Obras en bloques de viviendas, a 17 de mayo de 2024, en Madrid (España).
Por qué no puedes comprarte una casa: ¿Hasta dónde va a subir la vivienda? ¿Hay una burbuja como en 2008?
La vivienda escala ya en varias capitales de provincias a niveles de 2008.
6 septiembre, 2024 02:32El precio de la vivienda avanza y no parece que vaya a levantar el pedal del acelerador en el corto plazo. En cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), el repunte durante el segundo trimestre del año alcanzó el 7,8%, el dato más alto de la serie desde hace dos años, momento en el que los precios comenzaron su fulgurante espiral alcista.
Sube la vivienda nueva -a dobles dígitos, un 11,2%, alcanzando su tercera tasa más alta desde que tocase máximos en 2008-, pero también lo hace la de segunda mano, que se apunta un ascenso del 7,3%, su mayor repunte desde el verano de 2022.
A pesar de que esta coyuntura pueda invitar a pensar que ya se rozan los máximos de la crisis inmobiliaria de 2008, la realidad es que sólo en mercados calientes como Málaga, Palma de Mallorca, Madrid o Las Palmas se ha llegado a ese punto. Es decir: el rally alcista del ladrillo patrio, tal y como apuntan los principales centros de estudio y portales inmobiliarios, aún tiene margen.
¿Dónde está el techo?
En San Sebastián ya se han superado con holgura los 5.000 euros el metro cuadrado, en Madrid el asunto avanza a una velocidad vertiginosa -por encima de 4.800 en gran parte de la ciudad- y en Barcelona la aceleración es casi idéntica a la de la capital española, con el precio superando ya los 4.500. El panorama no es alentador y amenaza con ser peor de aquí a final de año.
La mejora de las condiciones hipotecarias va a provocar que se incorpore al mercado una importante cantidad de ciudadanos que ha esperado durante años a que los tipos comienzan a bajar. Y toda esa demanda va a llegar a un mercado en el que la oferta es prácticamente inexistente.
María Matos, directora de estudios de Fotocasa
El precio de la vivienda seguirá subiendo con total seguridad durante todo 2024 debido a la mejora en las condiciones hipotecarias y a la escasez de oferta existente. Este encarecimiento se acentuará en los próximos meses, sobre todo, en las zonas donde la presión de la demanda es mayor, como las grandes capitales y zonas costeras que tienen una gran capacidad de atracción.
Mientras la demanda siga presionando la oferta, el precio aumentará hasta que "toque techo". El poder adquisitivo del comprador de cada zona es lo que marcará el tope. En estos momentos, el precio de la vivienda se encuentra un 21,2% por debajo de su máximo marcado en abril de 2007, por lo que todavía tiene recorrido al alza.
La etapa previa de tipos restrictivos (2022-2024) no ha conseguido retraer la demanda de compra lo suficiente como para que la oferta pudiese encontrar un equilibrio y que los precios pudiesen tender a la estabilización.
Ahora, con condiciones hipotecarias más atractivas y más demanda en el mercado, la oferta lo tendrá todavía más difícil para poder dar respuesta a la intensificación de la demanda de compradores. La hoja de ruta de los precios será alcista mientras no haya más oferta en el mercado.
Los principales modelos indican que los precios de la vivienda podrían aumentar cerca de un 3% en lo que resta de año. Las previsiones indican que esta subida se suavizará de cara al 2025 y 2026, con incrementos cercanos al 2%. Eso sí, en ninguno de los casos debería producirse una bajada.
La inflación en los materiales de construcción y la subida de los salarios mínimos tampoco han ayudado, repercutiendo estos aspectos principalmente sobre los precios de la obra nueva.
Leticia Poole, profesora de economía y empresa de la Universidad Europea de Valencia
En 2024 se espera que los precios de la vivienda aumenten alrededor de un 3%. En 2025 y 2026 las previsiones indican un crecimiento más moderado, con aumentos del 2% anual. Los factores clave para estas previsiones a la alza son los siguientes.
El aumento de población: la demanda de vivienda sigue siendo alta debido al crecimiento de la población, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras
Inflación y la subida de los sueldos mínimos: la inflación ha afectado los precios de los materiales de construcción. La subida de los salarios mínimos afecta a la mano de obra, lo que contribuye al aumento de los precios de la vivienda nueva.
Escasez de oferta: la oferta de viviendas sigue siendo limitada, lo que mantiene los precios elevados. La combinación de demanda alta, inflación y escasez de oferta sugiere que los precios no bajarán significativamente en el futuro cercano.
