Cambio de tendencias en el sector inmobiliario

Pero seguimos inmersos en la excepcionalidad de la Covid-19. Por ello, cualquier comparación interanual o intertrimestral reciente carece aún de sentido.

Compararnos con el primer trimestre de 2020 (ya afectado por el estado de alarma) llevará a errores. Cualquier comparación con otros trimestres posteriores también, ya que las diferentes y sucesivas olas y desescaladas, han afectado a la normal marcha del mercado y, en especial, a las expectativas y esperanzas de los ciudadanos. Desde marzo de 2020 hasta hoy, todos los datos son anomalías.

Por eso, hablar hoy de análisis retrospectivos es, como mucho, compararnos con el 2019. Y supone hacer prospectiva a futuro basada en deseos y en datos parciales, más que en datos realmente sólidos.

Y así vemos que, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, y a pesar del crecimiento de transacciones en lo que va de año, aún nos encontramos un 7,3% por debajo de las transacciones experimentadas en el primer trimestre de 2019. Y 2019, a su vez, profundizaba una tendencia a la ralentización de operaciones que se inició entre 2017 y 2018, cuando se produjo el pico de ventas desde la recuperación de la crisis anterior de 2007-2008. ¿Seguirá así?

Las compras y precios fluctúan de forma errática en estos tiempos con los propietarios y compradores más despistados que nunca sobre si los precios y transacciones suben o bajan, si irse a la sierra o quedarse en el centro, si tipos fijos o variables (¿vuelve la inflación?)

Lo que sí resulta claro es que, cada vez más, la buena información (bien discriminada) se vuelve imprescindible para que propietarios y compradores afronten con seguridad y convencimiento una transacción tan importante en sus vidas como es la compraventa de vivienda.

Y así, al final, ¿dónde estamos? Me gustaría destacar algunas macrotendencias en las que sí confío no equivocarme mucho.

1.  Estamos en un mercado bastante estable en precios promedio en las grandes ciudades, sin grandes derrumbes ni subidas donde el dato más destacado es el incremento de transacciones y precio de la obra nueva.

2. El precio de la obra nueva se verá tensado a corto plazo por las dificultades de aprovisionamiento de materia prima y por la subida de expectativas de precio por parte de los propietarios del suelo tanto en la periferia como (por su escasez no puede ser de otra forma) en las grandes ciudades.

3. La tendencia hacia un consumo más eficiente energéticamente y responsable ecológicamente, bien por convencimiento o bien por imposición normativa, hará que las viviendas de segunda mano requieran inversiones importantes en reformas para hacerlas más atractivas. Pero viviendas de mayor antigüedad sin reformar serán cada vez más difíciles de vender si no es con descuentos importantes.

4. De la misma forma, otra tendencia que aterriza con fuerza y probablemente no disminuya a medio plazo es la preferencia muy clara por viviendas con espacios al aire libre (terrazas, balcones, urbanizaciones bien dotadas…) Un factor más que incidirá en la dificultad de venta de viviendas menos luminosas e interiores.

5. La tendencia a la demanda de viviendas en el campo y pueblos pequeños creo, sin embargo, que será más coyuntural y se estabilizará o bajará, por lo que es previsible que baje la demanda y los precios a medio plazo en estas ubicaciones. Aunque el teletrabajo ha llegado para quedarse, no será en la forma actual. Grandes empresas ya tienden a reclamar un mayor presencialismo y alternarán jornadas en casa y en oficina, con mayor porcentaje de la segunda. A medida que los problemas de accesos y tráfico vuelvan a manifestarse, mucha gente volverá a acercarse a las ciudades.

 A medida que los problemas de accesos y tráfico vuelvan a manifestarse, mucha gente volverá a acercarse a las ciudades

6. Las transacciones aumentarán en lo que queda del año, impulsadas por la completitud de la vacunación, por el ahorro depositado en bancos y por la necesidad de estos de conceder hipotecas. También por las propias necesidades de los ciudadanos. Influirán la evolución de la natalidad (que se prevé positiva tras alcanzar mínimos) y la existencia de hogares vacíos por los fallecimientos derivados e la pandemia. Se juntan entonces necesidades básicas de la población, crédito y ahorro, junto a la esperanza derivada de sobrepasar una importante crisis.

7. Los locales serán aún más el patito feo de esta recuperación: el enorme impulso al comercio electrónico hará que muchas tiendas de barrio desaparezcan. La apertura de locales de servicios persona a persona no logrará compensar el cierre de otros. Y vemos que incluso afecta a zonas que antes eran premium. Su reconversión en viviendas (no válida para todos los casos) es su mejor salida a día de hoy.

En resumen, esperamos más operaciones derivadas del optimismo tras la salida de la pandemia, los cambios sociodemográficos y la disponibilidad de ahorro y crédito.

Pero también un mercado más segmentado en precios, con mayor discriminación entre viviendas "atractivas" y viviendas "invendibles" en los precios deseados por sus propietarios.

Es importante explicar esta segmentación y ayudar al propietario a vender lo mejor posible, con herramientas de análisis y con propuestas que valoricen su vivienda.

*** Carlos Pereira es director de Remax Expogroup España.