¿Puede el propietario romper el contrato y echar al inquilino antes de tiempo? Esto dice la ley

Cuando se alquila una vivienda para un largo periodo de tiempo, el inquilino puede disfrutar de una cierta tranquilidad, puesto que podrá tener la seguridad de disfrutar del hogar durante la duración de ese contrato. Sin embargo, por diferentes motivos, los propietarios pueden estar interesados en poner fin al alquiler antes de tiempo y recuperar así la vivienda.

Esto nos lleva a plantearnos si el casero tiene la posibilidad de echar al inquilino antes de que termine el contrato de alquiler, para lo cual hay que acudir a la legislación vigente. En primer lugar, es importante saber que la duración del contrato de alquiler es el pactado por ambas partes en el contrato de arrendamiento, aunque para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, los contratos se prorrogan automáticamente hasta los 5 años, cuando el casero es una persona física, y hasta los 7 años en el caso de las personas jurídicas.

Por norma general, durante este periodo de tiempo, es el arrendatario el único que puede dar por finalizado el contrato de alquiler, aunque para ello tendrá que dar un preaviso de al menos 30 días de antelación, según establece el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En aquellos casos en los que es el propietario el que quiere recuperar su vivienda antes del final del contrato de alquiler, no podrá hacerlo, salvo en determinadas excepciones. Cuando el casero sea una persona física y haya transcurrido un año desde la fecha en la que se firmó el contrato, tendrá la posibilidad de recuperar la vivienda siempre y cuando sea porque necesite esa casa o piso para vivir el mismo o un familiar de primer grado (cónyuge, hijos o padres).

Para ello, esta posibilidad se debe encontrar expresamente recogida en el contrato de alquiler suscrito entre ambas partes, además de que se tendrá la obligación de avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Para evitar que se pueda llevar a cabo esta acción, para echar a los inquilinos sin que haya razón para ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 9.3 que hay un plazo de 3 meses para que la vivienda sea ocupada por el casero o su familiar. Si no se cumpliese esta condición, salvo que se trate de un caso de fuerza mayor, el inquilino podría elegir entre dos posibilidades diferentes: recuperar el alquiler y recibir una indemnización por los gastos ocasionados por tener que abandonar la vivienda, o bien ser indemnizado con la cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que le restase por cumplir hasta alcanzar los cinco años de contrato.

¿Puede el inquilino rescindir el contrato antes de tiempo?

El desistimiento del contrato es una posibilidad que estipula la ley o el propio contrato para que el inquilino pueda rescindir de forma anticipada el contrato de arrendamiento. En este caso hay que irse al artículo 11 de la LAU, donde se establece que el inquilino tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez que hayan pasado al menos 6 meses desde la firma del contrato y siempre que se lo comunique al propietario con una antelación mínima de 30 días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, en el caso de que se decida ejecutar el desistimiento del contrato, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada uno de los años que le reste por cumplir. En el caso de periodos de tiempo que sean inferiores a un año, supondrían tener que pagar la parte proporcional de la indemnización.

De esta manera, según la ley, se exige que se hayan consumido un mínimo de 6 meses de contrato, por lo que el inquilino deberá esperar medio año para poder desistir el contrato, y si lo hiciese con anterioridad, supondría un incumplimiento de contrato, con sus graves consecuencias. En este caso, además, el inquilino tendrá la obligación de preavisar al arrendador su intención de desistir con al menos 30 días de antelación a la fecha en la que este se haga efectivo. Si no se preavisa con ese plazo, dará cumplimiento a la obligación pagando esos días.

En el caso de que el contrato haya cumplido los primeros 12 meses y se hará prorrogado por un año más, no tienen que transcurrir nuevamente seis meses para que el inquilino pueda desistir, sino que pueda hacerlo desde el primer momento, al aplicarse el requisito de los 6 meses solo durante el primer año de contrato. Lo mismo sucederá si el contrato se prorroga una segunda vez y entra, por lo tanto, en tercer año de contrato.

Además de la LAU, el desistimiento se puede regular por contrato, siempre que el pacto pueda ser más beneficioso para el inquilino. Es decir, las partes pueden pactar que el contrato del arrendatario pueda desistir a partir, por ejemplo, del cuarto mes. Sin embargo, no pueden pactar que lo haga a partir del octavo mes, puesto que iría en contra de lo estipulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No obstante, la realidad es que son pocos los contratos que recogen mejoras a favor del inquilino, por lo que, en la gran mayoría de los casos, lo que se aplica es lo establecido en el artículo 11 de la LAU.