No tenemos experiencia previa sobre la evolución del estado de conservación de las viviendas sujetas a un límite legal de venta permanente, pero nos da una idea lo ocurrido con regímenes de limitación de venta de entre 30 y 50 años. En estos casos, las viviendas solían tener mantenimientos mínimos hasta que la cercanía de las fechas de la descalificación actuaba como un incentivo para reformarlas y actualizarlas con la vista puesta en el aumento inminente del precio de venta.

La pérdida del límite legal de venta ha funcionado como un mecanismo eficaz de integración de las viviendas de protección oficial en el mercado libre. Sin este mecanismo, las viviendas de protección oficial pueden convertirse en islas o guetos de viviendas cada vez peores, mantenidas por la falta de incentivos económicos.

Las VPO solían tener mantenimientos escasos hasta que llegaba el momento de la descalificación

La sujeción a autorización previa para su venta y alquiler era también un elemento disuasorio para posibles compradores. Al quedar la regulación de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) en manos de las Comunidades Autónomas, existe la posibilidad de ver cómo funcionan comparativamente diferentes combinaciones de grados de protección, niveles de precios y duración de la limitación del precio de venta.

Parece lógico pensar que aquellas fórmulas que produzcan los mejores resultados fomentando la construcción de viviendas asequibles serán copiadas progresivamente por las demás Comunidades Autónomas y que, incluso, podrían plantearse fórmulas diferentes dirigidas a adquirentes diversos.

Del análisis de la coyuntura inmobiliaria actual surge la evidencia de que hemos acumulado un importante déficit de viviendas a lo largo de más de quince años de niveles de construcción de viviendas excesivamente bajos.

Hoy, lo más eficaz y urgente para resolver el problema de la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda sería construir el mayor número posible de viviendas asequibles o, lo que es casi equivalente, de viviendas de protección oficial, en venta o en alquiler. Creo sinceramente que el artículo 16 anulado por el Tribunal Constitucional habría sido una traba casi insuperable para lograrlo.

Lo más eficaz para resolver el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes sería construir el mayor número posible de viviendas

Ahora son las Comunidades Autónomas las que podrán decidir cuál es el modelo de viviendas protegidas que desean. Por el bien de todos esperemos que encuentren la fórmula que más favorezca la entrada de la iniciativa privada en la promoción de viviendas protegidas, porque la alternativa sería la construcción de vivienda pública con sus propios medios y estos no son suficientes para acometer la edificación de las viviendas necesarias.

A grandes rasgos, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda tiene planteamientos generales adecuados, pero su afán regulatorio de los mercados se convierte en un obstáculo para alistar a los particulares y a los promotores en la ingente tarea de construir las viviendas asequibles necesarias.

Si los particulares no participan porque no ven atractivo en la inversión, la Administración se quedará sola ante esta tarea y ya sabemos que sus fuerzas no son suficientes para acometerla.

En resumen, podemos felicitarnos por la sentencia del Tribunal Constitucional: abre la puerta a que las Comunidades Autónomas hagan planteamientos más eficaces para construir más viviendas de protección oficial.

*** Germán Pérez Barrio, presidente de UVE VALORACIONES SA.