Las cifras sobre la actividad del sector residencial nos inundan todos los días, a veces son incluso contradictorias. Unos hablan de crisis, otros de burbuja. Yo creo que ni una cosa, ni la otra. Ni burbuja ni crisis, estamos en un periodo de normalización del sector.

Hace poco más de un año ya escribí un artículo de opinión en este mismo medio. Y en ese momento ya comentaba que 2019 sería un periodo de consolidación en el mercado inmobiliario. Y así ha sido.

¿Qué ha pasado desde entonces? Y eso, ¿qué significa? Pues que los precios se han ralentizado. Nada debe crecer hasta el infinito. Y algunas promociones que se habían 'pasado' con las subidas han tenido que retroceder y ajustar los precios (desde máximos) a la demanda. Eso no son bajadas; son, desde mi punto de vista, ajustes. Al igual que promociones que salieron a la venta sin posibilidad de bajar el precio han tenido que paralizarse.

Las ventas han disminuido, la demanda latente de años anteriores ya ha comprado y los ritmos se han normalizado. Hay una realidad, los dos últimos años ha habido mucho comprador de reposición.

Por otro lado, las subidas de los precios y la responsabilidad de la banca en la financiación han provocado que los primeros compradores tengan mucha dificultad de compra, ya que necesitan desembolsar el 30% del valor de la vivienda. Este hecho ha propiciado una mayor demanda de alquiler, que seguirá en esta línea, lo que se traduce en importantes aumentos de precio en este segmento.

"Las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de los precios del 10% anual sin duda fracasarán. Los promotores deberían comprar suelo con un precio para vender hoy o ayer, no pensando en revalorizaciones futuras"

No obstante, en las estadísticas todavía no se ve en todo su esplendor la compra de vivienda nueva sobre plano, que es importante. De momento son reservas o contratos que aún no están registrados hasta que no llegue la entrega. Y eso se verá de manera significativa en 2020.

A su vez, han entrado más ciudades en el mercado. No olvidemos que el mercado inmobiliario español sigue moviéndose a dos velocidades: mientras en unas zonas hay movimiento, en otras no lo hay y tampoco hay perspectivas.

Y, ¿cuál será la tendencia?

Habrá movimiento en aquellas zonas donde la economía tire. Eso indica que se centrará en grandes ciudades donde la gente tiene su puesto de trabajo y cuando su poder adquisitivo no se lo permita, retrocederá a zonas limítrofes, pero nada más.

Precios con ligeras subidas, ventas más lentas y viviendas con menos superficie. No olvidemos que los jóvenes siguen teniendo muchas dificultades para acceder al mercado. Sueldos bajos y precios al alza deparan una combinación difícil.

Otros puntos que ayudarán a la normalización del mercado son los costes del suelo y de construcción. Han sido los grandes artífices de las subidas de precios y ahora también se normalizan.

Se habrán dado cuenta de algo que ya decía en las previsiones de 2019: las decisiones de inversión que se tomen ahora y se basen en incrementos de los precios del 10% anual sin duda fracasarán. Los promotores deberían comprar suelo con un precio para vender hoy o ayer, no pensando en revalorizaciones futuras.

*Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios