Un nuevo estudio vuelve a constatar la mala posición que tiene Málaga en el actual mercado logístico nacional. A diferencia de lo que viene ocurriendo en los últimos años en el sector residencial, puede decirse que la capital de la Costa del Sol está a años luz de otras grandes urbes españolas en suelos disponibles.
Así lo refleja el trabajo presentado este jueves por la consultora CBRE, titulado Mercado Industrial y Logístico de Málaga. Conforme a las conclusiones de este documento, el mercado logístico de Málaga ofrece actualmente un stock de 537.000 de metros cuadrados, muy lejos de los 4,1 millones de metros de Valencia; de los 2,5 millones de metros de Zaragoza, y de los 2,7 millones de Bilbao o de los 1,8 millones de Sevilla.
Pese a ello, los responsables de CBRE confían en que el año que viene se produzca un aumento de la superficie disponible una vez sean entregados varios proyectos en marcha en Cártama y Antequera.
A lo largo de 2021, según los datos de la consultora, el sector logístico en Málaga atrajo la contratación de 26.500 metros cuadrados, destacando las áreas de Trévenez y Gualdahorce, con un 80% de las operaciones.
"Los operadores logísticos exigen unos estándares de calidad mínimos, que no existen actualmente en la ciudad y que tendrán cabida en los nuevos proyectos en desarrollo a corto plazo", ha destacado Fernando Corrales, director de Inversión Industrial y Logística de CBRE Andalucía.
En este sentido, también alude a que la falta de espacios de calidad "acelera el interés de fondos de inversión especializados en logística para adquirir suelo finalista y con desarrollo urbanístico".
En el actual escenario, Málaga tiene un escaso producto disponible si se compara con otras ciudades. La tasa de disponibilidad es del 2,4%, con naves cada vez más obsoletas. Las áreas con más espacios son Gualdahorce, seguido de Trévenez y CTM.
Respecto a la demanda, se indica que el 84% está concentrada entre el primer y segundo anillo; es decir, desde el centro de la ciudad hasta un máximo de 30 kilómetros. Además, la demanda media se sitúa entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados.
CBRE informa de que durante 2021 se han desarrollado productos a medida para operadores paqueteros, e-commerce y logísticos, que junto al aumento de los costes de construcción y del suelo, ha impulsado el crecimiento de las rentas a nuevas cotas de mercado. El aumento de valor en las rentas prime se mantiene estable en corto y medio plazo en torno a 5,5 euros el metro para logística y 6,5 euros el metro m2 para rentas prime de cross-dock.
Respecto al precio de suelo urbano, los valores se sitúan en torno a los 310 euros el metro. Los valores más elevados se encuentran en Trévenez, con casi 400 euros; Guadalhorce, con alrededor de 360 euros; el PTA, con aproximadamente 250 euros; Fahala, con 245 euros, y Antequera, con unos 160 euros.
Rentabilidad logística
Málaga presenta yields atractivas para el mercado inversor, y aunque en los últimos años se han registrado pocas operaciones de inversión, se mantiene el interés de los grandes fondos de inversión logística en producto CORE y Value Add en rentabilidades por debajo del 5,25-5,50%.
"Málaga es una localidad que está despertando el interés de inversores en el sector logístico, y que ha traído la aparición de nuevos desarrollos de calidad en la zona. Es una ciudad con futuro y que sabrá seguir posicionándose como un referente para poner en marcha nuevos proyectos logísticos", ha explicado Rosa Madrid, directora de Andalucía de CBRE España.