Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

Los bajos tipos de interés, la incertidumbre económica y la competencia comercial entre bancos ha provocado el auge de las hipotecas a tipo fijo en España. Tanto es así que la escalada que comenzó en 2015 llegó a consolidarse e incluso superar este año a los préstamos hipotecarios a tipo variable, mucho más comunes históricamente en nuestro país.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) relativos a junio publicados el pasado viernes indicaron que el 54,0% de las hipotecas firmadas ese mes fueron a tipo de interés variable y el 46,0% a tipo fijo.

Una vez asentadas en el mercado hipotecario del país conviene conocer una cláusula que puede provocar un dolor de cabeza a todos aquellos que han firmado una hipoteca a tipo de interés fijo y quieren hacer una amortización anticipada, ya sea parcial o total.

Se trata de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés. Así está denominada y definida en el artículo 9 de la Ley 41/2007. Tal y como explica a Invertia José Ramón Couso, socio del área financiera-bancaria en Ceca Magán Abogados, “viene a admitir la posibilidad de que en los contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo si se hace una amortización anticipada total o parcial por parte del deudor el banco le cobre una comisión extraordinaria, siempre y cuando la entidad haya sufrido una pérdida financiera”.

Traducido. “Si el banco ha prestado al 4% en el momento de la firma y los tipos de interés fijo están más bajos en el de la amortización anticipada, este sufre una pérdida y puede establecer una compensación”, indica José Ramón Couso. Ahora bien, reconoce el abogado, “el cálculo es un poco complicado, ya que puede ser un porcentaje o que se calcule en función de la pérdida que sufre la entidad”.

Límites con la nueva Ley Hipotecaria

Desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), su presidenta, Patricia Suárez, advierte que aunque se trata de una comisión legal, “es oscura, el cálculo depende del banco, la mayoría de la gente no se la espera y puede ser un pico”. “A la gente le cuesta reclamar este tipo de comisión, pero tenemos sentencias favorables que consiguen que nuestros asociados recuperen el dinero con intereses”, afirma.

Con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Hipotecario en junio del año pasado, se han establecido límites en las cuantías de estas comisiones. “Esta ley modifica de facto el ámbito de la contratación bancaria al margen de lo que se haya pactado anteriormente”, expone José Ramón Couso. Por tanto, si estaba reflejada en la hipoteca una comisión superior a los límites fijados en la actual legislación en la actualidad carece de validez.

En la nueva legislación vigente (LCCI 5/2019) se limita el pago de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés de un préstamo a tipo fijo hasta el 2% del capital amortizado anticipadamente los 10 primeros años y 1,5% el resto de la vida de la hipoteca. En el caso de los préstamos a tipo variable no hay, en puridad, “riesgo de tipo de interés” porque el tipo de interés varía (lógicamente) en función del índice (por ejemplo, el euríbor) y en cada revisión se modifica.

Es más, apunta José Ramón Couso, “esta Ley favorece que los préstamos a tipo variable se conviertan (se haga una novación) a tipo fijo, por las comisiones mínimas que se establecen en tal caso; mientras que si fuera a la inversa, es decir, novación de fijo a variable, hay libertad para el banco para negociar esa comisión”.

En cualquier caso, indica la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “las partes habrán podido pactar contractualmente una comisión inferior, y tal como establece la citada Ley, nunca podrá superar la pérdida financiera en la que incurre el banco como consecuencia de la amortización anticipada”.

Imagen de una sucursal de BBVA. Europa press

Qué hacen los bancos. Santander y Bankia no cobran esta comisión, según confirman fuentes de ambas entidades a Invertia. BBVA advierte en su página web que “además de la cantidad que desees reembolsar, tendrás que pagar los intereses y una cantidad como compensación por reembolso anticipado o parcial”. Solo apunta los máximos legales, por lo que un cliente tendrá que avisar con 30 días de antelación en su sucursal y leer bien las consecuencias de la cancelación parcial o total.

Misma metodología que BBVA siguen CaixaBank y Bankinter. Eso sí, la entidad naranja deja claro en su información comercial que “esta compensación se devengará una vez por cada amortización anticipada que se lleve a cabo, y se liquidará en el momento de producirse dicha amortización mediante adeudo en la cuenta del prestatario, quien autoriza e instruye expresamente al Banco para llevar a cabo los cargos correspondientes”.

¿Qué puede hacer el cliente?

Si se amortiza parcial o íntegramente un préstamo de forma anticipada no se puede eludir su pago, aseguran desde la AHE. Por este motivo conviene pensar muy bien si elige una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.

“Si el cliente tiene previsto amortizar anticipadamente, las comisiones por reembolso anticipado es un aspecto a tener en cuenta”, indica la AHE. “En el caso de los préstamos a tipo fijo la compensación establecida por Ley es mayor, pues la entidad podría incurrir en una pérdida financiera mayor por el coste que le supone a la misma reinvertir los fondos en otro activo si los tipos de mercado son menores que el tipo de interés pactado”, ahonda.

¿Cuánto dinero supone?

Depende del principal que amortice anticipadamente, recuerda la AHE. Como se puntualizaba anteriormente, las partes podrán establecer una comisión a favor del prestamista, con el límite del 2% del capital amortizado anticipado los 10 primeros años de vigencia del préstamo y del 1,5% después de los primeros 10 años.

Si se trata de una cancelación íntegra de un préstamo a tipo fijo con un capital vivo de 100.000 euros, el importe ascendería como máximo a 2.000 euros si ocurre en los primeros 10 años del préstamo o como máximo a 1.500 euros si tiene lugar después. Si las partes hubieran pactado una comisión inferior aplicaría la establecida contractualmente.