El Gobierno central ha incluido dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia una profunda revisión de todos los impuestos, una estrategia tributaria hasta 2023 que afectará a todas las rentas.

Por si fuera poco el ‘rejonazo’ general, los propietarios de viviendas tendrán que enfrentarse a una modificación que está incluida en el proyecto de ley sobre el fraude fiscal. El texto aprobado indica que “en aras de la seguridad jurídica, en el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”.

Este cambio afecta al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o también conocido como la plusvalía) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Por no hablar del 'catastrazo' que se avecina.

El director del Servicio de Estudios de Reaf, Rubén Gimeno, explica a Invertia que “este nuevo valor va a subir mucho la valoración de los inmuebles a efectos de los impuestos”. “Al ser más alto el nuevo valor de referencia, más vas a pagar aunque luego apliques la bonificación”, asegura.

Cómo pagar menos

Ante el oscuro panorama de subida de impuestos para todos, los propietarios de viviendas se pueden agarrar a algunas alternativas para intentar reducir la carga fiscal por el hecho de tener una casa a su nombre y ganar una renta con su alquiler.

Dentro de la dificultad de hacer comprensible la madeja legal existente, Carlos Muñoz, socio director y abogado de CIM Tax & Legal, divide el volumen patrimonial o de profesionalización en tres niveles:

Un primer nivel en que el propietario tiene pocos inmuebles. El propietario lo es directamente, como persona física, y sus rendimientos tributan en la base general de su IRPF en concepto de rendimientos del capital inmobiliario. Determinará el rendimiento restando a los ingresos y los gastos relacionados con el inmueble (entre otros IBI, comunidad, reparaciones o los intereses de la hipoteca). Si son viviendas podrá aplicar una reducción de un 60% y únicamente tributará el 40% del rendimiento.

“El valor de los inmuebles tributará en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y en caso de sucesión o donación no tendrá beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)”, explica Carlos Muñoz.

Un segundo nivel es el del particular, con más patrimonio alquilado, pero que no lo tiene situado en una sociedad. En este caso, indica el abogado, podrá decidir entre seguir como en el caso anterior o explotar este patrimonio como una actividad económica, para lo que deberá contar con, como mínimo, una persona contratada.

Los rendimientos obtenidos no contarán con la reducción del 60% anterior, pero, por el contrario, tendrá exención en el IP y una reducción del 95% de la base imponible del ISD en caso de donación o sucesión.

El tercer nivel de profesionalización es el de la sociedad. Explotando sus viviendas a través de una sociedad y cumpliendo con unos requisitos (entre otros, persona contratada y un mínimo de ocho viviendas) podrá acceder a la aplicación del régimen especial de arrendamiento de viviendas, con una bonificación del 85% en el Impuesto sobre Sociedades (IS), lo que resulta un tipo efectivo de gravamen del 3,75%. Además, contará con la exención del valor de la sociedad (y por tanto de los inmuebles) en el IP y el 95% de reducción en el ISD.

La empresa familiar

La figura de la empresa familiar se refiere, esencialmente, a los beneficios fiscales que establece el legislador (la exención en el IP y bonificación en ISD) encaminados a preservar y facilitar la tenencia y transmisión entre familiares de negocios familiares, en su mayoría sociedades, pero también negocios ostentados directamente por personas físicas.

Ventajas e inconvenientes

Como se ha explicado, la profesionalización de esta actividad conlleva importantes ahorros fiscales, pero también hay que contar con una serie de inconvenientes o gastos que deben ser estudiados antes de dar el paso.

“La creación de una sociedad de arrendamiento de viviendas, además de las ventajas fiscales explicadas en el apartado anterior, implicará una mayor profesionalización en la explotación de los activos inmobiliarios, nos llevará a organizar propiamente un negocio y nos debería convertir en profesionales de la inversión, trabajando para obtener una mayor rentabilidad”, apunta Carlos Muñoz.

Por otro lado, añade, “también nos da más seguridad, ya que limitamos el riesgo a la propia inversión, de modo que será la sociedad la única que responderá de sus pérdidas, separando, así, el negocio inmobiliario, del restante patrimonio personal”.

El principal inconveniente de esta vía es el incremento de los costes de gestión. “Se trata de vehículos de inversión que salen a cuenta a partir de un cierto volumen y habrá que calcular cuándo sale a cuenta y cuándo no invertir a través de una sociedad”, reconoce el abogado de CIM Tax & Legal.

Por tanto, a la hora de elegir si merece la pena profesionalizar o no la gestión de los activos inmobiliarios, cada caso requiere un estudio pormenorizado y no ha de tomarse a la ligera.

“Esencialmente, los patrimonios más pequeños optarán por la tenencia de los inmuebles como persona física y, a medida que crezcan, a partir de 8-10 inmuebles, siempre dependiendo de su valor y rendimiento, irán optando por intentar acceder a los beneficios fiscales de la empresa familiar y, adicionalmente, en la medida que puedan vehicular estas inversiones por medio de sociedades, aplicar el régimen especial de entidades destinadas al arrendamiento de viviendas”, concluye Carlos Muñoz.