Ha llegado el momento y parece que las previsiones se cumplen. El nuevo valor de referencia que la Dirección General del Catastro (dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública) ha otorgado a los inmuebles de toda España y que ha entrado en vigor este uno de enero es, según aseguran algunos expertos, el atraco perfecto.

"Desde el principio se ha dicho que no era una subida de impuestos, si no un cambio de base imponible. Sin embargo, aunque no cambies el tipo, si la base imponible sube con carácter general son muchos los contribuyentes que se van a ver afectados", explica el abogado de Premier Tax Procedure y coordinador del grupo de expertos en catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales, Rubén Rúa.

La trascendencia de este nuevo valor es enorme. Además de elevar la factura fiscal de los compradores de vivienda, con incrementos de impuestos que pueden superar los 10.000 euros, las herencias de colaterales serán también otras de las grandes perjudicadas.

En Galicia se establecen cuatro grados que afectan a los impuestos de sucesiones. El primero y el segundo grado, para cónyuges, ascendientes, descendientes y adoptados en ambos casos con una reducción en las herencias de hasta un millón de euros por heredero con carácter general. Sin embargo, en el resto de los casos, hermanos, sobrinos y otros herederos sí que tendrán que tributar sin apenas reducciones aplicando el nuevo valor de referencia que se ha elevado con carácter general y en el que ya se han detectado casos de incrementos superiores al 100%.

"Nos vamos a encontrar que, con carácter general, de padres a hijos no va a tener gran incidencia en el ciudadano medio, en aquellos casos en los que el valor de los inmuebles no sea superior al millón de euros, pero en las herencias de colaterales, todas aquellas que no estén en el grupo 1 y 2 que establece la ley, la factura fiscal va a ser tremenda", explica Rubén Rúa.

Candela González Anllo, especialista en planificación fiscal hereditaria en Euriux Abogados asegura que todos los contribuyentes se van a ver afectados, antes o después, por este nuevo valor de referencia. "Estamos viendo ya casos de personas que firmaron contratos de arras en 2021 y que será este año cuando tengan que hacer frente al impuesto de transmisiones patrimoniales y cuya factura ha aumentado en miles de euros", subraya.

Adiós al valor real

Una de las grandes críticas que realizan los expertos sobre este nuevo valor de referencia, que afectará fundamentalmente a las sucesiones y a las transmisiones patrimoniales, es que el valor real se pierde. "Se han inflado los valores, el valor real ha desaparecido y el valor de referencia, como estamos viendo, arroja unos resultados escalofriantes", sostiene Rúa.

"Hasta cierto punto, los valores de la Xunta de Galicia eran bastante benévolos, porque era el valor catastral por un coeficiente, y casi siempre eso estaba por debajo del valor de mercado, y de ahí las famosas comprobaciones de la Xunta y las complementarias, pero es que ahora de buenas a primeras nos vamos a encontrar con una factura fiscal importante porque se han inflado los valores", añade el abogado Rubén Rúa.

Por poco que se conozca el sector inmobiliario se sabe que son muchas las características que afectan al precio y al valor de las viviendas: su tamaño, situación respecto a la edificación, calidad de los materiales, estado interior de la misma. Algo que el catastro no ha tenido en cuenta a la hora de establecer los nuevos valores de referencia de las viviendas españolas. Café para todos. "El valor de referencia no distingue cosas que el mercado sí distingue, por lo tanto es un valor que está viciado. Hacienda está valorando con carácter masivo un inmueble sin tener en cuenta la realidad de la construcción", señala el abogado de Premier Tax Procedure.

Entre todas las urbes gallegas Vigo será la más penalizada con el nuevo valor catastral de referencia, ya que cuenta con los valores más antiguos de Galicia, que datan del año 89. "Se iban a aprobar los nuevos valores catastrales con el nuevo plan de urbanismo, y cuando se anuló este, nunca se llegaron a aprobar. Están completamente desactualizados", asegura Rúa.

La carga de la prueba, en el contribuyente

Además del incremento generalizado de la base imponible para estos impuestos, otra de las principales críticas a los nuevos valores por parte de los expertos es que se invierte la carga de la prueba y se traslada al ciudadano.

"Con este nuevo modelo, el contribuyente se ve obligado a pagar y luego discutir que el valor del inmueble no es el del valor de referencia, invirtiéndose la carga de la prueba en un evidente afán recaudatorio y dejando indefensos a los ciudadanos, que carecen de medios, al contrario que la Administración", destaca la abogada Candela González Anllo.

Los recursos por parte de los ciudadanos por este nuevo valor asignado a las viviendas serán, sin duda, uno de los temas legales relacionados con el sector inmobiliario que marcarán el año en curso. Para saber cómo se van a desarrollar y la respuesta de la administración habrá que esperar todavía un tiempo, aunque desde Premier Tax Procedure lo tienen claro: "Lo que no vamos a admitir es una respuesta tipo por parte de la administración".

"Llevamos seis meses trabajando en este asunto y lo que habrá que conseguir es no emitir unas alegaciones generales sino poder entrar en profundidad en cada uno de los inmuebles, comparando el producto tipo inmobiliario de la zona, el año de la construcción, las calidades y las transacciones inmobiliarias que ha habido en ese periodo", sostiene Rúa.

¿Cómo puedo conocer el valor de referencia de un inmueble?

Ahora, cualquier ciudadano puede comprobar el valor de referencia de cualquier inmueble de España. Este dato es completamente público. Basta con obtener la referencia catastral de la vivienda que se quiere comprobar y poner los datos personales en la sede electrónica del catastro, en el apartado para comprobar este nuevo valor.

Por el contrario, el antiguo valor catastral de las viviendas en España es un dato privado. En la actualidad, cualquier persona lo puede comprobar en los recibos de cobro del impuesto de bienes inmuebles (IBI) que emiten los ayuntamientos. Este impuesto municipal, por fortuna para los contribuyentes, seguirá teniendo como referencia los valores catastrales que se utilizaban hasta diciembre de 2021.