Post Covid en el sector inmobiliario: los centros de datos

Constantemente hablamos de cómo todo lo relacionado con lo digital ha experimentado un gran crecimiento y evolución en los últimos años. La dichosa pandemia del Covid no ha hecho más que acelerar y generar un momento disruptivo en muchas de estas tendencias.

El comercio online, el trabajo en remoto (con un crecimiento exponencial de las reuniones, webinars y meetings de todo tipo), las plataformas de ocio y comunicación, la teleasistencia médica o la banca online son muchos de los campos en los que hemos vivido un salto espectacular. Estas tendencias ya estaban en marcha, pero la crisis sanitaria supuso el espaldarazo definitivo.

Todo esto unido a las redes sociales y al crecimiento de sistemas y aplicaciones dirigidas al internet de las cosas (IoT) evidencian que el volumen de datos generados, procesados y transmitidos continuará creciendo, y con ello la necesidad de contar con infraestructuras y espacios para el almacenamiento de datos.

Este es un asunto que impacta directamente en el mercado de inversión inmobiliaria, que gracias a los altos niveles de liquidez ha mantenido un alto dinamismo, basculando hacia tipos de activos que han salido reforzados, como puede ser el caso de los centros logísticos en contraposición a usos más castigados como las tiendas a pie de calle o las oficinas y los hoteles.  

En el caso de los centros logísticos, puedo dar testimonio en primera persona del alto interés que generan, desde que en Iberatlantic pusimos en marcha el desarrollo de un centro orientado a la última milla en Lisboa, el interés demostrado por distintos tipos de inversores ha sido continuo y el comportamiento del mercado está premiando nuestro posicionamiento en este segmento.

Si el logístico es tipología de activo estrella, hay otro tipo de inmueble del que todo el mundo habla y que ha pasado a ser objeto de deseo dentro de los activos inmobiliarios: los centros de datos, que son los edificios capaces de albergar todos esos datos en crecimiento exponencial con los que convivimos cada día y que reúnen unas especificaciones tanto de localización como técnicas muy determinadas.

Los centros de datos son fundamentales para garantizar esta evolución tecnológica, se sitúan en edificios que llegan a tener 10.000 metros cuadrados y son muy intensivos en el consumo de energía, tanto por el funcionamiento de los equipos de gestión y almacenamiento de datos como por la necesidad de controlar la temperatura de la instalación, por lo que la refrigeración representa un consumo añadido esencial en estos gigantes digitales. De hecho, en la medición del tamaño de los centros de datos es más importante su capacidad que su superficie, el tamaño se mide en (MW) megavatios en lugar de en metros cuadrados, aunque estos se utilicen siempre como referencia.

No puedo, por tanto, estar más de acuerdo con el interés que manifiesta el mercado y, quien entendiendo bien la necesidad de estos espacios, localice buenas ubicaciones y construya lo que las empresas gestoras de la información necesitan podrá negociar con ellas buenos contratos de alquiler con compañías con un rating alto y con una duración larga, como suele ocurrir con los activos más especializados e interdependientes de la instalación a la que dan abrigo.

Hay que resaltar además otro aspecto que refuerza los argumentos anteriores, y no es otra cosa que la sostenibilidad y la eficiencia en el uso de la energía necesaria para alimentar una tecnología de estas características, de la misma forma que para mí es imposible pensar en no tener el más alto grado de sostenibilidad en los activos de Iberatlantic, en los centros de datos la necesidad de obtener certificaciones BREEAM o LEED (9 centros cuentan en España con esta última) provoca que la inversión aumente para dotar a los edificios del diseño necesario para garantizar la mejor operativa en este sentido.

Nos encontramos ante una oportunidad y un reto: se podrían alcanzar los 3.000 millones de euros en inversión en Data Centers en los próximos años en España y podríamos llegar a ser el principal nodo digital del sur de Europa. ¿Estamos preparados para dar respuesta a esta tendencia? Es una buena pregunta para reflexionar mientras comparto esta tribuna en mis redes sociales para que se almacene en algún centro de datos, espero que con un buen nivel de eficiencia energética.