Trabajo, estudios, amor, calidad de vida… Los motivos para comprar o alquilar una vivienda en una ciudad u otra son múltiples y la diversidad de un país como España hace que algunas tengan más demanda que otras.

La pandemia ha sacudido medio mundo y los efectos económicos aún están por determinar. Sin embargo, el Informe Anual del Mercado Residencial en España 2020 que elabora Idealista constata que la realidad de la España vacía sigue vigente, puesto que las ciudades con mayor demanda son aquellas con mayor renta por hogar y que registran menores tasas de paro.

Además, hay que tener en cuenta que en España la demanda relativa del mercado del alquiler es mucho mayor que la del mercado de compraventa. En concreto, el valor medio del primero se sitúa en 5,7 puntos, frente a los 1,5 puntos para el segmento de compraventa, según los datos recopilados por el portal inmobiliario.

Aunque, por lo general, los españoles desean o han deseado históricamente ser propietarios de sus viviendas (el 80% de los jóvenes), la realidad les lleva a optar muchas veces por el alquiler. Inestabilidad económica y laboral, problemas de financiación, falta de ahorros y un largo etcétera frenan la soñada compra.

Esta circunstancia también provoca, lógicamente, que a mayor demanda el precio aumente en función de la oferta disponible. En este caso, los mercados de compraventa y alquiler en cada capital varían, por lo que conviene estudiar cada uno por separado. En el conjunto del país, el stock de vivienda en venta ofertado en Idealista alcanzaba el 5% del total en el cuatro trimestre de 2020. El stock en alquiler no llegaba al 2% (1,6%) en el mismo periodo. Es decir, al cierre del año pasado, la oferta de casas en venta publicadas en el portal inmobiliario era más de tres veces superior a las disponibles para alquiler.

Para comprar

Las capitales con mayor demanda para comprar una vivienda coinciden con aquellas que registran menores tasas de paro, mayores niveles de rentas medias y, por consiguiente, una menor oferta de casas disponibles.

Así, las que aparecen en los primeros puestos de la clasificación son Madrid, Pamplona, Las Palmas, Zaragoza, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife, San Sebastián, Barcelona, Valencia y Toledo. La demanda relativa creció un 31,5% en el último trimestre de 2020 con respecto al mismo periodo de 2019, con solo un ligero aumento del 2,9% en la oferta, lo que provocó que el precio subiera un 2%. 

Algunas sorpresas. Como se puede ver en la tabla, Pamplona tiene muy poca oferta de vivienda, mientras Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona y Valencia tiran mucho de compradores extranjeros. 

La fuerte demanda en estas capitales también hace que el esfuerzo necesario para afrontar la compra de una vivienda en una de estas ciudades sea mayor. Por encima de la tasa media nacional (25,8%) se encuentran 16 urbes con los primeros puestos ocupados por San Sebastián, Palma de Mallorca, Madrid, Barcelona, Gerona, Málaga, Las Palmas, Bilbao y Sevilla.

En el mercado de compraventa las circunstancias socioeconómicas de la capital son claves, pero también entra en juego el factor turístico. En el siguiente gráfico se puede ver que la mayoría de las capitales con más demanda tienen datos de paro y renta por encima de la media, pero aparecen en verde otras por debajo, como Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas o Málaga.

Para alquilar

La situación para el alquiler cambia. El gran aumento de oferta en ciudades como Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, debido sobre todo a la ausencia de turistas y estudiantes, ha provocado también una fuerte bajada de precios en estas urbes.

Los datos de Idealista para el conjunto de España son claros. La demanda relativa ha caído un 31%, la oferta ha aumentado un 45,3% y el precio ha subido un 3,6% al cierre del cuatro trimestre de 2020 con respecto al mismo periodo de 2019. Aunque la demanda dibuja una línea descendente y la oferta ascendente, los propietarios aún no han aceptado los nuevos precios y mantienen los previos a la crisis.

Por capitales de provincias, tras el aumento de oferta en las ciudades antes mencionadas, la clasificación por demanda relativa está liderada por Pamplona, seguida de Vitoria, Guadalajara, Zaragoza y Santa Cruz de Tenerife. En el mercado de los arrendamientos, la principal clave es la escasa oferta.

Si el entorno socioeconómico tiene importancia en el mercado de la compraventa, en el del alquiler aún más. Como se puede observar en el gráfico de Idealista, la demanda se centra fundamentalmente en capitales con una tasa de paro por debajo de la media y una variación de población por encima.