Durante el pasado mes de marzo, hubo 59.272 operaciones de compraventa de vivienda. Son datos del INE, que también ponen de manifiesto que el ‘triunfador’ fue la vivienda de segunda mano. En concreto, su número aumentó un 28,3%, para llegar a 47.762 transacciones. En el caso de la vivienda nueva, su incremento fue del 15,7%, hasta las 11.510 operaciones. Es decir, una diferencia de 36.252 a favor de la segunda mano.

No se trata de algo nuevo. Después de la burbuja inmobiliaria de 2008, la compra de vivienda de segunda mano también se situó en el 80% del total. “En épocas de boom inmobiliario se producía muchísimo. Por encima del medio millón de visados. Ahora estamos por debajo de 100.000 visados”, recuerda Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

En esos años de vino y rosas, antes de 2008, la producción de vivienda de obra nueva llegaba a representar aproximadamente la mitad de lo que se vendía en España. Un hecho que se mantuvo hasta febrero de 2014. “A día de hoy, entre que hay poca oferta, que en muchos casos no está disponible en centros de grandes capitales, y está más cara, eso conlleva que estemos en solo ese 20% del total de las transacciones”, añade Font.

Y eso se ha traducido en un fuerte incremento de la compraventa de vivienda usada: "Este aumento reciente viene determinado por las operaciones que se dejaron de formalizar en algunos meses de 2020 y 2021", apuntan desde Euroval.

Por tanto, las 602.280 viviendas vendidas en 2021 compensan las que no se vendieron el año anterior. "De todas formas, esta tendencia sigue en 2022, con una demanda fuerte de vivienda usada. Hay que entenderlo como la única alternativa al ser muy reducida la oferta de vivienda nueva, al igual que la de alquileres", añaden desde Euroval.

Año 'mágico'

Con esas más de 600.000 unidades transaccionadas en 2021, se superaba la cifra del ‘mágico’ año de 2005. Sin embargo, hay que tener en cuenta un dato: el volumen total de compraventas fue un 30% inferior al de 2005. Esa diferencia se debió al volumen de vivienda nueva transaccionada.

Aquí está la razón principal del boom en la venta de vivienda usada. "Una demanda al alza que no cuenta con suficiente oferta de vivienda nueva para abastecerla”, afirma Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt.

Y eso que, debido a la pandemia, aumentaron las preferencias de la demanda respecto a las viviendas nuevas y de mayor tamaño. Viviendas que, gran parte de ellas, se ubicaron fuera de los grandes núcleos urbanos. Una opción que, con el paso del tiempo, y la vuelta a las oficinas (entre otras razones), se está revirtiendo.

“Es cierto que el factor precio también alimenta este crecimiento. Aunque la ausencia en muchos mercados de suficiente oferta de vivienda nueva está provocando un incremento significativo en los precios de la vivienda usada”, añade Martín Guirado. Si olvidar que, en el caso de Barcelona, por ejemplo, su Ley de Vivienda hizo que se rebajara un 58% la oferta de alquiler. Oferta que pasó a venta.

Factor precio

Desde 2015, la oferta de vivienda nueva permanece estable por debajo de las 80.000 compraventas. "Además concentrada en puntos de Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana y Cataluña. Juntas suman el 60% de toda la vivienda que se inicia y termina", aclaran desde Euroval. 

La consecuencia, según Ferran Font, es que “en grandes capitales es difícil encontrar obra nueva con una buena ubicación. Ya llevamos muchos años con poca construcción de obra nueva. Y es precisamente en estas capitales donde más se están comercializando inmuebles”.

Dos ejemplos: a finales de 2020, Madrid representaba el 42% del total de las compraventas de la provincia. Hoy vuelve a niveles prepandemia: 48%. En el caso de Barcelona, el salto ha sido del 22% al 25%. En conjunto, en las grandes ciudades, se ha pasado del 77% al 81%. Básicamente, segunda mano.

“Los compradores de vivienda deben elegir entre las opciones que les da el mercado. Y, en la última década, la construcción de obra nueva ha sido prácticamente inexistente en los mercados en los que más demanda había”, subraya Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Doble problema

Según el experto del marketplace inmobiliario, la obra nueva presenta un doble problema: por un lado, los visados. “Crecen muy lentamente por la burocracia. Y eso a pesar del interés por invertir del sector privado y la necesidad de un mayor parque de viviendas en muchas ciudades”, especifica.

Por otro lado, la falta de mano de obra especializada, así como la carestía y encarecimiento de los materiales. Un problema que pone en peligro las entregas a tiempo de las promociones, así como la rentabilidad de las mismas.

“En muchos casos se están pasando promociones al build to rent. Porque el precio de venta al que tendrían que salir al mercado está llegando a niveles que presentan dudas sobre la demanda real del mercado”, explica Iñareta. “Nuestros datos nos dicen que ahora mismo las promociones sobre plano en zonas con alta demanda se venden en pocas semanas. Ello nos indica que no se trata de un cambio de preferencias sino de la escasez de la oferta disponible”.

¿Continuará la tendencia en el tiempo? Eso dependerá de dos aspectos, según Luis Martín Guirado. Uno, que la demanda mantenga su crecimiento o, al menos, se estabilice. “A esta cuestión pueden afectar las propias necesidades de vivienda por parte de los compradores. Y, sobre todo, que las condiciones de financiación sigan siendo favorables. Este último punto se podría ver afectado por la subida de los tipos de interés”, apunta.

El segundo aspecto tiene que ver con que el sector inmobiliario sea capaz de poner en carga un volumen de vivienda nueva suficiente para satisfacer las necesidades, y preferencias, de la demanda.

“Hay razones para pensar que esto va a ser así, como el incremento del dinamismo en las viviendas iniciadas que ya hemos observado durante el primer trimestre del año, con un crecimiento del 30% frente al mismo periodo de 2021”, explica.

Repercutir costes

Pero hay más aspectos que pueden influir. Por ejemplo, que persistan los problemas en las cadenas de suministro, lo que alargaría los plazos de entrega de vivienda nueva. “Esto podría volver a desplazar las preferencias de la demanda hacia la vivienda usada”, señala el directivo de Gesvalt.

El coste de construcción (materias primas y energía), de continuar aumentando, complicaría aún más el devenir de las promotoras y constructoras.

“La promoción de obra nueva no es un negocio que trabaja con grandes márgenes. Habría que ver si interesa continuar con una promoción sin repercutir ese aumento de los costes en los precios finales de compraventa del inmueble. Si ese mismo producto lo tienes que vender a un precio más elevado pues ya no está tan claro que esa demanda siga ahí”, advierte Ferran Font.

Con este panorama, ¿qué parte del sector puede salir beneficiada? La rehabilitación de viviendas y edificios completos. Así se eliminaría la obsolescencia “que observamos en gran parte del mercado de vivienda de segunda mano”, resalta Martín Guirado.