EL ESPAÑOL de Málaga ha querido conocer el punto de vista de varios actores protagonistas del sector inmobiliario sobre la situación actual y las posibles soluciones para revertir un asunto que adquiere mayor gravedad con el paso del tiempo. 

Uno de los expertos consultados es Tomás Gasset, CEO de Urbania, quien es concluyente en su primera observación: "La única forma de reducir el precio de la vivienda en España es produciendo más casas y, por tanto, facilitando más materia prima y más financiación. Es la única forma".

Imagen de archivo de Tomás Gasset, CEO de Urbania.

Y es ahí donde entra el componente burocrático y la losa que suponen los largos plazos de tramitación. "¿Qué loco, qué llanero solitario se dedica a comprar un suelo y urbanizarlo con el riesgo de que dentro de cuatro años pueda o no hacer algo?", se pregunta.

En este punto, subraya la necesidad de que el Estado entienda que "estamos ante una emergencia nacional y que hace falta muchísimo coraje para poder dar un golpe encima de la mesa y hacer cambios radicales. Esto no se arregla con enmiendas a la Ley de Vivienda. Hace falta pensar fuera de la caja, un equipo de trabajo que entienda que se necesitan decisiones radicales para soluciones radicales".

"Estamos ante una emergencia nacional y que hace falta muchísimo coraje para poder dar un golpe encima de la mesa y hacer cambios radicales. Esto no se arregla con enmiendas a la Ley de Vivienda"

Tomás Gasset, CEO de Urbania

Un contundente mensaje al que suma un segundo, vinculado con la imagen que trasciende en la sociedad de la figura del promotor. "Es un tema histórico, que parte de la base de la creencia de que el desarrollo de suelo es especulativo; una actividad urbanizadora es hacer calles donde va a haber colegios, hospitales, bancos, parques, zonas deportivas y, también, casas y oficinas y supermercados", explica, remarcando la necesidad de desdemonizar la figura de los promotores. "Hay que cambiar el chip y con el problema que tenemos con la vivienda hay que replantearse radicalmente la visión que tenemos sobre la actividad urbanizadora", apostilla.

José Ortiz, director territorial Sur de Vía Célere.

Para José Ortiz, director territorial Sur de Vía Célere, la problemática que hoy vuelve a ser protagonista de la actualidad es objeto de una batalla desde hace años. "Ha sido siempre una asignatura pendiente", afirma a EL ESPAÑOL, incidiendo en que por mayor que sea el interés de las empresas por impulsar viviendas a precio asequible "es imposible si no se dan determinadas derivadas".

"Es algo cíclico. No hay suelo, con lo que el que hay es caro; y por qué no hay suelo, porque a nivel administrativo se demoran los plazos una eternidad", viene a resumir. En este contexto es contundente: "No somos capaces de hacer viviendas asequibles; con los costes que tenemos es imposible".

Para Ortiz, que viene a coincidir con muchos de los expertos consultados, la solución pasa por varios caminos. Uno de ellos, indiscutible, es el de los plazos de los procedimientos. "Para tener una licencia podemos esperar año o año y medio; hay que bajar a tres o cuatro meses; si los suelos que hay aprobados se mueven, habrá suelo en la calle y, de ese modo, habrá más oferta", declara, apuntando también la losa que suponen los impuestos que gravan al sector.

"Podemos querer hacer viviendas a precio asequible, pero estamos en manos de la Administración, que es la que tiene que acelerar los procesos; no nos podemos echar las manos a la cabeza hoy cuando llevamos mil años diciendo que este problema estaba".

José Ortiz, director territorial Sur de Vía Célere

"Podemos ayudar, empujar y querer hacer viviendas a precio asequible, pero estamos en manos de la Administración, que es la que tiene que acelerar todos los procesos, tanto en gestión de suelos como en permisos de obra", manifiesta, al tiempo que advierte: "No nos podemos echar las manos a la cabeza hoy cuando llevamos mil años diciendo que este problema estaba".

Medidas "extraordinarias"

Las recetas, al menos en el plano teórico, parecen evidentes. Así lo cree también el presidente de Fadeco Promotores en Andalucía, Ignacio Peinado, quien comparte la idea de que en un escenario en el que hay pocas viviendas y las que hay son caras, se necesitan medidas "extraordinarias". 

Las mismas, analiza, pueden pasar por dos fórmulas. Una de ellas es la hiperregulación y la limitación de los precios, cuyas consecuencias son claramente adversas. "El efecto ha sido restar viviendas existentes del mercado, además de paralizar nuevos desarrollos en alquiler", recuerda. La segunda pasa por estimular la oferta con más viviendas, "con el consecuente aumento del parque de vivienda y la contención de precios".

