Haciendo gala de su espíritu tradicionalmente crítico, el último informe inmobiliario elaborado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga, cuestiona de manera más que evidente la imagen casi paradisiaca que en los últimos años se está generando en torno a la capital de la Costa del Sol.

Lo hace con un documento de contraste, una instantánea en blanco y negro que se superpone sobre las ya habituales informaciones de fondos de inversión interesados en promover grandes desarrollos, el impulso de decenas de proyectos turísticos y el aterrizaje de tecnológicas de primer nivel.

Pese a que ello dibuja una parte de la Málaga reconocida a nivel nacional e internacional, no esconde la existencia de otra urbe representada por miles de ciudadanos que se topan con un muro casi infranqueable en su deseo de acceder a una vivienda, ya sea en venta o alquiler.

Los redactores del análisis son contundentes en sus conclusiones. Reafirman que el alza de los valores está dificultando "aún más el grave problema del acceso a la vivienda de una parte considerable de la población de Málaga". 

"Con algo más del 20% de las personas de la ciudad en situación de vulnerabilidad social, con un porcentaje de desempleo similar, y una renta familiar que supone el 80% de la media española, no parece que estemos en el paraíso deseado que tanto se vende en los últimos tiempos", denuncian. 

Los técnicos relacionan este aumento de precios (cercano al 10% en el primer trimestre del año) con el traslado de un número considerable de población residente hacia el área metropolitana, "lo que puede ser considerado una situación de gentrificación a gran escala, o lo que es lo mismo un proceso de sustitución de la población original residente por otra nueva con mayores recursos".

"Con algo más del 20% de las personas en situación de vulnerabilidad social (...) y una renta familiar que supone el 80% de la media española, no parece que estemos en el paraíso deseado que tanto se vende en los últimos tiempos"

Informe del OMAU

De acuerdo con el comportamiento estudiado en las últimas décadas, este fenómeno tuvo su origen en la Ciudad Antigua y en sus arrabales, para ir ampliándose posteriormente a Muelle Heredia-Soho y otros ámbitos centrales como La Trinidad y "lo que queda" de El Perchel.

La "paradoja" de los fondos europeos

Otro detalle que se apunta en el informe es que estos procesos de gentrificación se han producido en los ámbitos urbanos que durante décadas han sido objeto de importantes procesos de renovación gracias a las decenas de millones de euros aportados por la Unión Europea. 

Unos fondos que estaban pensados para fomentar la cohesión social de áreas degradadas. Por el contrario, la "paradoja" es que han acabado contribuyendo "al abandono de un número importante de la población residente que se pretendía potenciar".

Para los redactores, una de las razones que está detrás de esta especie de expulsión de los residentes es el gran aumento de usos turísticos en el ámbito central de la ciudad. Los números dejan poco lugar a la duda. Hace siete años, Málaga disponía de unas 14.885 plazas turísticas; actualmente, son 54.685. De ellas, casi 35.000 de viviendas turísticas.

La suma de todos estos elementos, a juicio de los responsables del OMAU, ha generado en una pérdida de población en el Centro Histórico continua desde 1981, principalmente en la Ciudad Antigua. Una tendencia rota "en el apogeo de la renovación histórica", en los años 2005-2006. A partir de 2008, la progresiva concentración de actividades comerciales, hosteleras y turísticas reactivó una pérdida de habitantes que ha seguido hasta la actualidad.

Siendo relevante este abandono de población en todas las franjas de edad, lo es especialmente entre jóvenes de 25 a 40 años. "Entre 2015 y 2020, 18.893 hombres y mujeres de esta edad abandonaron la ciudad, al igual que 15.417 niños de entre 0 y 10 años, lo que supone un total de 34.310 personas", precisan los redactores.

Por barrios, los situados en el ámbito central son los que mayor número de población de entre 25-40 años han perdido: Lagunillas, el 9,9%; el Molinillo, el 7,6%; Barceló, el 20,1%; San Felipe Neri, el 20,4%; La Merced, 18,1%; Centro Histórico, 22,1%; Muelle Heredia, 11,6%. 

El abandono afecta a toda la ciudad

No obstante, el problema es extensible al conjunto de la ciudad. "El 24,5% de Pedregalejo, el 27,1% de El Limonar, el 34,9% de Parque Clavero o el 23,3% de La Caleta, posiblemente personas que se van emancipando de la casa paterna con un cierto nivel de renta, tienen que buscar vivienda en otro municipio", añaden, insistiendo en que es un movimiento que se aprecia en otros barrios de niveles económicos más limitados como Virreinas (39,4%), Palma-Palmilla (22,3%), Nuevo San Andrés (16,1%), La Paz (27,5%) o la Luz (20%). 

Todo ello, como indican, ha provocado una ciudad "dual". "Aquella en la que con esfuerzos se puede acceder aún a la compra o el alquiler de una vivienda, y la paralela, que no está destinada para los residentes de Málaga, sino para inversores externos o simplemente compradores de otras zonas de España o Europa que consideran una buena inversión en la compra de un inmueble en la capital de la Costa del Sol", describen.

"Los hechos, aunque complejos y difíciles, son los que son, aunque tengamos versiones diferentes, interesadas, contradictorias o incompletas que casi nos llevan de la actual sociedad malagueña dual a la distópica del universo de los deseos. Pero sería conveniente separar y contrastar los deseos con la incierta realidad", concluye el informe del organismo municipal.

Más 5.100 euros el metro

Respecto al incremento de los precios, el OMAU señala que los datos del Ministerio de Transporte lo cifran en un 9,8% en el primer trimestre del año en Málaga. Las zonas más afectadas por esta tensión de valores son las ya conocidas: Litoral Este y Centro. Dos barrios donde el precio del metro cuadrado construido alcanza los 5.143 euros y los 4.293 euros, respectivamente.

"El supuesto empuje de Málaga tiene diversos claroscuros, entre los que el acceso a la vivienda y la cohesión social que impida el desplazamiento/substitución de parte de su población por nuevos residentes", se insiste, advirtiendo, de nuevo, sobre la escasa oferta de viviendas de protección oficial.