La edificación en suelo rústico

La reciente aprobación de la nueva Ley del Suelo (LISTA) por el Parlamento de Andalucía ha traído a colación la discusión sobre uno de sus puntos más polémicos, la edificación en suelo rústico.

La legislación vigente hasta ahora (LOUA) disponía dos tipos de edificación extraordinaria en el suelo no urbanizable: la edificación de vivienda unifamiliar vinculada al destino agrícola forestal o ganadero de los terrenos, y la de otro tipo de usos de los que se pudiera declarar su utilidad público y social y que no se pudieran instalar en suelos urbanos o urbanizables.

La LISTA aprobada, en dichas actuaciones extraordinarias, desvincula la vivienda unifamiliar de tal destino de los terrenos, lo que generaliza su implantación con cualquier uso u origen, y añade a los usos de utilidad pública e interés social, edificaciones residenciales vinculadas a ellos.

La razón es, según se dice, fomentar la fijación de población al territorio de la Andalucía rural, responder a una necesidad real que favorece el desarrollo de las zonas rurales y evitar la construcción de nuevas viviendas irregulares.

Hay que empezar por analizar la situación existente, con las 300.000 viviendas ilegales.

El suelo rústico (antes suelo no urbanizable) se diferencia de los suelos urbanos o urbanizables, fundamentalmente en su menor precio. Terrenos que no han añadido valor a su valor original por la falta de clasificación urbanística y la inversión correspondiente en urbanización y dotaciones.

Es decir, puesto a competir por un uso con los suelos urbanos, gana la partida en precio indefectiblemente, de una manera que podríamos llamar desleal.

Conviene tener este punto de partida para entender la motivación de la existencia de tal número de viviendas irregulares en este tipo de suelo.

La gente del campo difícilmente se va a vivir de manera aislada, junto a los terrenos agrícolas que cultiva. Nunca ha sido una necesidad real de estas gentes como se dice. Antes bien, se agrupa en núcleos y poblaciones que les brindan los servicios necesarios.

De lo que conozco, la mayor parte de las viviendas aisladas o en parcelaciones ilegales, son viviendas autoconstruidas que intentan tener una vivienda al menor precio posible, el precio de un terreno infinitamente menor al del terreno urbanizado, o, en la costa, vivienda, también barata, de extranjeros que unen el precio al ideal de campo y sol buscado. En este caso con el sobrecosto de intermediarios fraudulentos y de escasa garantía constructiva.

En menor medida también están las parcelitas en el campo de segunda residencia de la ciudad. Un terrenito barato donde empezar cultivando tomates y terminar con un casoplón a precio infinitamente menor al que tendría en una parcela en una urbanización.

Naturalmente el bajo precio se corresponde con la absoluta carencia de servicios y de dotaciones, con implantaciones fuera de control, que además, a la larga, van a requerir de estos servicios que tendrá que proporcionar la administración.

El descontrol es desde el principio. Como es natural, una vivienda autoconstruida o construida por agentes irregulares, no precisa de arquitecto ni de licencia de obras. Les da igual cualquier norma urbanística. Muchas de ellas, tamaño de parcela, condiciones del terreno, protección del suelo, seguramente las incumpliría. Con lo que para qué arriesgarse a pedir licencia, y sobre todo para qué tener sobrecoste en “papeles”. Un autoconstruido solo entiende el valor del material de construcción.

Si a esto añadimos la falta de disciplina urbanística, de la que han hecho dejación Ayuntamientos y Comunidad Autónoma, no pueden extrañar las 300.000 viviendas irregulares en Andalucía, que para nada depende de la existencia de una norma que las favorezca o las impida.

Solo se puede combatir con la disciplina urbanística. Si esto no se hace, nos podremos encontrar con la peor consecuencia de planificar, que es encontrarnos con el efecto “cliché”. Que se ejecute justo lo contrario a lo que se planifique, su “negativo”. Porque planificar es elevar el precio del suelo que se planifica. Con lo que la tendencia será siempre, si no se vigila, hacer lo de menor precio, edificar donde menos cueste.

Este tipo de construcción es, pues, siempre, fuera de norma. Cambiar la norma no evita la nueva construcción de viviendas irregulares. Antes al contrario, cambiarla para que pueda tener cualquier uso no agrícola, incorpora al mercado viviendas “regulares”. Incorpora al suelo rústico la promoción inmobiliaria, con efectos que sí pueden ser igual o más devastadores que el de las irregulares, consiguiendo, ahora sí de verdad, el efecto cliché antes mencionado del planeamiento. Ahora con arquitecto y licencia, pero en lugares igualmente no planificados.

La compensación legal del 15% del presupuesto de la vivienda, que se les impone a las viviendas en suelo rústico no es de ni de lejos el gasto que ha de asumir cualquier urbanización en suelo urbanizable. Con lo que siempre compensará construir en este tipo de suelo rústico.

Si a esto añadimos que se van a permitir edificaciones residenciales vinculadas a usos de utilidad pública, por ejemplo, turísticos, la promoción inmobiliaria se encuentra con la panacea de poder construir junto a un hotel en medio del campo una urbanización de casas o bloques (no se especifica si han de ser unifamiliares) de viviendas, con un gasto máximo del 15%, sin ninguna otra contraprestación, en terrenos que nunca hubieran sido programados por el planeamiento para tal fin. Lo contrario a lo planificado. El cliché. El negativo.

No sé si esto fomenta la fijación de población al territorio de la Andalucía rural, o favorece el desarrollo de las zonas rurales. En cualquier caso, no se puede hacer a cualquier precio. A veces el desarrollo descontrolado va en contra de esos objetivos.

Se puede hacer igual, pero bien. De una manera planificada. Permitir ciertos desarrollos e implantaciones en el planeamiento de estas poblaciones, en los mejores lugares y de forma regulada. Eso es hacer participar a la “Andalucía Vacía” de la economía de la región. Y no que la región invada estas poblaciones apoderándose de las plusvalías de sus suelos.

Incluso la vivienda unifamiliar puede tener su sitio planificando urbanizaciones de baja densidad. No en sitios aleatorios del campo, a los que ni siquiera se exige en la ley que no estén protegidos.

De manera también controlada, pues no podemos olvidar, y esto debe estar en el sustrato de todo lo que es edificar en el suelo rústico y en cualquier suelo, que el objetivo debe ser la ciudad compacta, la ciudad agrupada en núcleos que detenten servicios y dotaciones y eviten desplazamientos y consumos excesivos de suelo.

Una ley que liberalice, como esta, la construcción de viviendas unifamiliares en suelo rústico tiene el pecado principal en negar esta ciudad compacta.

Francisco Jiménez Játiva es arquitecto y fue jefe de Servicio del departamento de Planificación Territorial y Urbanística de la Gerencia de Urbanismo.