El peón morado se comió al caballo rojo en la partida de ajedrez que juegan los socios del Gobierno en la regulación de los alquileres. El acuerdo programático que instaló a Pedro Sánchez en la Moncloa recoge que “impulsarán las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”.

Pablo Iglesias presionó hasta el último momento para incluir la regulación del alquiler en los Presupuestos Generales del Estado (PGE). Por parte de las fichas blancas, tanto el ministro José Luis Ábalos como los más altos funcionarios del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana han reiterado desde julio que este movimiento requería consenso social y analizar los efectos de la pandemia sobre el mercado del alquiler.

Al final, Unidas Podemos ha logrado el compromiso de llevar al Consejo de Ministros en un plazo máximo de tres meses la Ley de Vivienda que limitará, y eventualmente bajará, los precios de alquiler en zonas de mercado tensionadas.

El conjunto del sector inmobiliario lleva tiempo lanzando señales de alarma ante las contraproducentes consecuencias que provocará la regulación del precio de los alquileres. Aunque está por ver el texto definitivo de la Ley de Vivienda, los augurios no son nada positivos y una vez más han vuelto a levantar la voz en contra de esta medida.

Disminución de la oferta, aumento de la economía sumergida, pagos extra en la renta, daños irreparables para el mercado, envejecimiento del parque de viviendas en alquiler y un largo etcétera que los expertos pronostican si entra en vigor la regulación del arrendamiento. Tan solo se han mostrado a favor, además de los socios del PSOE en el Gobierno, Facua y el Sindicato de Inquilinos.

Argumentos en contra

“Una mala noticia para el mercado”, así de claro resume su parecer la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) en palabras de su directora general, Beatriz Toribio. “No va a solucionar nada, todo lo contrario, porque no van al fondo del problema”, afirma. De hecho, insiste en que provocará “efectos contrarios a los deseados: va a subir los precios y perjudicar el acceso a los colectivos más vulnerables” al mercado del alquiler.

En este sentido, el coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, resalta que “es evidente que un alquiler que en el mercado se estaba negociando en torno a los 900 euros si ahora se limita a 750 euros, va a tener muchísima más presión de demanda para elegir al mejor candidato, con lo cual se producirá un efecto casting de inquilinos que excluirá a aquellos menos atractivos desde el punto de vista económico para el arrendador”. “No entiendo cómo las administraciones públicas, en este caso el Gobierno, no ha pensado en esta situación de rebote que es lo que va a ocurrir sin ningún lugar a dudas”, afirma.

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurro, considera que “esto no es una regulación, es una intervención del mercado en toda regla. Es una medida puramente ideológica, como ya veníamos avisando, contraria al libre mercado de alquiler, donde los pequeños propietarios particulares, que son más del 90% del sector, se van a ver perjudicados y muchos de ellos preferirán cerrar sus viviendas al alquiler”.

Otro detalle importante que rescata José María Alfaro sobre la futura realidad del mercado del alquiler. Una vez que muchos propietarios prefieran vender o sacar del mercado su casa, los que queden “seguramente buscarán herramientas legales para sacar de las rentas aquellas partidas que sean susceptibles de poder cobrar de otra manera y así mantener esa rentabilidad”. Por ejemplo, indica, “la comunidad de propietarios, la prorrata del IBI, incluso desgranar el uso de mobiliario, prestaciones y dotaciones que pueda tener la vivienda de valor añadido como la climatización, el uso de internet, etc.”.

Otros dos efectos colaterales que apunta el coordinador de la FAI: el resurgimiento de la economía sumergida, que una parte de la renta no se declare, y el envejecimiento de las propiedades. “Si el dueño ganaba 700 euros y ahora serán 600, esos 1.200 euros anuales de diferencia va a intentar tener la vivienda en condiciones peores, atender peor su actualización y seguramente no atender o poner el manos del inquilino la resolución de incidencias”, apunta José María Alfaro.

Los pocos a favor

Aunque la mayor parte del sector profesional del alquiler se muestra radicalmente en contra de regular los precios del alquiler, el Gobierno tiene dos aliados: el Sindicato de Inquilinos que ya impulsó la aprobación de esta medida en Cataluña y Facua Consumidores en Acción.

Los sindicatos de inquilinos ven “un paso muy importante” que el Gobierno de coalición se haya comprometido a regular los precios del alquiler en menos de cuatro años, según resaltan en un comunicado.

