que el pequeño inversor espera ajustes”.

En situación opuesta se encuentran hoteles, oficinas y locales comerciales. La parálisis del turismo, los confinamientos y el cierre de negocios han castigado sustancialmente estos activos inmobiliarios. A la espera de que vuelvan los turistas, el mercado está a la espera o buscando otra utilidad como la conversión de locales en viviendas donde sea posible. En el caso de los hoteles, los grandes fondos de inversión están a la espera de comprar con grandes descuentos.