Ignacio Peinado, presidente de Fadeco Promotores.

"La única manera de acabar con el déficit es hacer más viviendas asequibles y hacerlo de manera mucho más ágil, con todas las garantías, pero con menos burocracia", subraya Peinado, quien cifra en más de 50.000 las viviendas que se necesitan en Andalucía.

En este sentido, habla de explorar "la posibilidad de sumar nuevas viviendas asequibles a cada nuevo desarrollo", sin que ello suponga restar viviendas libres ya programadas. "Es decir, más vivienda asequible sin tener que subir el precio de la vivienda libre", afirma, al tiempo que habla de hacer estos nuevos desarrollos con criterios de sostenibilidad.

A estas primeras recomendaciones añade la de "aliviar" a los compradores con la bajada de los impuestos que gravan las operaciones de adquisición, "como se ha hecho con el aceite de oliva". "La vivienda, sobre todo la asequible, es una necesidad y hay que hacer todos los esfuerzos públicos también; no cabe pensar que la vivienda es una prioridad de las administraciones si no se acompañan los planes de esfuerzo presupuestario" incide.

"La vivienda, sobre todo la asequible, es una necesidad y hay que hacer todos los esfuerzos públicos también; no cabe pensar que la vivienda es una prioridad de las administraciones si no se acompañan los planes de esfuerzo presupuestario"

Ignacio Peinado, presidente de Fadeco Promotores

Al margen de la opinión de los promotores, es de destacar la posición que tienen ante este asunto analistas como José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía. La suya, de partida, es coincidente en la necesidad de elevar la oferta para satisfacer una creciente demanda residencial, que afecta "a todos los formatos de vivienda en venta o alquiler".

José Félix Pérez-Peña se asoma a una ventana de su oficina por la plaza de las Flores. Daniel Pérez

Los datos que pone sobre la mesa son concluyentes. "La demanda de vivienda en compra ha crecido de forma muy rápida en los últimos 4 años mientras la entrada de oferta de obra nueva lejos de crecer ha decrecido", explica. El efecto inmediato es que se ejerce una presión al alza los precios, "con un incremento en 2023 un 135% por encima del precio de 2016, que marcó el precio más bajo y el cambio de ciclo".

Suelo finalista y nuevos modelos

Pérez-Peña admite que esta subida no responde solo a la escasa oferta, sino también al crecimiento de los costes de construcción, a los de financiación, a la escasez de suelo y la falta de mano de obra. Las viviendas puestas en mercado en capital son unas 4.000 cuando, según las estimaciones, deberían ser entre 5.000 y 6.000 para lograr "una mayor competitividad y conseguir eliminar la variable de tensión de oferta y demanda".

Otro aspecto relevante de la reflexión del director de Savills Andalucía es que en 2023 hubo un 35% menos de viviendas en alquiler que en 2019, lo que no se puede explicar sólo en el crecimiento de los pisos turísticos (+20% en este intervalo), sino que también hay que hacerlo tomando en consideración la seguridad jurídica que tiene el propietario en caso de impago.

"La situación en Málaga no es distinta a la tendencia que se observa en otras grandes ciudades de España, pero aquí el aumento de demanda ha sido más precipitado; los precios se mantendrán al alza".

José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía

"La situación en Málaga no es distinta a la tendencia que se observa en otras grandes ciudades de España, pero aquí el aumento de demanda ha sido más precipitado y lo que vemos es que los precios se mantendrán al alza mientras persista este desequilibrio entre oferta y demanda unido a todos los factores comentados", añade.

En el apartado de soluciones, coincide con el resto de actores en la trascendencia de avanzar en la creación de oferta, lo que pasa por crear suelo finalista y por poner en marcha nuevos sectores. También reclama adoptar nuevos modelos, como el build to rent, coliving o el flex living, que aportan además soluciones para absorber nuevos residentes.

Otro experto consultado por EL ESPAÑOL de Málaga abunda en la carga fiscal "considerable" a la que se enfrentan los promotores desde el minuto uno de cualquier operación. Impuestos que, recuerda, "influyen directamente en el precio final de las viviendas".

Habla también de la burocracia como un "obstáculo infranqueable". Los trámites administrativos para el desarrollo del suelo pueden extenderse por un mínimo de seis años en casos sin complicaciones, y obtener una licencia de obras en un suelo finalista puede tardar más de un año.

En cuanto al desarrollo de viviendas de protección oficial (VPO), denuncia que los actuales módulos de venta "no cubren los costos de construcción, lo que desincentiva a los promotores privados a invertir en estos proyectos".