No obstante, recuerdan que para cumplir con lo que dictan los organismos internacionales, la regulación "debería haberse aprobado ya". "Cada día que pasa, la crisis se recrudece y los precios del alquiler apenas bajan (en algunos lugares), mientras que los ingresos de las familias caen en picado", alertan.

Por su parte, Facua apunta que esta medida es un paso que, con voluntad política por parte de ayuntamientos y comunidades autónomas, “puede abrir la puerta a frenar la especulación en los alquileres y facilitar así el cumplimiento del mandato constitucional de garantizar el acceso a la vivienda”.

Así, la organización de consumidores considera fundamental que la nueva ley corrija la actual situación que se da en el mercado de la vivienda, que ha transformado un bien esencial “en un mero objeto de especulación económica”. Solo así se acabará con el “alto coste” de los alquileres que actualmente existe en muchas ciudades españolas y “que termina expulsando a una parte de la ciudadanía de numerosas zonas que tradicionalmente han sido residenciales”.

Los precios, a la baja

El anuncio de la regulación del alquiler llega justo cuando los precios por fin han mostrado los primeros descensos, en gran medida por el aumento de la oferta en las grandes ciudades. Sin turismo, los alojamientos diseñados para este tipo de inquilino se han incorporado al alquiler por temporadas o residencial. Un dato, el número de viviendas en alquiler anunciadas en Idealista ha crecido un 63,3% en España desde el inicio de la pandemia.

Desde el portal inmobiliario manifiestan que “nuestra apuesta sigue siendo por medidas que incentiven la aparición de más producto en el mercado, dejando de lado cualquier política coercitiva o punitiva”. “La situación vivida por el mercado del alquiler en nuestro país ha puesto de manifiesto la clara relación entre la oferta y la demanda; ante un aumento del producto disponible la tendencia alcista se revierte y los precios bajan, sin ninguna intervención pública”, explican desde Idealista.

“Hoy sabemos, sobre todo en el último trimestre del año, que los precios de los alquileres han caído entre un 10 y un 15% en comparación a los dos últimos años”, señala el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo. “El mercado del alquiler se está autorregulando en función del aumento considerable de la oferta de viviendas que se están incorporando al mercado y la ralentización de la demanda”, ahonda.

Tal y como señala el CEO de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, “desde el inicio de la crisis sanitaria hemos comprobado cómo el mercado del alquiler se ha ido adaptando y ajustando al momento que estamos viviendo al tratarse de un mercado sano y maduro que se autorregula”.

Oferta y garantías

En vez de limitar el precio, con las graves consecuencias descritas, los expertos del sector apuestan por aumentar la oferta de vivienda pública a precio asequible y garantizar la seguridad jurídica de los propietarios para que saquen sus viviendas al mercado. 

Asval apunta que “la Administración debe liderar el desarrollo de un parque público de vivienda en alquiler en colaboración con el sector privado, así como garantizar la seguridad jurídica que haga atractivo nuestro mercado del alquiler para aquellos operadores que están interesados en participar en él”. No hay que olvidar que el parque público de vivienda social está a la cola en la Unión Europea.

El Banco de España aseguró en el Documento Ocasional “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” publicado en mayo que es “la medida más efectiva” para atajar el gran problema de acceso a la vivienda para algunos colectivos. Es más, los autores del texto indicaban que la evidencia internacional disponible confirma el riesgo de aparición de efectos adversos potencialmente significativos.

Por otro lado, señala la directora general de Asval, “supone un golpe a la seguridad jurídica de los operadores del mercado, la amplia mayoría de ellos familias, que afectará a las inversiones futuras en el parque de vivienda”. De hecho, la asociación de propietarios indica que los efectos de este tipo de regulación se están ya notar ya Cataluña, donde hace unas semanas entró en vigor la nueva regulación de control de precios.

El CEO de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, insta por “dejar de lado este tipo de regulaciones y ofrecer a los propietarios las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler, lo que aumentaría la oferta y la contención de los precios al ser más sencillo el acceso a la vivienda”. “Esto sólo se lograría con medidas fiscales y una mayor seguridad jurídica”, reconoce.

Por delante quedan cuatro meses hasta que se apruebe la Ley de Vivienda, un periodo de consultas, negociaciones y movimientos de ajedrez de políticos y sectores afectados. Mientras, el mercado del alquiler seguirá su camino bajo la influencia de la evolución de la pandemia en la oferta y la demanda.