Madrid es uno de los mercados inmobiliarios más “tensionados” de España. Mientras los primeros inmuebles de los grandes desarrollos urbanísticos de la capital tardarán en llegar al menos cinco años, la compraventa de viviendas en la región ha sido la más castigada de la península en julio.

Según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas ha caído un 41,1% en julio en la Comunidad de Madrid, casi diez puntos porcentuales por encima de la media nacional (32,4%). Ya avisó en junio con un retroceso del 39%.

En el fondo de la cuestión está el pulso entre compradores y vendedores. Ambos quieren lo mejor para ellos, pero la situación marcada por el coronavirus ha aumentado la distancia entre estas dos figuras para alcanzar un acuerdo en el precio y cerrar operaciones.

Tensa espera

Además, las dos partes cuentan con razones de peso para pensar en no dar su brazo a torcer. Los primeros están a la espera de las anunciadas bajadas en el precio; los segundos, de las ayudas procedentes de la UE para que se reactive la economía y no tengan que hacer grandes descuentos.

Como casi siempre les indicamos en esta sección, cabe diferenciar obra nueva de vivienda usada. La primera, si bien acumula un retroceso anual (-22,8%) inferior a la segunda (-26,5%), ha presentado mejores números interanaules en julio (-21,2% frente a -34,9%).

De hecho, el CEO de Colliers Internacional, Mikel Echavarren, recuerda que en promociones de obra nueva “junio y julio han sido los meses más activos históricamente para muchas promotoras”. Solo hay que ver los datos de Aedas Homes en julio y agosto, por ejemplo. Además, la vivienda nueva no aparece en las estadísticas hasta que no se escritura.

El fundador y CEO de Inversión Madrid, Carlos González, indica a Invertia que “lo que está pasando en el mercado inmobiliario de Madrid es que estamos viendo una contracción de la demanda a causa de la crisis sanitaria, social y económica”. Tras tocar los precios techo en 2019 después de años de una clara tendencia alcista, el CEO de Inversión Madrid considera que “la llegada de la pandemia ha supuesto un freno drástico en el recorrido de los precios, y vemos cómo poco a poco se está estabilizando y reajustando en algunas zonas”.

¿Cuánto tiempo seguirá así? Desde Inversión Madrid prevén que “hasta bien entrados en el 2021”. “Esto origina que aquellos compradores que estaban buscando comprar una vivienda estén ‘a la espera’ de ver cuánto más puede bajar el mercado para conseguir una buena oportunidad”.

“La demanda espera bajadas fuertes que no están llegando”, reconocen desde Idealista. la tasadora Tinsa mostraba en su último índice IMIE General y Grandes Mercados que el precio de la vivienda nueva y usada solo ha subido (+0,4%) desde marzo en las grandes ciudades y capitales. En un mercado tan caro como Madrid, los futuros compradores esperaban un mayor efecto de la Covid-19 en el valor de las casas.

Más factores del parón

Esta tensa espera provocada por el efecto del coronavirus en el sector inmobiliario y su repercusión en los precios no es la única razón de la parálisis que ha sufrido Madrid en julio en el ámbito de la compraventa de viviendas.

Mikel Echavarren se muestra más prudente. “La caída en Madrid puede deberse a que en julio apenas llevábamos un mes y pico sin restricciones al movimiento y hay que tener en cuenta que las casas tardan un tiempo en venderse, que el comprador necesita gestionar la financiación de la compra y eso lleva un tiempo”, expone. 

En resumidas cuentas, concluye Mikel Echavarren, “en tan poco tiempo no es un dato relevante para ver tendencia”, pero desde la consultora insisten en que “sí creemos que las decisiones de compra tardarán más tiempo en ejecutarse”.

El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, apunta otros dos factores. Por un lado, “Madrid es donde más daño ha hecho la pandemia y donde más miedo ha tenido la gente a salir y hacer cosas, como ver pisos por ejemplo”. Por otro, como había señalado Mikel Echavarren, “es la comunidad que durante más tiempo tuvo limitaciones de movilidad”. “Esto llevó a la Comunidad de Madrid a arrancar más tarde que otras; un retraso puntual en la salida del confinamiento”, insiste.

Carlos González también pone sobre la mesa la irrupción del teletrabajo y la flexibilidad que ofrece, lo que ha llevado al “incremento de la demanda en el mercado de alquiler frente al de compra”. En este sentido, aún está por definir qué pasará realmente con el presencialismo en las oficinas de las grandes capitales como Madrid.

La bajada de precio en los alquileres en Madrid también ha podido provocar el trasvase de posibles compradores a actuales inquilinos a la espera de las anunciadas rebajas en los inmuebles a la venta.

Con la entrada en el mercado del arrendamiento residencial de muchos alojamientos turísticos y la ausencia de gran parte de los estudiantes extranjeros que venían a la capital, la oferta de pisos en alquiler ha crecido mucho en los últimos meses. Un cúmulo de factores entre las expectativas de los vendedores, los anhelos de los compradores y las circunstancias del entorno, que han llevado a este retroceso en la compraventa de viviendas en la Comunidad de Madrid.