"Madrid brilla con luz propia". La conclusión de Knight Frank sobre la situación actual que vive el mercado inmobiliario de lujo madrileño lo dice todo. La capital española es la ciudad europea donde más se encarecieron en 2023 los precios de las viviendas prime. Por encima de París, Londres o Fráncfort. Un fenómeno alentado, entre otras razones, por los compradores internacionales, como los latinoamericanos y norteamericanos. Cada vez son más.
La consultora inmobiliaria presentó el miércoles ante varios periodistas la actualización de su informe 'Madrid Insight', con datos a cierre de 2023. El documento analiza el comportamiento de las viviendas más exclusivas de las zonas de alto standing de la ciudad. Sólo tiene en cuenta aquellos inmuebles con precios a partir del millón de euros.
El auge de las viviendas prime no sólo sucede en Madrid. El precio medio de este tipo de hogares sigue creciendo sin parar a nivel mundial. En una treintena de las 46 ciudades estudiadas se encarecieron el año pasado respecto al anterior. Aunque la subida de los tipos de interés está "ralentizando esta senda alcista", señala el informe.
¿Por qué crecen los precios en Madrid?
¿Qué ha ocurrido para que Madrid lidere ahora esta tendencia en el Viejo Continente? El precio del metro cuadrado se incrementó un 6,4% en 2023. "No es un hecho aislado. Es consecuencia de una tendencia que se empezó a consolidar a partir del tercer trimestre de 2021. Desde entonces, las variaciones anuales cada trimestre han oscilado entre el 2% y el 6,4%", detalla Carlos Zamora, director del área Residencial de Knight Frank.
El dinamismo económico, el aterrizaje de inversores extranjeros y la mejora de las infraestructuras madrileñas están detrás de este comportamiento. Hay que tener en cuenta, además, que el "gran poder adquisitivo" de estos compradores hace que la subida de tipos no haya enfriado la demanda de este selecto mercado. La mayoría de ellos no necesita hipotecarse para comprar estas casas de lujo.
Ana White, directora de Premium Properties de la compañía en España, explica que la capital ha "crecido muchísimo" más en los últimos años que la otra gran ciudad de España, Barcelona. "Madrid está en estos momentos a la altura de cualquier otra ciudad capital de Europa, y de casi cualquier ciudad pionera del mundo, y los compradores invierten aquí en 'estilo de vida', ya no sólo en propiedades".
En palabras de White, el cliente es cada vez "más sofisticado" y tiene en cuenta la "seguridad, posición estratégica en Europa, nivel de vida, oferta cultural y dinamismo" que ofrece la ciudad. Y no parece que el interés por el residencial prémium de Madrid vaya a decaer. "La ciudad registrará un crecimiento sostenido en este tipo de activos durante los próximos 5 años al menos, apoyado por un mejor ciclo económico en comparación con otras regiones de Europa".
Otros datos clave
Madrid es la ciudad europea que más se encareció, pero no la más cara. De hecho, con 1 millón de dólares se puede adquirir tres veces más de superficie prime en la capital de España que en Londres. El metro cuadrado también es más caro en Mónaco, París y Berlín, si bien los expertos sospechan que Madrid podría escalar pronto en este listado.
Casi todas las áreas prime de la ciudad se encarecieron por encima del 5% en 2023, salvo El Viso (3%). La Castellana, con el metro cuadrado un 14% más caro, lideró la subida. Le siguieron Recoletos (13%), Justicia (10%), Almagro (6%) y Jerónimos (5,4%).
Durante la presentación también se abordaron otros asuntos clave. Uno de ellos es el papel que ha jugado el desembarco de grandes marcas hoteleras de cinco estrellas en el centro de Madrid en los últimos años. El gran ejemplo: el Four Seasons de Canalejas. Los analistas de Knight Frank utilizan el aumento de hoteleras de lujo como un "indicador adelantado" de la futura demanda potencial extranjera de viviendas prime en Madrid.
El otro aspecto destacado fue la escasa oferta de viviendas de lujo que existe en estos momentos. Para ilustrar esta situación basta con poner la lupa en el barrio de Salamanca. Ahí, en 2020 se anunciaban una setentena de inmuebles de obra nueva. Ahora, unas 35.
Latinoamérica, Barcelona...
Como sucede en otras capitales, el cliente extranjero tiene más fuerza en Madrid que en otras ciudades de la península. De hecho, el abanico de nacionalidades se ha ampliado en los últimos años. Los compradores nacionales siguen acaparando la mayoría de operaciones. Sobre todo el inversor catalán y de Barcelona, que lidera en España "claramente" respecto a otras localizaciones del país, indica a este diario Daniel Caprarin, director de Investigación y Marketing de Knight Frank.
Respecto al inversor catalán, Caprarin subraya que el porcentaje "ha crecido en los últimos meses notablemente". Se trata, según sus palabras, de un comprador "muy interesante, de alto nivel, que entiende bien el sector residencial, viene muy bien asesorado con un interés de compra muy real, buscando un nivel de residencia muy sofisticado, e incluso solicitando una zona ya muy concreta de la ciudad".
El año pasado, los clientes españoles fueron los más numerosos, un 60%, frente a un 40% de extranjeros. En 2018 ese porcentaje era 70% frente a un 30%, respectivamente.
Por regiones geográficas, los compradores de América del Norte, que apenas tenían presencia en 2018 en el mercado de viviendas prime de Madrid y actualmente representan el 2%. En algunos pocos casos, se trata de latinos que residen en Estados Unidos y que se han lanzado también a la capital española.
Desde Latinoamérica, en concreto, venía alrededor del 18% de la demanda hace cinco años y ha pasado a ser el 23% en 2023. Las nacionalidades como México, Venezuela, Colombia y Perú se han reforzado. A ellas hay que añadir otras, como Argentina y Chile.
Los compradores de Europa (sin contar España) han pasado a representar en el mismo tiempo del 11 al 13%. También ha aumentado, aunque ligeramente, la presencia de compradores africanos (1%) y de Oriente Medio (del 1 al 2%).