La batalla de las hipotecas en 2022: el tipo fijo y las verdes ganarán la partida

El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 36.249 en el mes de octubre de 2021: un 27,9% más que en el mismo periodo de 2020, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata del octavo mes consecutivo de crecimiento. Por lo que respecta al importe medio, se situá en 138.11 euros. Por tanto, un 1,9% más.

¿Y cuál fue el tipo de interés medio en el caso de las viviendas? Un 2,55%. ¿Plazo? 25 años. Otro dato relevante es que el 67,2% de las hipotecas sobre viviendas se firmaron a tipo fijo. El 32,8% restante lo hicieron a tipo variable.

Son ya seis meses seguidos en los que el dato de hipotecas a tipo fijo supera el 60%. Hace una década, sólo representaban un 4% del total. A falta de los meses de noviembre y diciembre del INE, el dato del último trimestre de 2021 de la plataforma digital Trioteca muestra que la tendencia continuará: las solicitudes para hipotecas fijas representaron el 94% del total de la plataforma. 

La hipoteca fija, según los expertos, seguirá reinando en 2022. Entre sus atractivos, que su tipo de interés medio ronda el 2,81%. Muy lejos del 6% alcanzado en plena burbuja inmobiliaria. “El tipo fijo no podía competir antes con el variable con un euribor en negativo. Esto ha hecho que las entidades tuvieran que bajar mucho los tipos, para captar más clientes escogiendo tipo fijo y asegurarse una ganancia, aunque no fuera muy elevada”, afirma Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria en Tecnotramit. Además, han logrado fidelizar a los clientes a medio y largo plazo.

La principal ventaja de contratar una hipoteca a tipo fijo es que el usuario va a pagar la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca. Resumido en dos palabras: estabilidad y tranquilidad. Ya no tiene que estar pendiente de las posibles variaciones del Euríbor.

La desventaja es que solían ser más caras. Solían, porque la diferencia con las variables se han ido acortando hasta estar casi a la par. Otro aspecto que las diferencian es el referido a las comisiones de amortización anticipada.

Según la nueva Ley Hipotecaria de 2019, en el caso de las hipotecas fijas, el máximo es de un 2% en los 10 primeros años y un 1,5% en los años restantes. En el caso de las variables, la comisión máxima que se aplica es de un 0,15% en los cinco primeros años o un 0,25% en los tres primeros años de la hipoteca.

Lo verde está de moda

Si las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo las predominantes en 2022, habrá otras que crecerán a doble dígito. Se trata de las conocidas como hipotecas verdes, es decir, aquellas ligadas a premiar la eficiencia energética de una vivienda. O que incentivan la mejora de aquellas otras viviendas que, debido a su edad, presentan calificaciones energéticas menos favorables.

Según Agencia Negociadora, fintech dedicada a la intermediación hipotecaria registrada en el Banco de España, crecerán a doble dígito por la mayor oferta de los bancos y las mejores condiciones de contratación. Sin olvidar el empuje que vendrá por parte de los fondos europeos que dedican una parte a la rehabilitación de edificios.

Conviene recordar que su posible campo de actuación es inmenso. Más de la mitad de las edificaciones existentes en España se construyeron antes de 1980. Alrededor del 21% ya tienen medio siglo de vida. Por tanto, seis de cada diez edificios se pusieron en pie antes de que se decretara la primera normativa que exigía unos criterios mínimos de eficiencia energética en la construcción.

“Los bancos que venden hipotecas verdes aplican una rebaja media del tipo de interés de 0,1 puntos, y/o eliminan o reducen significativamente la comisión de apertura y el porcentaje en hipoteca del valor del inmueble (loan to value), por encima del 80%”, señalan desde Agencia Negociadora.

De ahí que desde la fintech apuesten por que, de manera progresiva, vayan apareciendo nuevas ofertas “más imaginativas”. Y será así tanto para el cliente que busque una vivienda con eficiencia energética alta (nueva), como para aquellos otros que deseen aumentar la eficiencia de una vivienda menos favorable energéticamente (de segunda mano).

Según la fintech, con una poca inversión se puede mejorar la eficiencia energética de la vivienda un escalón. Algo que sucedería si se invierten unos 1.000 euros en el cambio de una caldera de gas, por ejemplo. Cuatro de cada cinco edificios son energéticamente ineficientes en la actualidad. “Además, el perfil de riesgo de los solicitantes de este tipo de producto es más bajo, lo que también contribuirá a la expansión del producto financiero ‘verde’”, especifican desde Agencia Negociadora.

Por tanto, un nuevo campo comercial en el que, además de las condiciones de la hipoteca (plazo, productos asociados…), se valorará también las características del inmueble que contribuyan a la mejora del medio ambiente.

“De esta manera, una vivienda con calificación energética A o B obtendría unas mejores condiciones que las C, D, o E. También se podrán beneficiar de mejores condiciones aquella financiación destinada a aumentar en un 30% la eficiencia energética de la vivienda”, concluyen desde Agencia Negociadora.