Ni el Centro ni el Actur: estos son los barrios de Zaragoza con más locales vacíos convertidos en vivienda

La falta de vivienda de obra nueva y el alto precio de los pisos de segunda mano ha hecho que la reconversión de antiguos locales comerciales sin uso cobre fuerza en Zaragoza. Solo en 2024 se concedieron 29 licencias para 31 viviendas nuevas, según los últimos datos del área de Urbanismo, publicados este viernes.

Desde que en 2021 se modificara el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para permitir esta posibilidad se han tramitado 87 expedientes para un total de 134 pisos. Ha de tenerse en cuenta, además, que en 2024 se aprobaron nuevos cambios para flexibilizar los requisitos.

Los 29 expedientes de 2024 suponen un 33,3% del total. Por distritos, aparecen hasta diez referencias. También un barrio rural, siendo Delicias (6), El Rabal (5) y San José (4) las zonas de la ciudad donde más se han hecho este tipo de reconversiones.

Si se analiza el cómputo global de los últimos cuatro años encabezan la lista Delicias, con 19 locales que han encontrado una segunda vida en forma de vivienda, y San José con 18. A partir de ahí les siguen el El Rabal (13), Torrero (9), Oliver-Valdefierro (9), Casco Histórico (7), La Almozara (6), Universidad (5), Centro (5), Actur (2), Casablanca (2), Las Fuentes (2), Santa Isabel (1) y Casetas (1).

Las condiciones para permitir este tipo de cambios de uso pueden consultarse a través de la página web del Ayuntamiento en las secciones de Urbanismo y Planeamiento y exigen que el local lleve sin actividad al menos 36 meses (3 años) y tenga una altura mínima de 2,5 metros.

Además, deberán tener un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un local mayor de 140, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados.
Asimismo, se piden una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial.

No obstante, en 2024 se aprobó una segunda modificación del PGOU para flexibilizar algunos aspectos de la normativa, tal y como demandaban los interesados. Una de las prohibiciones era la de no permitir la conversión en calles de la malla básica de la ciudad y zonas saturadas. Si bien, los técnicos explicaron que “parece razonable no imponer una prohibición total a todas estas vías”.

Por ello, se ha permitido hacer este tipo de reconversiones en zonas saturadas cuando se haya reducido el número de los establecimientos existentes en las mismas en un porcentaje superior al 60% respecto del momento de dicha declaración, por entender que la simple aplicación de las distancias mínimas pueden garantizar una situación similar a la del resto de la ciudad.

Así, en áreas como por ejemplo Zumalacárregui o Moncasi, se mantiene la declaración de zona saturada para la instalación de hostelería, pero se abre la posibilidad a que los locales vacíos puedan convertirse en viviendas si cumple con el resto de indicaciones básicas estipuladas. Esta medida sirve para afianzar el avance del comercio tradicional y los usos residenciales sobre las actividades que acarrean molestias sobre la convivencia vecinal.

Y, por otro lado, la conversión de locales ya no centra en si están o no calles de la malla básica. Se funciona con listados específicos y, como norma general, se permite en todas las vías que no estén contempladas. Sin embargo, en vías cuya calzada comprenda cinco o más carriles, la autorización estará siempre condicionada a la presentación de un estudio que acredite que los niveles de ruido diurno y nocturno en su interior satisfarán las condiciones impuestas por la normativa sobre contaminación acústica.

"En la ciudad, según las últimas estimaciones del sector comercial, teníamos cerca de 1.800 locales vacíos, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, lo que producía un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana”, explica el concejal de Urbanismo, Víctor Serrano.
En su opinión, esta es "una excelente herramienta urbanística que se extiende por todos los barrios de nuestra ciudad y se adapta a las realidades cambiantes de la vivienda y de la escena urbana".