Reja con llaves de pisos turísticos en el Centro de Sevilla. Sevilla
A raíz de la publicación del Decreto 31/24, de la Junta de Andalucía, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico (VUT), algunas capitales de provincia andaluzas parecen haber salido del letargo y se han puesto manos a la obra a fin de combatir la eclosión de las citadas viviendas.
La referida disposición (en su art. 2.2.) faculta a las corporaciones locales de la citada Comunidad Autónoma para que establezcan límites en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre que concurra una razón imperiosa de interés general, si bien, dichas limitaciones deberán responder a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se le darán debida publicidad con anterioridad a su aplicación.
Para el no especializado en estas cuestiones, por razón imperiosa de interés general debe entenderse una circunstancia, como podría ser la protección del entorno urbano (que sería aplicable al presente caso), por la cual se puede limitar el acceso al ejercicio de una actividad económica a fin de salvaguardar tales valores.
Ahora bien, una cosa es el establecimiento de límites y otra distinta es su prohibición. A tales efectos, el citado Decreto 31/2024 (art. 2.2.) prohíbe las VUT en los siguientes supuestos: viviendas sometidas a régimen de protección pública, cuando se prohíban en los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio, o cuando las viviendas se encuentren en situación de "asimilado a fuera de ordenación".
Así pues, debe dejarse por sentado que salvo las citadas causas, las VUT no podrán prohibirse, si bien sí podrán limitarse. Por ello, si transpusiéramos la norma andaluza a Barcelona, el alcalde Jaume Collboni no podría haber hecho público el anuncio de que para el año 2029 no existirá ningún inmueble con este uso, pues ello implica de facto su prohibición.
Por tanto, si de lo que se trata, no es de prohibirlas, sino limitarlas, la cuestión estriba en preguntarnos ¿dónde se encuentran tales limitaciones?, ¿cuál sería el punto de equidistancia entre el principio de la libre competencia y el del intervencionismo administrativo? Ecuación difícil de solventar, como veremos a continuación.
Las diferentes soluciones arbitradas por los Ayuntamientos a fin de regular las citadas VUT ponen de manifiesto la complejidad que implica llevar a buen puerto la citada equidistancia.
A mi entender, ante la presión social originada por la turismofobia, los Ayuntamientos se están precipitando a la hora de adoptar tales medidas, sin haber sido suficientemente consensuadas, y, en algunos casos, ni siquiera, se les ha dado la necesaria publicidad, como si los destinatarios de las medidas fuesen tan solo las Administraciones públicas.
El catálogo de soluciones es muy variopinto. Pongamos algunos ejemplos: en Barcelona, como hemos visto, se propugna su desaparición para 2029, en un alarde de imaginación, por parte de su alcalde, que es atentatoria a un principio tan básico como es el de la justa indemnización (art. 33 de la CE).
En Madrid, se han suspendido "mientras dure el proceso de elaboración, tramitación y aprobación de la modificación de Plan General para abordar este fenómeno".
En Valencia, se sigue la estela de Madrid y se suspenden tales usos por un año, prorrogable por otro.
En Sevilla, se pretende poner coto a su crecimiento estableciendo unos límites en proporción al número de viviendas residenciales, sin que se pueda superar el 10% de las mismas, lo que implicará que en zonas saturadas no se permitirán los citados usos, por superarse el citado porcentaje.
En Málaga, se ha adoptado una medida singular al aplicar una norma de su PGOU de 2011, por la que se exige a los alojamientos turísticos que cuenten con un acceso independiente, sin embargo, esta limitación (que más bien es una prohibición) tan sólo se hace extensiva a aquellas inscripciones de VUT que sean posteriores a la vigencia del citado Decreto 31/2024 (22 de febrero de 2024).
Los citados ejemplos son un fiel reflejo de cómo sobre una misma realidad se adoptan medidas tan dispares, las cuales serán fuentes de litigios que terminarán en sede judicial, incluso ante el Tribunal Constitucional, tal como ha sucedido con el Decreto Ley 3/2023, de Cataluña, sobre el régimen urbanístico de las VUT.
Como decíamos antes, de lo que se trata es de encontrar un término medio, un punto equidistante entre los extremos, que permita conciliar los intereses de todas las partes afectadas. En base a ello, y teniendo la competencia la respectiva Comunidad Autónoma (art. 148.1.18ª) en lo que respecta a los requisitos que deben tener las citadas viviendas, a fin de ofrecer un uso adecuado al usuario, a los Ayuntamientos les corresponden, en cumplimiento del citado Decreto 31/2024, establecer ordenadamente los límites que se estimen necesarios, innovando su planeamiento urbanístico, a fin de delimitar territorialmente el número máximo de viviendas de uso turístico en función a las características de las diferentes zonas en las que se subdivide el término municipal, identificando con ello cuál es el impacto real de las citadas viviendas sobre las diferentes partes de su territorio.
Sin embargo, lo que no deben hacer tales corporaciones es tomar decisiones precipitadas, con una notoria falta de transparencia, que, indirectamente impliquen la prohibición de las VUT. No se pueden poner puertas al campo, como si las VUT fueran la causa de todos los males que acechan a la falta de viviendas. De lo que se trata es de regularlas adecuadamente y esto es función de las Administraciones públicas, no debiendo olvidarse que las VUT responden a un segmento de mercado que es utilizado por usuarios que quieren viajar a otros países y carecen de medios para financiar otras clases de alojamientos, entre los cuales pueden encontrarse no solo los turistas sino también muchos españoles.
En resumidas cuentas, el marco regulatorio debe responder a criterios limitativos y no prohibitivos (pues estos serían ilegales), asegurando la convivencia de residentes, turistas y usuarios de viviendas vacacionales, y no criminalizando una actividad tan legítima como otra cualquiera. Ahora bien, para ello se hace preciso, como dice el Decreto 31/2024 que las limitaciones que se establezcan respondan a "criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se le darán debida publicidad con anterioridad a su aplicación".