El límite del 2% al alquiler ‘revive’ la renta antigua y le cuesta a los arrendadores 1.500 millones de euros

El Gobierno, por boca de su presidente, Pedro Sánchez, aprobó el pasado fin de semana una serie de medidas anticrisis que estarán vigentes hasta el 31 de diciembre. Entre ellas, la prolongación del límite a las subidas de los alquileres que se renueven hasta esa fecha.

Hasta fin de año, aquellos contratos que les toque revisión tendrán que aplicar una subida, como máximo, del 2% en la actualización de la renta. Lejos de la tasa del IPC (en mayo fue del 8,7%), a la que la mayoría de los contratos están vinculados. Una medida que va a tener un elevado coste para los propietarios de vivienda en alquiler. Si cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (cuya duración era de tres meses), dicho coste sería de 560 millones de euros, otros tres meses más añadirían otros 479 millones, según los cálculos de Idealista.

Como finalmente la extensión de las medidas ha sido hasta final de año, es decir, otro trimestre más, el coste para los arrendadores se situaría sobre los 1.500 millones de euros. Arrendadores que, en un 93%, son particulares. Los grandes tenedores y fondos de inversión sólo representan el 7%. De momento, la medida afecta a 2,6 millones de alquileres de los 3,5 millones existentes. Si se volviese a alargar, acabaría afectando a todo el mercado.

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“Ya no es una medida extraordinaria, ni excepcional. Es estructural, y cambia gravemente las reglas de juego en el alquiler. El Gobierno ha convertido a toda España en una ‘zona tensionada’. Pensamos que incluso en diciembre se volverá a prorrogar”, vaticina José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Por tanto, el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que es el índice que se va a usar para actualizar las rentas (y que no supera el 2%), ha venido para quedarse. Y esto, de alguna manera, supone una vuelta a la renta antigua.

Regulación de precios

Uno de los pilares de la Ley de Vivienda que ahora mismo está en trámite parlamentario era la regulación de precios. Así lo acordaron PSOE y Unidas Podemos. Un pilar que tiene bastante semejanza con el control de alquileres. O lo que, lo más ‘viejos del lugar’, conocen como renta antigua.

Esta figura fue establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946. Y estuvo presente hasta 1985. Por esta norma, los contratos de alquiler de vivienda se prorrogaban de manera indefinida hasta que el inquilino, su cónyuge y sus hijos fallecieran.

Un cartel del alquiler de una vivienda.

En su programa electoral, Unidas Podemos incluyó el regreso de los contratos indefinidos y la fijación de precios máximos de alquiler. Por tanto, una vuelta de los contratos de renta antigua.

“Si el objetivo principal de la Ley de Vivienda era congelar los precios del alquiler, pero se topaba con la aprobación final de ‘zona tensionada’ por parte de cada comunidad autónoma, con este Real Decreto Ley y sus sucesivas prórrogas, el Gobierno se salta a las comunidades autónomas. Incluso le sobra la aprobación de la Ley de Vivienda”, afirma José Ramón Zurdo.

Dicho de otra forma, toda España será ‘zona tensionada’ al haber un control a los precios del alquiler. Las CCAA gobernadas por el PP habían dicho que no pensaban aplicar ese punto de la ley.

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Una política, la de la renta antigua, que en el pasado perjudicó a los arrendadores y que ahora se repite. Medida que los expertos dicen que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Y eso se traducirá en una caída de la oferta.

“La prolongación de la medida supondría un nuevo golpe para el ya maltrecho parque de viviendas en alquiler. El Gobierno mantiene la presión sobre los propietarios de vivienda, mayoritariamente particulares, sin ofrecer ninguna contraprestación ni ayuda por ello”, afirma Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Problema social

Con este panorama, los pequeños propietarios estarán menos interesados o capacitados para invertir en el mantenimiento de sus viviendas. Con lo cual, el parque cada vez será más pequeño y de peor calidad. Algo que recuerda a lo que sucedió en el pasado con la renta antigua.

Esa norma incluía lo que se conocía como derecho de adquisición preferente. Por el mismo, el inquilino tenía preferencia a la hora de comprar la vivienda si se ponía en venta. Pero, si el precio no era de su interés, continuaba viviendo en la misma. La razón era que el propietario debía respetarle el contrato firmado. Ante este conflicto, el arrendador no hacía reformas. Al declararse el inmueble en ruinas, el contrato sí se extinguía.

"Como consecuencia, veremos cómo la ya menguante oferta de viviendas en alquiler se reduce aún más rápido. Y, muy posiblemente, aumentará la litigiosidad entre propietarios e inquilinos por desavenencias sobre los costes de mantenimiento de la vivienda”, indica Francisco Iñareta.

Cuando se aprobó el RDL 6/22, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) dijo que se cargaba “a los propietarios de vivienda en alquiler con el problema social de la vivienda, cuando es responsabilidad de las Administraciones públicas”.

Y abogaba por medidas incentivadoras “en las que se favorezca a los arrendadores que voluntariamente no agoten la actualización del IPC o, directamente, ayudas a los hogares”. Y concluía diciendo que se estaba “vaciando de contenido el derecho a la propiedad privada”. El mismo está recogido en el artículo 33 de la Constitución.