Dos personas realizan tareas de limpieza en una de las zonas afectadas por la DANA
La DANA enfrenta a propietarios e inquilinos: ¿cómo afrontar los litigios sobre viviendas arrendadas o locales comerciales?
Escribo estas líneas desde la experiencia directa con familiares y amigos, y como afectado por la DANA en la Comunidad Valenciana, y con ello quiero adelantarles que resolveré dudas, pero sobre todo les plantearé supuestos que se están dada ya y otros que pronto aparecerán.
La mayoría de estos casos serán interpretados bajo el concepto jurídico de "causa de fuerza mayor", ya que nos encontramos ante una catástrofe natural que escapa al control de los propietarios e inquilinos. Esto implica que, al ser un evento extraordinario e inevitable, el cumplimiento estricto de las obligaciones contractuales puede verse afectado, abriendo la posibilidad de renegociar los términos o, incluso, resolver el contrato sin penalización para las partes afectadas.
La aplicación del Derecho se basa en la prueba, y por ello cada afectado deberá acreditar los perjuicios sufridos y solo aquellos que cuenten con una póliza de seguro vigente podrán acceder a la cobertura proporcionada por el Consorcio de Compensación del Seguro. Sin embargo, esta protección solo alcanza a quienes hayan contratado un seguro.
Existen notables diferencias entre los contratos de arrendamiento de vivienda y aquellos destinados a locales comerciales o naves industriales, puesto que cada uno responde a usos y necesidades distintos.
En el caso de las viviendas, el arrendatario tiene derecho a que el inmueble mantenga condiciones mínimas de habitabilidad, lo que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para garantizar la seguridad y el confort del inquilino.
Existen notables diferencias entre los contratos de arrendamiento de vivienda y aquellos destinados a locales comerciales o naves industriales
Si la vivienda queda inhabitada o requiere de reparaciones que demanden un tiempo considerable, el arrendatario puede solicitar una suspensión del pago de la renta o resolver el contrato. Recordemos en la L.A.U. obliga al propietario a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, incluso si los daños fueron causados por un desastre natural.
En cambio, para locales comerciales o naves industriales, el criterio es menos estricto en cuanto a habitabilidad, y la continuidad del negocio depende en mayor medida de las condiciones pactadas en el contrato. En algunos casos, si el local resulta inservible para la actividad comercial, puede recurrirse a la cláusula rebus sic stantibus, que permite una revisión del contrato en situaciones excepcionales. Esto abre la puerta a negociar una reducción de la renta o, en casos extremos, resolver el contrato si el desastre ha afectado gravemente la viabilidad del negocio.
Un aspecto importante para considerar es que muchas averías derivadas de la DANA corresponden a elementos comunes de los inmuebles, tales como ascensores, instalaciones eléctricas o estructuras compartidas. En estos casos, la Comunidad de Propietarios es la que debe asumir las reparaciones, dado que se trata de daños en áreas que afectan a todos los propietarios y residentes. La Comunidad, a su vez, puede acudir al seguro de la propiedad horizontal para cubrir los gastos de reparación, siempre y cuando dispongan de una póliza que cubra estos eventos extraordinarios.
En muchos contratos de arrendamiento se pacta quién debe asumir la contratación de seguros para el contenido o continente de la propiedad. En caso de que el arrendador no haya contratado un seguro que cubra los daños en el continente, los gastos de reparación recaerán sobre él, mientras que el arrendatario deberá responsabilizarse de asegurar su propio contenido, como mobiliario o equipamiento comercial, si así se estipuló en el contrato.
En lo negocios asegurados surgen grandes interrogantes para los afectados, como el valor del fondo de comercio o el lucro cesante. Son riesgos que normalmente se aseguran con capital insuficiente, o al menos para una situación tan dantesca y masiva.
O los bienes de terceros en depósito, como por ejemplo un taller de coches que responde de los vehículos de los clientes, ¿tendrá capital asegurado suficiente?
La protección de los inquilinos de viviendas y locales comerciales afectados por la DANA depende de una combinación de derechos y obligaciones. La jurisprudencia en estos casos es dispar, ya que cada situación es distinta. Sin embargo, en términos generales, los arrendatarios de vivienda tienen derecho a resolver el contrato sin indemnización si la vivienda se vuelve inhabitable debido a la catástrofe. También pueden exigir al arrendador las reparaciones necesarias para restaurar la habitabilidad o, en caso de que la vivienda sea demolida o rehabilitada, podrían reclamar un alojamiento provisional y una vivienda de características similares.
Para los inquilinos y propietarios afectados por la DANA, la negociación se convierte en una vía recomendada antes de recurrir a litigios. El sentido común y la buena fe en la renegociación de los términos contractuales pueden evitar procesos judiciales largos y costosos.
Conviene recordar que las circunstancias son excepcionales, y que la precipitación en la interpretación de la normativa puede generar contradicciones.
En este contexto, la mejor solución puede ser agilizar las ayudas económicas y las indemnizaciones, minimizando así el impacto negativo en las relaciones entre propietarios e inquilinos.
*** Abel Marín es abogado y socio de Marín & Mateo Abogados.