Si residimos en un piso o casa en alquiler, es muy probable que en alguna ocasión se haya roto o averiado algo, se haya producido algún desperfecto o bien hayamos querido llevar a cabo alguna obra de reforma.

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Cuando, como hemos indicado, la vivienda no es de nuestra propiedad, sino que vivimos en la misma en régimen de arrendamiento, pueden surgir dudas respecto a quién debe hacerse cargo de las reparaciones, arreglos y obras que se lleven a cabo.

De no tenerlo claro, este tema puede ser (lo es frecuentemente) causa de conflictos entre el propietario arrendador y el arrendatario o inquilino. 

Ante tal situación, debemos saber en primer lugar qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué dice la Ley?

Con carácter general, corresponde al arrendador realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, conforme lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Del mismo modo, y según lo regulado en el artículo 21.3 de la referida norma, el arrendatario debe comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que sean precisas para garantizar las condiciones de habitabilidad.

Como arrendatarios, igualmente, debemos saber que si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, podremos ejecutar por nuestra cuenta la obra/s necesaria/s, siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, exigiendo de inmediato el importe abonado al mismo.

¿Cuáles son las reparaciones que debe pagar el inquilino?

Conforme señala la ley, las reparaciones que se deban a desperfectos imputables al arrendatario deben ser satisfechas por éste.

Adicionalmente, y según recoge el art.24.4 de la LAU, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Ahora bien, ante lo regulado por el artículo señalado, nos surge una cuestión previa: ¿cómo determinar cuándo una reparación es pequeña? En este sentido, se consideran pequeñas reparaciones aquellas que afectan a elementos de uso diario y cuya avería o deterioro se ha producido por un uso normal. Por ejemplo, grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, etc.

En todo caso, es cierto que existen algunos criterios que nos aclaran si estamos ante una pequeña reparación, que tendríamos que pagar como inquilinos, o una avería que debe correr a cuenta del arrendador. En tal sentido, deberíamos partir de: 

  • - Tiempo que llevamos residiendo en la vivienda: En el caso de que la rotura, avería o daño se produzca muy poco tiempo después de entrar en la vivienda, lo normal es que le corresponderá al propietario pagar la reparación.
  • - Coste de la reparación: El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto dañado. En todo caso, debemos de tener en cuenta que hay sentencias que consideran como pequeñas reparaciones a aquellas cuyo coste de reparación no supere el 50% del precio del alquiler mensual. En cambio, otras sentencias establecen que nos encontramos ante una pequeña reparación cuando el coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.

Adicionalmente, debemos saber que cuando la reparación se tiene que realizar en elementos que forman parte de la vivienda (por ejemplo, caldera, tuberías, radiadores, etc.) salvo que el daño se haya causado por un mal uso o violento golpe contra la instalación –y así se acredite pericialmente por el seguro del inmueble-, como norma general, el coste de la misma habrá de asumirla el propietario.

Del mismo modo, no se puede incluir dentro de pequeñas reparaciones aquellos elementos que se rompen o estropean debido a su antigüedad o a que han agotado su vida útil.

En el sentido indicado, y como ejemplos, en el supuesto de que se rompa una persiana, dado que es un elemento de uso diario, normalmente tendrá que pagar su reparación el inquilino –salvo, por ejemplo, que se trate de una persiana con mecanismo eléctrico y se haya estropeado por su antigüedad-.

¿Y si se rompe la lavadora?

El propietario de la vivienda tendrá que pagar el arreglo de la misma, salvo que la avería esté provocada por un mal uso o por un daño intencionado por parte del inquilino.

En todo caso, finalmente, debemos saber que existe, por ley, una presunción de culpa del arrendatario.

A veces, al finalizar el contrato de alquiler surgen conflictos entre el propietario y el inquilino por el estado y deterioro de la vivienda, sus muebles y menaje, al abandonarla.

Según recoge el artículo 1563 del Código Civil, “el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”.

Es decir, vemos que existe una presunción de culpa contra el inquilino, ya que, si quisiera quedar exonerado de cualquier responsabilidad por daño o deterioro en la vivienda alquilada, deberá probar que no ha sido su responsabilidad aquello de lo que se le acusa.

Para evitar conflictos, lo ideal es elaborar un inventario detallado -incluso con fotografías- de los muebles de la vivienda y menaje, así como de su estado de conservación, en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y entrar en el inmueble.

De este modo, como arrendatarios, dispondremos de pruebas de cara a la resolución de los conflictos que surgiesen.

** Manuel Martínez Mercado, abogado y Doctor en Derecho.