El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid fue redactado en 1997. El actual gobierno municipal, bajo el bastón de mando de José Luis Martínez-Almeida, pretendía actualizarlo. Pero ha tropezado con la negativa inesperada de Vox (en junio si estaba a favor) comanda por su candidato a la alcaldía, Javier Ortega Smith. Y una de las consecuencias es que se frenará el desarrollo de la vivienda nueva en un momento en el que la capital tiene un déficit de 3.000 viviendas nuevas al año.
Según un estudio de PwC, en Madrid son necesarias 11.000 viviendas nuevas por ejercicio para satisfacer la demanda. “Sin embargo, no se construyen más de 8.000”, especifican. Con su decisión, Vox está propiciando el retraso en los nuevos desarrollos que están a punto de arrancar y que ya contaban con la modificación del plan urbanístico para este año.
“Les afectará sobre todo a aquellos desarrollos que pidan licencia de construcción”, señalan fuentes del sector. Un ejemplo son Los Berrocales, donde las empresas ya estaban manos a la obra para pedir licencias en marzo y que, con esta situación, las han aparcado.
Más de 22.000 viviendas está previsto que se construyan en Berrocales, en el distrito de Vicálvaro, de las que el 50% tendrán algún tipo de protección pública. En principio, en 2024 ya estarían disponibles las primeras viviendas. El movimiento de la formación de Santiago Abascal retrasará dicha fecha, y el resto de plazos.
Otro desarrollo que también se verá afectado al estar sobre la mesa la petición de licencia de obra de construcción es el de Valdecarros. En este, se prevé levantar más de 50.000 viviendas en dos décadas. Dos casos que ya contaban con la modificación del plan urbanístico para este año.
Vivienda nueva más cara
Berrocales y Valdecarros son dos de los cinco ámbitos de desarrollo de la zona sureste de Madrid. Los otros tres son El Cañaveral, Los Ahijones y Los Cerros. En conjunto, suman más de 100.000 viviendas. De todos ellos, el más avanzado es El Cañaveral, donde ya hay bloques de viviendas.
Más allá de estos desarrollos, la vivienda nueva se está desarrollando en una serie de distritos. En concreto, si se trata de propiedades unifamiliares, y por orden de mayor a menor, son Vicálvaro, Barajas, Vallecas y Villaverde.
Imagen de las diferentes manzanas en Los Berrocales.
En el caso de inmuebles en bloque, donde hay mayor concentración es en Fuencarral-El Pardo, Carabanchel, Tetuán, Arganzuela y Ciudad Lineal.
Según Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva ha subido un 8,5% en Madrid capital durante el segundo semestre de 2022. De esta manera, se sitúa en 4.100 euros el metro cuadrado. Un crecimiento que ha tenido lugar en los 21 distritos, aunque ha habido algunos, como Retiro, Salamanca, Chamberí y Villa de Vallecas, donde ha sobrepasado el 9%.
El distrito con el precio de vivienda nueva más caro es Salamanca (6.954 euros el metro cuadrado) seguido de Chamberí (6.324 euros) y Moncloa-Aravaca (5.573 euros). En Villa de Vallecas baja hasta 2.872 euros.
Dicho de otra manera, el precio medio de la vivienda nueva en Madrid está entre los 280.000 y los 650.000 euros. Y si apuntamos al segmento de las propiedades de lujo, hay casos en los que se superan los cinco millones de euros. Un lujo muy apetecido, y con muchas ‘novias’, ya que suponen entre el 5% y el 10% de la obra nueva.
Desconfianza entre los inversores
¿Y qué pasará con otros desarrollos que están en camino como puede ser el caso de Madrid Nuevo Norte (10.500 nuevas viviendas) o la Operación Campamento (10.000 viviendas)? En principio, esta situación no les afecta. Por ejemplo, en el caso de MNN todavía pueden pasar hasta dos años hasta que puedan pedir esa licencia de construcción. Un periodo similar al de la Operación Campamento, si no superior.
Eso sí, la decisión de Vox (y en esto coinciden todos los protagonistas del sector inmobiliario, desde los arquitectos hasta los promotores) lo que genera es desconfianza en la inversión privada. La inestabilidad jurídica ahuyenta al capital.
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La Comunidad de Madrid viene promocionando el proyecto de Madrid Nuevo Norte en diferentes ferias internacionales. Y la respuesta está siendo positiva. “Inversores, fondos y gestoras han mostrado un interés extraordinario. Hay apetito y ganas de invertir en el proyecto”, destacó Paloma Martín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura en un acto sobre el impacto económico del proyecto.
Habrá que ver si Vox, finalmente, acaba diciendo aquello de ‘donde dije digo, digo Diego’. O si, por el contrario, continúa en sus trece. El parón, de momento, ya está teniendo consecuencias. Y puede suceder que ese apetito inversor acabe en desgana. Un escenario que acaba afectando a los precios. Mientras tanto, y si todo sigue igual, las elecciones de mayo podrían ser un desatascador.