La nueva ley de vivienda ya está en funcionamiento tras haberse publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) a través de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La nueva norma contempla la subida de los precios en el alquiler a un 2% para el resto del año 2023, como sucedía hasta el momento.
Este límite se mantendrá en un 3% para el año 2024, y a partir del año 2025, se usará un índice de nueva creación. Ante esta situación, son muchos los arrendadores que tienen preguntas con respecto a la nueva ley, y que se cuestionan con qué antelación hay que avisar al inquilino de la subida del precio del alquiler.
En este sentido, es necesario tener claro que no se puede subir el precio de un momento para otro, sino que hay que seguir la legislación actual, que establece una serie de plazos y una manera en particular para hacerlo.
¿Qué pasa si se incumple el plazo?
Para conocer esta información se debe acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo artículo 18 se asegura que, durante la vigencia del contrato, la renta solo puede ser actualizada por el arrendador o arrendatario en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. Teniendo además en cuenta que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará a la actualización de rentas a los contratos.
De esta forma, la nueva renta será exigible a partir del mes siguiente al que la parte interesada lo notifique a la otra parte de manera escrita. Si no se cumplen los plazos establecidos como preaviso por la LAU, no será posible subir o actualizar el precio del alquiler a tu inquilino.
La antelación con la que hay que avisar a un inquilino de la subida del precio del alquiler
Con la legislación actual, el arrendador debe notificar la subida del precio del alquiler 30 días antes de que se cumpla un año de contrato. De esta manera, será necesario un mes de antelación para poder poner en conocimiento del arrendatario de la actualización en el precio del alquiler.
[Guía práctica para inquilinos y propietarios de vivienda de alquiler en 2023, 2024 y 2025]
La notificación se debe comunicar a través de un documento escrito en el que haya constancia de la voluntad del propio inquilino. Asimismo, quién lo desee puede poner una nota en el recibo de pago de la mensualidad anterior para avisarle de esta subida. De igual forma, hay que tener presente la necesidad de avisar con un mes de antelación a la finalización anual del contrato si se aplica una subida conforme al IPC, que tiene su límite actual en el 2%.
Principales novedades de la nueva Ley de Vivienda
La entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha dado luz verde a las comunidades autónomas para dar comienzo de los procedimientos de declaración de áreas tensionadas, destacando, entre otras, las siguientes medidas:
- Definición de gran tenedor: de acuerdo a la nueva ley, se define como "gran tenedor", a aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 10 inmuebles urbanos de uso residencia o una superficie construida superior a los 1.500 metros cuadrados, también con un uso residencial, excluyendo en ambos casos trasteros y garajes. De igual forma, también tienen esta consideración los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en una misma zona declarada como tensionada.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado: se establecen los criterios para su declaración por parte de las comunidades autónomas, debiendo cumplirse para ello algunos requisitos.
- Regulación de precios en las zonas tensionadas: se ha establecido una vinculación al precio del alquiler anterior, sin que la renta del nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda habitual pueda ser superior al importe de la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos cinco años.
- Prohibido incrementar el precio del alquiler con gastos extras: la ley indica que no está permitido aumentar el precio del alquiler con gastos extra. Por ello, no es posible fijar nuevas condiciones que supongan que el arrendatario tenga que hacer frente a cuotas o gastos adicionales que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
- Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda: la nueva ley de vivienda establece una serie de medidas que están enfocadas a proteger y a que haya una mayor transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de estos inmuebles.
- Gastos y honorarios de gestión inmobiliaria: de acuerdo a la nueva legislación, los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y formalización de contrato serán siempre a cargo del arrendador.
- Pago de la renta por medios electrónicos: con la nueva Ley de Vivienda el pago de la renta o de cantidades asimiladas como pago de recibos de suministros se deberá realizar obligatoriamente por medios electrónicos, aunque de forma excepcional, se puede efectuar en metálico y en la vivienda arrendada si la persona no dispone de una cuenta bancaria.
- Prohibición de "acuerdo entre las partes" contrarias a la Ley de Vivienda: se eliminan las cláusulas la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de Vivienda sin existir acuerdo entre las partes.
Estas son solo algunas de las diferentes novedades que ha introducido la nueva Ley de Vivienda en España que ya se encuentra en vigor.