¿Cómo afecta la subida de tipos a mi hipoteca y qué puedo hacer?

En enero de 2016 el Euribor se situaba por primera vez en terreno negativo, dando la paradoja de que el Banco Central Europeo (BCE) cobrará a los bancos por los depósitos que estos tenían en el propio BCE, esta situación de tipos de interés en negativo toco su pico en diciembre de 2021 situándose en el -0,502%, provocando que durante estos años hayamos disfrutado de las hipotecas más baratas de la historia. 

Pero la necesidad de inyección de dinero en la economía tras la pandemia, junto a las dificultades que tuvo la industria en producir con normalidad, ha provocado una escalada histórica de la inflación. Esta subida solo se puede atenuar con la intervención del BCE, lo cual está provocando una subida abrupta de los tipos de interés, el Euríbor se situó en abril en el 0,013% volviendo a terreno positivo por primera vez en 6 años, esta subida parece lejos de haber tocado máximo y hace que los Clientes deban estudiar muy bien sus hipotecas para encontrar la forma de ajustar la “factura” de la mejor manera posible. 

Por ello, ahora más que nunca es necesario conocer bien el funcionamiento de las hipotecas y los aspectos que influyen en el precio de las hipotecas, así como la ya famosa Tasa Anual Equivalente (TAE), que hace referencia al gasto total que se deberá pagar por la hipoteca y que permite comparar de manera adecuada entre las diferentes ofertas. 

¿Cuál es el diferencial de una hipoteca? 

Primero hay que tener en cuenta la diferencia entre una hipoteca fija y una variable. En las primeras el interés suele ser un poco más elevado y como ventaja, sin variaciones, en estos casos las subidas actuales de tipos de interés no te afectarían; en las variables, el interés suele ser menos, aunque tiene una mayor incertidumbre, y en ellas el tipo de interés está compuesto por dos partes: un indicador de referencia (generalmente el euríbor) que simplificando, sería lo que le cuesta el dinero al banco y el diferencial, que simplificando, sería el porcentaje que el banco obtiene de ingreso por prestarte el dinero. 

¿Cómo se paga el diferencial y qué impacto tiene en la hipoteca? 

El Banco de España obliga a indicar el TIN y el TAE, pero ¿cuál es su diferencia y cuál debo mirar? El Tipo de Interés Nominal o TIN es el precio que pagamos por un préstamo, es decir, el dinero que tenemos que pagar al banco por el capital prestado.  

La Tasa Anual Equivalente o TAE, por su parte, está compuesta por muchas otras variables, entre ellas el propio TIN, además de las comisiones bancarias asociadas a una hipotética como la de cancelación o amortización, los gastos de la operación o la comisión de apertura, entre otros. En la TAE no están incluidos los gastos de la adquisición del producto como notarías, seguros o vinculaciones. La TAE se obtiene mediante una fórmula matemática establecida por el Banco de España.  

Por tanto, para saber lo que realmente pago, deberíamos comparar la TAE que nos ofrecen, ya que los productos complementarios, como los seguros que nos ofrecen los bancos, suelen tener un alto sobreprecio. 

Los seguros 

Aunque contratemos una hipoteca variable o fija, es común que al hacerlo, el banco nos indique que también debemos contratar uno de sus seguros para mejorar las condiciones del préstamo y/o tener como beneficiario al banco. No es obligatorio contratar el seguro de vida, tampoco vincularlo al banco, aunque, por lo general, se bonifica el interés de la hipoteca, esta bonificación solo aplica al primer año, ya que una vez transcurrido ese primer año, como indica el Banco de España el banco “No podrá empeorar las condiciones ofertadas del préstamo al aceptar una póliza alternativa.” 

 Entre los seguros que suelen incluir dentro de la hipoteca estarían los seguros de hogar y los de vida, para intentar dar respuesta a las necesidades de los nuevos Clientes de hipotecas hay compañías que se apalancan en tecnología consiguiendo una mejoras sustancial en el precio y el servicio, por ejemplo, TUÍO ofrece seguros de hogar desde 5 € al mes o Coventia que realiza un traspaso automático tu seguro de vida del banco, mejorando el precio un 30% y ocupándose de todo el papeleo, incluida la anulación. 

Las comisiones 

Las comisiones de apertura, de amortización anticipada (por pagar una parte o el total de la hipoteca antes del plazo previsto)… Estas comisiones son gastos que el banco impone por hacer determinadas gestiones o servicios. La actual ley hipotecaria limita con unas cuantías máximas, por ejemplo, la comisión por cancelación está limitada a un máximo del 0,5 % los tres primeros años en hipotecas variables y un 4% los diez primeros años en las fijas.  

La evolución del euríbor 

Antes explicamos que el TIN que pagamos por la hipoteca es la suma tanto del tipo de interés de referencia (que suele ser el euríbor) y el diferencial. En el caso de una hipoteca variable, la parte correspondiente al tipo de interés fluctúa junto con el euríbor. De esta manera, si el euríbor baja, pagamos menos y si sube, pagamos más. Es por ello por lo que hay que tenerlo en cuenta a la hora de saber cuánto pagaremos realmente por la hipoteca. Por estas variaciones, hay muchos propietarios que prefieren el tipo fijo, asegurando una cuota constante hasta la liquidación del préstamo. Se espera que este 2022 el Euribor tenga las mayores subidas desde el 2007. 

Tener el seguro de vida del banco encarece tu hipoteca 

Es muy seguro que estés pagando de más si tienes el seguro de vida con un banco.  Además, el Banco de España ha indicado que los bancos no podrán penalizarte por el cambio de tu seguro obteniendo con el cambio, no solo un mejor precio sino también un trato más profesionalizado y mejores coberturas.