En su último informe, el Instituto Nacional de Estadística (INE) cifraba en 58.000 las operaciones de compraventa de vivienda en junio. Un crecimiento interanual del 18,8%. Dicho de otra manera, 16 meses consecutivos de tasas positivas.

Todo ello gracias al incremento tanto de las operaciones sobre viviendas nuevas como usadas. En concreto, las primeras crecieron un 7,1%, para llegar a las 9.882 operaciones. Las segundas, por su parte, lo hicieron un 21,5%, para sumar 48.188 operaciones.

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“Esto se explica por una demanda acumulada muy activa, la inversión en inmobiliario como valor refugio y, sobre todo, la anticipación de las compras de viviendas ante la subida de tipos del BCE”, argumenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Eso sí, se muestra prudente de cara al futuro. “Tendremos que seguir muy de cerca las siguientes estadísticas ya que, previsiblemente, se moderarán”. Y eso se deberá a una serie de factores, como la actual situación inflacionaria, el cambio de política monetaria, la reducción de las expectativas de crecimiento económico, y la implementación de la Ley de Vivienda en la segunda parte del año.

Subida moderada

Todo este cóctel ha hecho que el Departamento de Análisis y Mercados de Bankinter haya ‘desinflado’ esa particular escalada del precio de la vivienda para lo que queda de 2022 y 2023. Así, habla de una subida “muy moderada”. En concreto, estima una subida de alrededor del 1% para ambos periodos de tiempo.

Conviene recordar que el alza fue del 6,4% en 2021. Y desestima que haya un “sobrecalentamiento” en los precios del mercado inmobiliario. La red inmobiliaria donpiso, por su parte, no es tan rotunda. Cierto que habla de una “ralentización del mercado”, pero estima que el precio de la vivienda cerrará 2022 con una subida del 5%, y del 3% en 2023.

Bankinter apunta a que la tasa de esfuerzo está todavía por debajo de la media histórica. Así, el porcentaje de renta disponible que dedican las familias a abonar la cuota se situaba en el 33% a finales de 2021. La previsión es que se mantenga en niveles del 35%. Es decir, asumible. Otro factor que enfría ese posible sobrecalentamiento es que hay cierto equilibrio entre oferta y demanda.

Según Bankinter, la demanda estructural de vivienda es de unas 100.000 unidades al año. Y se reparte de la siguiente manera: 70.000 que vendrían por creación de hogares; y 30.000 por demanda de ciudadanos de otros países.

En el caso de la oferta, el número de viviendas iniciadas se sitúa sobre esas 100.000 unidades (esa es la cantidad con la que se cerró 2021). La previsión es que se supere ese umbral en 2022 y 2023 para cubrir el déficit de oferta de los últimos años.

Asimismo, el departamento de Análisis y Mercados de la entidad financiera no duda en señalar que hay un “cierto enfriamiento en la actividad inmobiliaria”. Sobre las transacciones de vivienda, estas podrían llegar a descender un 5% en 2022. El pasado año se alcanzaron cifras nunca vistas durante los últimos tres lustros: 674.014 transacciones, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). En 2007 se alcanzaron las 836.871.

Materiales

A todo este panorama hay que unir otro hecho que, durante los últimos meses, ha supuesto un quebradero de cabeza para el sector de la construcción: la subida de precio de los materiales. Sin embargo, y según las proyecciones de CBRE, está cerca de alcanzar su máximo e iniciará una senda de descenso gradual durante los próximos meses.

La firma de consultoría y servicios inmobiliarios estima que el ajuste paulatino de los costes de construcción se revierta a un tercio del incremento registrado en los dos últimos años. Ello permitiría, en 2025, volver a alcanzar los niveles de equilibrio a largo plazo.

“El fin de la escalada de los costes de construcción, y su posterior descenso, ayudarán a paliar las consecuencias arrastradas durante los últimos meses en el sector, y traerán consigo nuevas oportunidades de desarrollo”, afirma Joan Pina, director de Econometric Forecasting en CBRE.

En mayo, y según los datos del Ministerio de Fomento, el coste de los materiales de construcción se situaba en un 38% por encima de los niveles de 2020.