La fianza es obligatoria y debidamente exigida por la legislación vigente. Esta debe entregarse en metálico y ser ingresada por parte del propietario del inmueble en la institución que corresponda en un plazo de dos meses desde que se haya formalizado el contrato. Los rendimientos generados por estos fondos son empleados por parte del Gobierno como una fuente de ingresos para sufragar las políticas en materia de vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge en el artículo 23 la obligación de que la fianza sea equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, y de dos mensualidades cuando se trata de un arrendamiento para un uso diferente al de vivienda. De esta manera, tan solo es legal exigir dos meses de fianza en alquileres de oficinas, naves industriales…, o bien en alquileres de fincas que consistan en un alquiler temporal.

Depósito de garantía adicional

Más allá de la solicitud de la fianza en metálico, de acuerdo a la LAU, el propietario tiene la posibilidad de solicitar cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones, que es opcional. Aunque puede haber muchas otras como garantía, como un aval bancario, la legislación vigente fija un máximo de dinero en metálico en el caso del alquiler de vivienda: dos mensualidades de renta.

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De esta manera, en total, si se suma la fianza junto a la garantía adicional, el propietario de un inmueble puede solicitar hasta tres mensualidades al inquilino para garantizar así que se cumplan con las obligaciones pactadas en el contrato en un alquiler a cinco años (o siete, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica).

La legislación es así desde el año 1994, si bien en el año 2018 se estableció un límite de dos meses para el depósito de la garantía adicional, que hasta entonces era ilimitado. En un principio, las inmobiliarias acostumbraban a pedir una mensualidad obligatoria como fianza, y en ocasiones un avalista.

En los últimos años, las agencias comenzaron a pedir dos mensualidades a los arrendatarios, una de ellas en forma de fianza y otra como garantía adicional, y repercutían sobre ellas las comisiones inmobiliarias, que habitualmente se correspondían con una mensualidad más o una cantidad parecida. Con la implementación de la Ley de Vivienda, muchas empresas piden un total de tres mensualidades con el objetivo de que se compense el hecho de que el propietario tiene la obligación de hacer frente a los gastos de formalización del contrato y los honorarios, unas cargas que antes casi siempre eran afrontadas por los propios inquilinos.

¿Se debe actualizar la fianza del alquiler?

Durante los primeros cinco años de duración del contrato, o bien dentro de los siete primeros años si el propietario es persona jurídica, la fianza no puede subir de precio y actualizarse. Sin embargo, cada vez que el alquiler se prorrogue, el propietario puede exigir el incremento de la fianza o el inquilino pedir que se disminuya, hasta que sea igual a una o dos mensualidades de la renta vigente.

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Una vez transcurridos los cinco o siete años, según corresponda, la actualización de la fianza estará regida por lo pactado por arrendador y arrendatario. Si no existe un pacto expreso entre ambos, será usado el mismo indicador que se ha tenido en cuenta para actualizar el alquiler.

Devolución de la fianza de los arrendamientos

El pago de la fianza es una obligación para el inquilino, pero también el arrendador tiene la obligatoriedad de devolver la misma una vez que el contrato de alquiler ha llegado a su fin. En una situación normal, en la que el arrendatario ha hecho un uso adecuado de la vivienda y no se han contravenido los términos estipulados en el contrato ni tampoco hay daños que se puedan atribuir al inquilino, éste tendrá el derecho de recuperar el dinero íntegro de la misma.

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Sin embargo, en ocasiones hay disputas relacionadas con lo que se entiende un uso y situación normal de la vivienda, ya que la interpretación entre arrendador y arrendatario puede ser diferente con respecto al estado de la vivienda. Para delimitar este concepto se puede recurrir al artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la que se indica de forma clara que las reparaciones u obras que corren a cargo del propietario del inmueble y de cuáles debe hacerse cargo el inquilino.

De acuerdo a la legislación vigente, el arrendador tiene la obligación de realizar, sin que tenga derecho por ello a elevar la renta, todas las reparaciones que resulten oportunas para poder conservar la vivienda en unas condiciones de habitabilidad adecuadas para servir al uso convenido, siempre y cuando el inquilino no haya sido responsable del daño que obligue a realizar esa reparación. Por lo tanto, en este tipo de situaciones, el arrendador no se puede negar a devolver la fianza al inquilino.

De esta manera, en aquellos casos en los que la relación contractual de alquiler haya llegado a su fin correctamente y sin problemas, no debería haber ningún escollo para recuperar la fianza. Sin embargo, hay que tener en cuenta que de la fianza se puede descontar parte o la totalidad del importe si se producen impagos en el alquiler, si se abandona la vivienda antes de tiempo y sin respetar los plazos de preaviso, o si existen destrozos o desperfectos en la misma que no se hayan producido por un uso normal, dependiendo también de su magnitud.