El ‘boom’ de la vivienda usada en Madrid: es 80.000 euros más barata que si se compra una nueva

Un 4,5%. Es lo que ha subido la compraventa de viviendas en la Comunidad de Madrid durante el pasado mes de marzo respecto a idéntico periodo de 2021. Es decir, que se vendieron 7.816 viviendas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

De esa cantidad, 1.919 fueron transacciones de vivienda nueva; 5.897 transacciones correspondieron a vivienda usada. Por tanto, el gran triunfador fue la vivienda usada, que representó el 75,5% del total. La Comunidad de Madrid no es una excepción. En el conjunto de España, la compraventa de vivienda usada representa el 80% del total. Por tanto, se ha vuelto a niveles de 2008, cuando se produjo la burbuja inmobiliaria.

Poniendo el foco en Madrid, ¿por qué este 'boom' de la vivienda usada? Varias son las circunstancias, pero, si nos centramos en el precio, la respuesta tiene varios ceros: es 80.000 euros más barata que si se compra una nueva.

Según el informe 'Inmocoyuntura' de Euroval, el precio medio de la vivienda nueva en la Comunidad de Madrid fue de 347.212 euros en 2021. En el caso de la vivienda usada, esa cantidad es de 268.329 euros. Por tanto, la diferencia es de 78.883 euros.

Una diferencia que se ha ampliado, y bastante, si se compara con el año 2007. En el preludio de la burbuja inmobiliaria, el precio de la vivienda nueva en la comunidad madrileña era de 292.688 euros. Si nos referimos a la usada, se situó en 276.278 euros. Por tanto, la diferencia fue de 16.278 euros. Es decir, durante los últimos 14 años, la brecha entre vivienda nueva y usada se ha ampliado en 62.605 euros (algo más de 4.470 euros cada año).

Capital y periferia

El precio no es la única razón de esta predilección por la vivienda usada que se da tanto en la capital como en las áreas metropolitanas de Madrid. A ello también contribuye la escasa producción de obra nueva. Una situación que, dado el apetito por comprar, está desinflando su número.

En el caso de Madrid ciudad, en la actualidad hay 224 promociones de vivienda nueva que suman 9.337 viviendas. El stock disponible es de 1.542 unidades. A modo de ejemplo, la superficie media es de 121 metros cuadrados, y el precio medio se sitúa en 4.790 euros el metro cuadrado. Son datos de Sociedad de Tasación (ST).

Viviendas en el casco histórico de Madrid. Pixabay

Un stock de vivienda nueva que ha menguado un 38,5% durante el último año: ha pasado de 2.507 unidades a las ya mencionadas 1.542. Son 965 unidades disponibles menos. Si se mantiene el porcentaje, bastarían sólo 5,2 meses para que se agotara la vivienda nueva. Lo que, sin duda, aumentaría todavía más el atractivo de la usada. La contrapartida es que aumentaría de precio.

En el caso de las localidades con más de 50.000 habitantes en la Comunidad de Madrid, según ST, existen 411 promociones de vivienda nueva que suman 18.355 viviendas. El stock disponible es de 3.088 unidades. En su caso, la superficie media es de 153 metros cuadrados y el precio medio se sitúa en 2.792 metros cuadrados.

Un stock de vivienda que, en su caso, se ha reducido un 30,8% durante el último año: ha pasado de 4.465 unidades a las citadas 3.088. Son 1.377 unidades disponibles menos. Si se mantiene el porcentaje, bastarían sólo 5 meses para que se agotara la vivienda nueva. Tanto en la capital como en el área metropolitana, la oferta se ha reducido "de forma significativa" por segundo ejercicio consecutivo, según ST.

Un dato: en 2007 (año previo a la burbuja), las transacciones de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid fueron de 39.788; en 2021, se han quedado en 14.036. Por tanto, un -64,7%. Eso sí, la diferencia de precios entre ambos periodos ha crecido un 18,6%, según Euroval. De un precio medio de 292.688 euros, en 2007, a los 347.212 euros, en 2021.

Vista de Alcalá de Henares (Madrid). Pixabay

En el caso de la vivienda usada, se ha pasado de las 69.074 transacciones en 2007, a las 76.898 de 2021. Por tanto, un 11,3% más. Sin embargo, el precio medio ha bajado un -2,9% entre ambos periodos. De los 276.410 euros, en 2007, a los 268.329 euros, en 2021.

Poca oferta de vivienda nueva que, en muchos casos, no está disponible en el centro. Y eso dispara los precios. Algo que no sólo sucede en Madrid. También en Barcelona, Valencia o Málaga. En el caso de la capital, así lo atestigua el incremento de precio de la vivienda usada durante el último año.

Así, y según Idealista, los precios en el distrito de Salamanca se incrementaron un 9,1% en abril, alcanzado su máximo histórico: 6.572 euros el metro cuadrado. A continuación, la mayor subida se dio en Retiro (8,8%) para llegar a los 4.984 euros.

Un 8% aumentaron en Villa de Vallecas (2.490 euros); 7,6%, en Hortaleza (3.968 euros); 6%, en Chamberí (5.555 euros); y un 5,3% en Moncloa y Arganzuela (4.179 y 4.139 euros, respectivamente). ¿Dónde bajó? Sólo en San Blas: un 0,1% (2.551 euros el metro cuadrado).