La subida de tipos de interés del BCE cierra las puertas a una nueva burbuja del ladrillo

Lo dijo el vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos: “Una subida de tipos es posible en el mes de julio”. Lo haría en el momento en el que acabarían las compras netas de deuda. Mientras tanto, y por segunda vez en menos de cinco meses, el Banco de España (BdE) vuelve a advertir de desequilibrios inmobiliarios en la zona euro.

En el caso concreto de España, y sin encender la luz roja de alarma, el BdE sí apunta a que hay que “monitorizar con atención” el mercado inmobiliario. No hay “desequilibrios pronunciados”. Tampoco un “punto de inflexión” en el ciclo alcista de la vivienda.

Pero hay algún que otro dato que sobrevuela y que abre las puertas a una burbuja inmobiliaria. Así, y durante febrero, se firmaron 53.623 compraventas de viviendas. Más allá del número, conviene recordar que esa cantidad no se veía desde abril de 2008. Fue entonces cuando comenzó el declive del ladrillo.

Además, el alza de precios preocupa: la vivienda nueva subió un 6,4% en 2021. Y el crédito hipotecario nuevo lleva un año haciendo lo propio: en 2021, creció por encima del 40%. Aunque este último parece moderarse. Con este panorama, la pregunta que surge es si habrá un tercer toque de atención. Y todo apunta a que no será así debido al BCE.

“Si los compradores de viviendas esperan que los precios sigan subiendo, el mercado puede correr el riesgo de convertirse en una burbuja”, advierte Stéphane Monier, Chief Investment Officer de Lombard Odier. Pero añade: “A medida que los tipos de interés suban para combatir la inflación, esperamos que el boom inmobiliario mundial se calme”. Y, el español, también.

Tiempos diferentes

Si finalmente acaban subiendo los tipos en julio, como adelantó el vicepresidente del BCE, los efectos serán claros: el ritmo de compraventas irá reduciendo marchas. Y el sector frenará. Las entidades financieras endurecerán las condiciones para acceder al crédito encareciendo los préstamos.

De hecho, ya están impulsando la contratación de hipotecas a tipo variable (abaratándolas) tras el despegue vivido por las de tipo fijo (encareciéndolas). A modo de recordatorio, en febrero se firmaron 26.964 hipotecas fijas (el 73,8% del total), récord en la serie histórica según el INE.

Tras la pandemia, los mercados inmobiliarios a ambos lados del Atlántico han mostrado comportamientos similares. Estados Unidos, Francia, Alemania o Reino Unido han registrado una falta de oferta de viviendas. Y eso ha sido así, entre otras causas, por la escasez de mano de obra y de materiales de construcción.

Una situación a la que no ha sido ajena España. Además, a todo ello hay que unir una demanda que el analista de Lombard Odier califica de “históricamente alta”. Circunstancias que hacen afirmar a Stéphane Monier lo siguiente: “Estas no son las condiciones de una burbuja inmobiliaria clásica”.

Por tanto, y si finalmente llega, no sería como la de 2008. Por aquel entonces, la burbuja llegó a consecuencia de una sobreoferta de vivienda. De hecho, todavía quedan por vender en España más de millón de viviendas que se iniciaron en el boom inmobiliario (1998-2007). Cinco años después, en 2013, la caída de las ventas llegó a ser del 65%.

Un periodo que los expertos calificaron de locura. Ahora, más que un escenario burbujista, lo que hay es un escenario alcista. Si comparamos el precio del metro cuadrado, en la actualidad está en 1.853 euros; en junio de 2007, llegó a 2.053 euros, según la estadística de Idealista. Por tanto, un 9,7% por debajo.

Otros datos que demuestran que aquellos tiempos no tienen nada que ver con estos, son los siguientes: en 2007, se constituyeron 1,7 millones de hipotecas; y en 2021, 417.501. Los visados el pasado año rozaron los 100.000, lejos de los 600.000 de finales de la pasada década.

Por último, el dato de concesión de hipotecas en 2021 se mantuvo por debajo del número de compraventas. Sólo un 10% fueron préstamos por encima del 80% de la valoración. La media se sitúa en el 73%. Antes de 2008, las hipotecas llevaron a superar el 100% del valor de tasación. Por no hablar de que la vivienda no valía el precio al que se tasaba y se le daba hipoteca a personas insolventes.