Viviendas de obra nueva en el área de Barcelona
¿Alguna vez ha funcionado limitar el precio del alquiler? La experiencia dice que no salvo en una excepción
- París y Berlín también probaron a limitar los alquileres y obtuvieron un resultado similar al de España.
- Más información: El Gobierno aprueba tramitar de urgencia el decreto de los alquileres de corta duración.
España no ha sido el primer país europeo en aplicar límites al precio del alquiler. Otras economías del entorno, como son Reino Unido, Francia o Alemania, también probaron suerte con un resultado muy parecido al que se puede ver en España en la actualidad.
Tal y como aseguró hace unos meses el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su informe sobre la economía española, de forma general, se puede concluir que limitar el precio del alquiler termina por generar los efectos contrarios a los deseados.
En Europa, de hecho, sólo existe un caso de éxito. Una capital cuyo mercado, con unas características peculiares, hace que la convivencia entre caseros e inquilinos sea satisfactoria para ambas partes.
París y Berlín
Los casos más recientes de uso a nivel europeo son los de la capital francesa y alemana. En ambas ciudades se introdujeron durante la década pasada una serie de limitaciones con el objetivo de frenar la escalada de los arrendamientos urbanos. Spoiler: ambos enclaves obtuvieron el mismo resultado.
Berlín, con una tasa de alquiler del 85%, venía registrando subidas cercanas al 100% en el precio del alquiler desde la crisis de 2008. La ciudad recibía una media de 40.000 ciudadanos anualmente y sólo es capaz de levantar 16.000 inmuebles de alquiler, razón por la que las autoridades aplicaron en 2015 la Mietpreisbremse, un sistema con el que las entidades locales podían fijar un límite superior a los precios.
Transcurrido sólo un año desde su entrada en vigor, la oferta de pisos cayó un 25%, el precio medio del alquiler subió un 36%, la oferta de viviendas en venta sujetas a la Ley creció un 38,8% y la economía sumergida se disparó. Tal era la situación que las viviendas se promocionaban con dos precios, el precio de la Ley y el precio deseado.
"Por su parte, en ciudades alemanas donde no se ha limitado el precio del alquiler y se ha apostado por incentivar a los arrendadores, se ha producido la tendencia contraria a la de Berlín. En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Múnich y Stuttgart han incrementado el número de viviendas en arrendamiento en un 33,4% de media, mientras que la venta ha descendido en un 5,9%", añaden desde Alquiler Seguro.
En la capital gala la fotografía es parecida. En 2015, el Gobierno de François Hollande decidió intervenir el mercado del alquiler con la conocida como Ley Alur, una norma que apenas estuvo en vigor dos años.
El precio del alquiler aumentó un 25%. De hecho, el 33% de las casas anunciadas superaban el propio límite que marcaba la Ley. En sólo dos años, desapareció del mercado el 15% de la oferta de vivienda destinada a arrendamientos.
El caos de Suecia
La magnitud del problema de la vivienda en Suecia, derivado de su control de precios, no tiene precedente en ningún país de occidente. Las listas de espera para poder acceder a un alquiler regulado superan los 20 años. Actualmente, 255 de un total de 290 municipios suecos tienen oficialmente un déficit de viviendas.
El problema tiene su origen en un fallido plan de vivienda pública que iba a levantar casas a ritmo de 100.000 nuevas viviendas al año. El objetivo no era otro que lograr un gran parque de vivienda pública para garantizar alquileres por debajo del mercado.
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¿El problema? En los años noventa estalla en el país una burbuja que sume a las constructoras y promotoras en una gran crisis. ¿El resultado? Apenas se levantaron 10.000 viviendas al año. ¿La consecuencia? Cerca de 500.000 personas esperaban por una vivienda pública en Estocolmo la década pasada.
Aquellas personas que acceden a un alquiler público lo hacen de por vida. Los precios de estos alquileres los negocian los sindicatos, por lo que, efectivamente, se encuentran por debajo del mercado. El problema lo tienen aquellos que por la razón que sea no han podido acceder a uno de estos alojamientos.
Comprar en Suecia una vivienda en propiedad es complicado hasta para los patrimonios altos, por lo que en muchas ocasiones, los ciudadanos que no logran entrar en el programa público de alquiler se ven obligados a pagar rentas un 200% más caras que hace unas décadas.
"En 2017 la Comisión Europea instó a Suecia a tomar medidas para abordar la deuda de los hogares y mejorar la tensa situación de la vivienda. La Comisión Europea dijo que: 'un mercado de alquiler estrictamente regulado, dificulta el uso eficiente de las viviendas existentes, lo que agrava el problema'", añaden desde el centro de estudios de Alquiler Seguro.
El secreto de Viena
La capital austriaca es considerada por muchos expertos la capital europea de los inquilinos. Casi el 77% de su oferta de vivienda es de alquiler social y cerca del 60% de la vivienda regulada es pública.
Durante décadas, las entidades municipales han destinado grandes partidas presupuestarias a la construcción de un parqué público de vivienda social en alquiler, convirtiendo a la ciudad en la mayor propietaria de inmuebles del mundo. Paralelamente, se han subvencionados proyectos privados que cuentan con ayudas públicas al alquiler. La inversión anual en vivienda supera los 600 millones y los ciudadanos pagan un impuesto del 0,5% de su salario para mejorar el parque.
¿Cómo se aplica?
La ley del alquiler austriaca (Mietrechtsgesetz o MRG) se aplica de tres formas:
Completa: Regula el precio máximo del alquiler. Protege al arrendatario en caso de que el arrendador anule el contrato. Se aplica sobre todo en viviendas construidas antes de la II Guerra Mundial y en las de propiedad municipal.
Parcial: El precio se puede fijar libremente y las partes disfrutan de la protección de la ley. Se aplica en vivienda no subvencionada y de obra nueva.
Exento: Sin limitación de precio y sin protección específica para las partes de un contrato de alquiler. Todo se regula en base al libre pacto y al código civil austriaco. Se aplica en el mercado privado.
La facilidad de acceso a la vivienda hace que el 80% de los ciudadanos prefiera el alquiler a la compra. Además, la construcción de viviendas está regulada y con el precio por m2 fijado desde el inicio del proyecto, así se evita así la especulación.
"Por otro lado, las características de la vivienda social en alquiler, tanto pública como subvencionada, cumplen con unos criterios de calidad excepcionales, en muchas ocasiones superiores a los de la vivienda libre, que lo hace aún más atractivo de cara a los arrendatarios. Este tipo de vivienda, a diferencia del resto de países de Europa, no se construye en la periferia", añade Alquiler Seguro.
Desde abril de 2023, España regula el precio de los alquileres a través de la Ley de Vivienda. La aplicación de esta norma, que sólo Cataluña y el País Vasco aplican en su totalidad, ha elevado el precio de los alquileres a máximos en los grandes mercados.
