Los impuestos y gastos que aparecen cuando vendes tu vivienda

Ante Hacienda: Incremento de patrimonio

Aquí hay dos aspectos importantes.  Si la venta es la de una vivienda habitual y el importe recibido se reinvierte en la compra de otra también habitual, en un plazo no superior a dos años, no es necesario pagar la plusvalía de Hacienda. Eso no quiere decir que no se declare, debe incluirse en la declaración de renta del año siguiente, aunque el importe salga cero.

Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. Incluso deben hacerlo aquellos a los que la ley les exime de tributación, mayores de 65 años o personas en situación de dependencia (siempre que sea vivienda habitual).

La ganancia se calcula teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Pero estos coeficientes se han ido rebajando, de forma que la plusvalía es mayor.

Si la ganancia no se reinvierte o no es vivienda habitual, la plusvalía generada tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como incremento de patrimonio. Como estamos en el último mes del año para preparar la declaración de la renta, igual es buen momento para incluir esas plusvalías y combinarlas con minusvalías por otros conceptos.

Pero también puede haber minusvalía. Obviamente si vende por menos de lo que se compró, hay pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias obtenidas en los siguientes cuatro ejercicios.

Ante el ayuntamiento: plusvalía municipal

Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU. Se liquida en los ayuntamientos y la debe pagar el vendedor. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda e influye el número de años que se ha tenido en propiedad.

 En los últimos años, los ayuntamientos han ido incrementando el valor catastral, aunque el precio de venta haya bajado. Una forma de acreditar subidas de precios.

Pero ojo en este punto. El Alto Tribunal acaba de aclarar que esta comparación no es válida.  Lo que interesa es saber si ha habido un aumento del valor de mercado del terreno, no el catastral. De hecho, el Tribunal Supremo considera que para saber si un inmueble se ha vendido en pérdidas, por ejemplo, es suficiente con comparar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno.

Más impuestos: Notaria y Registro

Tampoco hay que olvidar el gasto de notaria y registro si al vender la casa no se ha realizado la cancelación registral de la hipoteca, aunque esté amortizada, o sigue vigente el pago de la misma. En este último caso hay que cancelarla para que el nuevo comprador pueda inscribir la casa a su nombre. Además, una parte de los gastos de notaría corresponden al vendedor.

... Y alguno más

La vivienda se vende libre de cargas, de ahí que quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., a fecha de compra. Es más, si la venta se firma, por ejemplo, en enero, el IBI, sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año. En estos casos, lo normal es pactarlo y pagarlo entre ambos.

El vendedor, igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.

FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS (www.foroprovivienda.com)