Ley de Vivienda, la 'buena causa' puede ser un problema

Estas dos condiciones sumado a un período en el que tenemos una alta inflación, un Euribor que ha pasado de 0 a 2,3% en dos meses y una inestabilidad geopolítica nunca vista en Europa desde la segunda guerra mundial, hace que esta Ley nazca con una gran expectativa de saber si va poder generar o no la respuesta a tan compleja situación.

Entre los aspectos básicos que busca esta Ley de vivienda, están:

- Evitar la venta de suelo público protegido.

- Limitar el precio del alquiler en zonas de mercado de tensión.

- Aplicar beneficios fiscales al alquiler residencial y a los alquileres a precios asequibles.

- Que se destine un 30% de las nuevas promociones a vivienda protegida y alquiler social.

- Aumentar la carga fiscal a las viviendas vacías.

En este nuevo proyecto de Ley de la Vivienda se reconocen las competencias que pertenecen a las comunidades autónomas en dicha materia y se les faculta para ejercerlas siendo las autonomías las que acabarán aplicando o no muchas de las normas que contempla la nueva Ley.

¿Cuáles son los puntos más importantes que recoge la futura Ley?

- Basado en el Artículo 47 de la Constitución, la nueva Ley busca fortalecer el derecho a una vivienda digna y adecuada. Para ello, se despliegan una batería de medidas que buscan dotar a las CCAA y ayuntamientos de las herramientas que les permita impulsar una oferta de viviendas a un precio asequible para los ciudadanos y con ese fin, se proponen medidas de incentivos fiscal y medidos de carácter limitativo y de penalización fiscal.

- También se busca evitar el cambio de calificación de las VPO durante 30 años y que se genere una reserva del suelo protegido y prohibir la venta del parque público de vivienda social.

- Favorece el incremento de la oferta de la vivienda asequible incentivada por la colaboración público privada.

- Impone una participación activa de los grandes tenedores de vivienda para ofrecer alquiler social a inquilinos en condiciones de vulnerabilidad y con dificultad de pagar el alquiler y a personas que ocupen de forma ilegal los inmuebles.

- Limita y baja los precios del alquiler y ofrece beneficios fiscales a los propietarios por alquilar el inmueble como vivienda principal. También si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación, estas bonificaciones van desde el 50% y podrían llegar al 90% según se puede ver en el texto.

-  Además, prevé, incrementar los impuestos a los inmuebles que se encuentren vacíos por más de 2 años

Esta futura Ley promete garantizar la vivienda en condiciones dignas a todo los españoles. Sin embargo, la limitación en el precio de alquiler, la obligatoriedad de destinar un 30% de obra nueva al alquiler solidario, son obstáculos.

A esto se suman las dificultades que vive hoy en día un propietario -sea un particular, una persona jurídica, una Socimi, un fondo de inversión o un gran tenedor- para gestionar la desocupación de un inmueble. Tanto en los casos de que se trate de un incumplimiento de contrato de alquiler por parte del inquilino, como en la ocupación ilegal del inmueble. Porque el proceso es tan complejo y lleva tanto tiempo que se ha convertido en un verdadero quebradero de cabeza para los propietarios que, además, genera grandes dudas e inseguridad jurídica.

¿Qué podría abordar la norma para garantizar un mercado estable, seguro y accesible? Apostar e incentivar la colaboración público-privada como principal reto.

Un buen ejemplo de ello es el Plan Vive en Madrid, donde se ofrecen viviendas de alquiler un 40% por debajo del precio del mercado, o el HMB Habitatge Metròpolis Barcelona, que ha promovido la construcción de pisos sociales en el área metropolitana.

A parte, es urgente ampliar la vivienda social en alquiler disponible en España e incentivar la construcción de forma sostenida de viviendas destinadas al alquiler de larga estancia, pero también las destinadas a residencia estudiantil (hay casi 400.000 estudiantes que se ven obligados a acudir al mercado del alquiler).

También sería muy interesante una bonificación de tipo fiscal a aquellos propietarios que decidan alquilar su inmueble a precio solidario como alternativa a la intervención directa del precio, que provoca desvirtuaciones en el mercado nada recomendables.

Me atrevería a añadir que con una competencia sana entre la calidad de inmuebles y los precios incentivada por medidas de este tipo, los riesgos de impago se reducirían considerablemente, proporcionando seguridad y certidumbre a todos los agentes intervinientes.

"La 'okupación' sigue siendo una gran amenaza para el mercado"

Por último, la okupación sigue siendo una gran amenaza para el mercado y los propietarios y las medidas propuestas hasta ahora y en dicha ley no han conseguido eliminar esta sensación de inseguridad. La reforma en este sentido ha de ser integral y dar respuesta a todos los afectados:

- Diferenciar entre familias vulnerables y mafias.

- Creación de base de datos sobre ocupas ilegales.

- Agilizar los sistemas de notificación.

- Endurecimiento de las penas al delito de ocupación tanto por allanamiento, como por usurpación.

- Fin a la posibilidad de realizar contratos verbales o simples.

- Dotar de más recursos a los servicios sociales y apostar más por la mediación, para generar así la seguridad jurídica y social que requiere el sector del alquiler.

La gran incertidumbre está en saber si las medidas de la norma que entrará en vigor el próximo año puedan lograr aumentar el parque de viviendas tanto para compra como para alquilar o si por el contrario, la inseguridad y el miedo ahuyentan la inversión y por el contrario, el parque de viviendas se vea reducido.

En mi opinión, el texto intenta proteger al inquilino regulando y limitando ciertos parámetros del mercado y lo que parece una buena causa, se puede convertir en un verdadero problema que genera inseguridad e incertidumbre entre propietarios e inversores, por el alto grado discrecional que se otorga a las Administraciones autonómicas y municipales. Y dudo que contribuya a pintar un panorama más atractivo para la inversión, que es la base para aumentar la oferta de vivienda.

*** Jesús Pérez Amair es director de Finaer.