Vivienda en venta.
La subida del Euríbor y la inflación frenan la burbuja pero no los cuellos de botella para acceder a la vivienda
El sector inmobiliario está produciendo en estos momentos menos de la mitad de las viviendas que se demandan en España.
16 octubre, 2022 03:06Burbuja inmobiliaria, sí. Burbuja inmobiliaria, no. Mientras que el ciudadano de a pie tiene la sensación de que dicha burbuja se acerca, los actores del sector inmobiliario descartan tal hecho. Porque, entre otras razones, no hay un problema de exceso de oferta de obra nueva en el mercado y los precios están un 20% por debajo de máximos.
Pero uno de cada dos particulares (52%) cree que estamos más cerca de otro boom inmobiliario. En febrero de este mismo año, el porcentaje era casi de uno de cada tres (38%). Así queda recogido en la ‘Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre de 2022’ realizada por Fotocasa.
“En España no ha existido una burbuja inmobiliaria en la última década. Los precios no han crecido en nuestro mercado como en otros países de nuestro entorno”, afirma Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda. Y Carolina Roca, presidenta de Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), refuerza este sentimiento: “En ningún momento el mercado se encontraba en una situación de burbuja”.
Otro ciclo
Lo cierto es que estamos en un momento distinto del ciclo inmobiliario. “Pero no podemos hablar ni mucho menos de la existencia de una burbuja inmobiliaria en la vivienda”, remarca Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers.
En hasta siete estados miembros de la UE se han duplicado los precios de vivienda en el último año. En España, el incremento ha sido en torno al 8%. “Por tanto, continúan en niveles por debajo de los máximos de 2007 y con ratios de affordability razonables”, expone Eduard Mendiluce.
En países como Dinamarca, Noruega o Países Bajos, la evolución de los precios en el mercado residencial de los últimos años “ha llevado a que el endeudamiento y los esfuerzos medios de las familias en la compra de una vivienda alcance niveles alarmantes”, resalta Antonio de la Fuente.
La ratio de esfuerzo que las familias en España están destinando al pago de su hipoteca es inferior al 35% del total de sus ingresos. “Por tanto, estamos cumpliendo con las políticas de prudencia marcadas por el mercado”, sostiene Carolina Roca. Conviene recordar que, desde junio de 2005 hasta marzo de 2009, la tasa de esfuerzo estuvo por encima del 40%.
“Esa tasa de esfuerzo puede ir creciendo durante los próximos meses más como consecuencia del incremento de los coste hipotecarios que por la subida del precio de la vivienda”, apunta Susana Rodríguez, CCO en Savills. “Tenemos, por lo tanto, que estar muy atentos a la evolución del mercado hipotecario”.
¿Y cuáles son los ‘culpables’ de ese momento diferente del ciclo inmobiliario actual? “Fundamentalmente están motivados por la crisis económica derivada de la guerra de Ucrania, con especial hincapié al descenso del crecimiento, incremento de la inflación, y del Euríbor”, matiza Antonio de la Fuente.
Prudencia hipotecaria
Más allá de la ratio de esfuerzo de las familias, “el sector está produciendo en estos momentos menos de la mitad de las viviendas que se demandan en nuestro país”, expone Carolina Roca. “Las valoraciones de los activos son prudentes y moderadas y las deudas, tanto de las familias como de las empresas, están a unos niveles razonables, siempre dentro de la zona saludable de cara a la solvencia requerida por las entidades financieras”.
Por su parte, Eduard Mendiluce estima que “la financiación sigue en niveles todavía óptimos para la inversión en vivienda y los bancos siguen concediendo crédito hipotecario”. Y es que, escarmentados por la anterior crisis, la prudencia guía la concesión de hipotecas.
“Los bancos han endurecido sus condiciones de acceso al crédito dado que el exceso de liquidez del banco central no ha favorecido el beneficio aquí. Además, el ciudadano también es más responsable”, señala Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis.
Y es que han mantenido un comportamiento muy conservador durante los últimos años. “En términos generales, se puede decir que no han financiado la compra de suelos, como ocurrió con anterioridad a 2008, y la financiación de la promoción ha sido siempre en proyectos con niveles de preventa muy elevados y con una viabilidad más que garantizada”, resalta Susana Rodríguez. Por tanto, han sido muy cuidadosos a la hora de seleccionar los proyectos a financiar.
¿Qué se puede mejorar para apuntalar todavía más el mercado? “Son las administraciones las que no han cambiado su funcionamiento y operativa. Necesitamos una transformación burocrática que vaya en línea con la velocidad de la sociedad para poder producir las viviendas que el mercado nos demanda en menos tiempo y con menor precio del actual”, propone Carolina Roca.
Todo para evitar “que se produzcan los cuellos de botella que sufrimos hoy en día. Tenemos a gran cantidad de jóvenes y personas de mediana edad que no pueden acceder a una vivienda”. Porque el embudo, sobre todo en este segmento, es más que relevante.
Dos velocidades
Lo que sí ha sucedido en el mercado inmobiliario, más que una burbuja, y a raíz de la pandemia, lo que Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, denomina como “reforzamiento de la demanda en algunas zonas”.
Se trata de Madrid, Barcelona o Málaga, entre otras. Zonas que han sido polo de atracción donde, además, se ha producido un descenso de la obra nueva como consecuencia de la escasez de suelo finalista y el incremento de los costes de construcción.
“Esto ha supuesto alta demanda y poca oferta, y subida de precios en vivienda nueva. Incrementos que se han trasladado también a la segunda mano como elemento sustitutorio de la obra nueva”, sostiene Luis Corral. De ahí que estemos ante una España de dos velocidades: una, con demanda muy activa y poca oferta; y otra, donde la situación no ha cambiado “e incluso pueden sobrar viviendas”.
Con este contexto, ¿subirá o bajará el precio de la vivienda? “No esperamos que se produzca un descenso del precio de la vivienda de obra nueva en términos nominales, aunque esto sí podría ocurrir en términos reales siempre que el precio de la vivienda suba menos que la inflación”, estima Antonio de la Fuente.
Promoción de vivienda nueva.
Sobre la vivienda de segunda mano, sí ve posible “una ralentización” de los ritmos de ventas, y “puntualmente” ver alguna bajada de precio. “Especialmente en el producto más económico dado que su demanda natural son aquellos hogares con menos recursos y menor facilidad para acceder al mercado hipotecario”, especifica Susana Rodríguez.
Dados los niveles de producción actuales de obra nueva, según de la Fuente, esa posible bajada “no va a ser ni en todos los sitios, ni en todos los segmentos y, por lo tanto, ni muchísimo menos de una forma generalizada”.
Para Eduard Mendiluce, “no prevemos que haya ajustes de precios drásticos, sino que será gradual y moderado”. Una corrección de precios que, según Rebeca Pérez, podría ser hacia el segundo trimestre del año “en el entorno del 3% en las grandes áreas y un poco más en pequeños núcleos urbanos”. Un 3% que también hace suyo el departamento de Análisis y Mercados de Bankinter para 2023, y un 2% para 2024. Todo dependerá de cómo evolucione la inflación y los tipos de interés.