Las estimaciones del INE aseguran que en España se van a crear 3,5 millones de hogares en los próximos 15 años. Es decir, en España se van a necesitar unas 200.000 viviendas nuevas en el mercado anualmente. En 2023, según los datos de la misma entidad, apenas se construyó la mitad.
El actual clima político tampoco ayuda a mejorar la situación. El Partido Popular y el PSOE siguen sin pactar la aclamada reforma de la Ley de Suelo. Lejos de haber un mínimo entendimiento en esta materia entre las dos grandes fuerzas constitucionales, se podría decir que la distancia es total.
Ferran Font, director de estudios de Pisos.com
Las previsiones que tenemos hoy en día nos indican que esta facilidad de acceso al crédito va a hacer que el sector sea más atractivo y que el interés de la gente por comprar vivienda sea mayor.
Este repunte de actividad va a hacer que los precios sigan escalando, y lo van a hacer algo más que hasta ahora. No descartamos que antes de final de año veamos un aumento del precio superior al 10%.
Entonces... ¿Hay una burbuja?
A pesar de que los precios están subiendo de una forma muy similar a la de 2008, la situación del sector a nivel estructural es muy distinta. El mercado es mucho más sólido, los ratios de accesibilidad son mejores y la financiación hipotecaria es más prudente.
De hecho, sobre este asunto, se han pronunciado grandes entidades bancarias españolas, como es el caso de Bankinter, y todas ellas descartan que exista una burbuja. En una línea similar se han pronunciado el Banco de España y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA).
María Matos, directora de estudios de Fotocasa
No hay burbuja. Para que se den las condiciones de cercanía a una burbuja tendrían que cumplirse ciertos aspectos que miden el riesgo, tales como que el precio de la vivienda presente sobrevaloración, que los hogares tengan un alto ratio de endeudamiento o que se produzca un aumento del crédito hipotecario, entre otros aspectos.
El mercado está calentándose, sí. La actividad inmobiliaria de los últimos años ha sido frenética. Sin embargo, las cifras están muy alejadas de los excesos del 2007. La producción de viviendas de obra nueva, que aunque haya rozado las 100.000, está lejos de los 600.000 visados de la época del boom. No hay sobreconstrucción, sino escasez de stock que sumada a la gran demanda de compra, lo que empuja los precios al alza. El desequilibrio entre oferta y demanda es lo que tensiona los precios.
Las entidades financieras se encuentran en una situación saneada y sobre unos cimientos más sólidos, ya que todavía tienen en la retina lo sucedido en 2008. Hoy, el sector destaca por un menor endeudamiento de los agentes del mercado, así como una menor tasa de morosidad y un nivel de especulación mucho menor sobre la vivienda.
Además, los actuales compradores de vivienda son más solventes que en 2008 y las políticas monetarias están diseñadas para evitar los excesos propios de una burbuja.
Sobre este asunto, el sector es claro: se necesita promover más vivienda nueva, incrementando sobre todo la oferta en aquellas zonas urbanas donde la demanda es alta.
Leticia Poole, profesora de economía y empresa de la Universidad Europea de Valencia.
En su informe inmobiliario, Bankinter, concluye que no hay una burbuja inmobiliaria. Argumentan que los fundamentos del mercado son sólidos, con ratios de accesibilidad mejores que la media histórica y una financiación hipotecaria más prudente.
Por su parte, el Banco de España y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA) afirman que, aunque los precios de la vivienda han aumentado, no se observan los mismos factores de riesgo que llevaron a la burbuja inmobiliaria de 2008.
La solución pasa por más vivienda nueva, por facilitar la rotación de mercado de la vivienda usada y por aumentar la oferta de vivienda asequible, entre otros aspectos. La combinación de una mayor oferta, incentivos fiscales y la adopción de nuevas tecnologías en la construcción puede ser clave para lograr este objetivo.
Según los principales estudios, en España se construirán cerca de 100.000 viviendas durante este 2024. La cifra, en relación al número de hogares que se crean, seguirá teniendo un saldo negativo.
En datos del Banco de España, en territorio patrio se necesitan hasta 225.000 viviendas durante el periodo 2024-2025 para comenzar a relajar la tensión actual. Para el 2026, la cifra aumentará a 360.000.
Idealista
La situación del mercado actual no tiene nada que ver con la de entonces. Las subidas de precio actuales están sustentadas en los bajísimos niveles de oferta en venta (que de media se han reducido un 25% en los últimos 5 años), los criterios de riesgo por parte de la banca no se han suavizado para la concesión de hipotecas y la demanda no tiene un componente especulativo.
