Colonial, de 'chicharro' a valor en alza

La inmobiliaria que preside Juan José Bruguera ha comenzado el año pisando fuerte y todo indica que no ha hecho más que empezar.  Su estrategia de crecimiento, así como el nuevo plan de inversiones hasta 2020, denominado Alpha II, en el que invertirá casi 400 millones de euros y la consolidación del dividendo por segundo año consecutivo, tras diez temporadas de suspensión, han  marcado el pulso del valor en Bolsa durante el primer trimestre, situándola entre las compañías que más suben del Mercado Continuo.

Colonial, una de las pocas inmobiliarias supervivientes de la ¿burbuja¿, vuelve a acumular recomendaciones de compra, respaldadas de forma significativa por los inversores internacionales. El último espaldarazo se lo daba recientemente la firma francesa Société Générale, con una recomendación de compra  y  precio objetivo de 8,20 euros por acción para los próximos doce meses, concediéndole un potencial alcista cercano al 20%. El impacto de esta recomendación en  Bolsa  se vio reforzado por la decisión del banco de recortar la recomendación de la socimi Merlin Properties, desde comprar a mantener, así como el precio objetivo hasta los 11,6 euros desde los 12,6 euros por acción.

También Deutsche Bank ha respaldado el plan de inversión de la inmobiliaria elevando su recomendación de compra con un precio objetivo de 7,50 euros por acción, mientras que Morgan Stanley recomendaba sobreponderar con un precio objetivo de 8,80 euros.

La inmobiliaria patrimonialista prevé invertir unos 500 millones de euros en 2017 en el desarrollo de las operaciones de compras de activos anunciadas el pasado año y al inicio de este así como en nuevas adquisiciones que surjan y no descarta desinversiones de activos por la favorable situación del mercado.

Los resultados positivos en 2016 con un crecimiento de los ingresos por rentas del 17%, así como un beneficio neto de 274 millones de euros y un beneficio bruto de explotación (ebitda) de 220 millones de euros han añadido también un plus a su cotización.   Según los responsables de la compañía, la rentabilidad de Colonial para el accionista aumentó un 20% en 2016 y es una de las más altas del sector cotizado en España y Europa.

Colonial propondrá a la Junta General de Accionistas, que previsiblemente se convocará en junio, un dividendo de 16,5 céntimos de euro con cargo a los beneficios de 2016, un 10% más frente a los 15 céntimos de euro que se abonaron con cargo a los resultados de 2015.

Aunque se mantiene la tendencia de incremento en los precios en oficinas y centros comerciales premium, con revisión al alza de las rentas y menores tasas de desocupación, según las previsiones para el segundo trimestre de Bankinter, el banco español reduce su recomendación para el sector desde comprar a neutral. ¿La expectativa de unos tipos de interés superiores que limitan el potencial alcista de estas compañías, frente a otros sectores más vinculados al ciclo, especialmente en Europa¿, según los analistas de la entidad financiera.

Por el contrario mantienen la recomendación de inversión directa en activos inmobiliarios en España, respaldada ¿por la tendencia moderadamente alcista de los precios en residencial y rentas por alquiler en activos comerciales¿. Al mismo tiempo recomiendan no tener en cartera fondos de inversión en el sector inmobiliario, penalizados por la expectativa de subida de tipos de interés, precios ya elevados y riesgo de descenso de precios en el mercado de oficinas londinense como consecuencia del Brexit

La inmobiliaria mantendrá su estrategia de adquirir activos en Madrid, Barcelona y París con potencial de creación de valor, es decir, para realizar grandes rehabilitaciones o construcción de edificios desde cero para alimentar el crecimiento futuro de Colonial.

El pasado mes de febrero Colonial presentaba su nuevo plan de inversiones de 400 millones de euros hasta 2020. El plan denominado Alpha II invertirá casi 400 millones de euros. De estos, destinará 247 millones de euros a la adquisición de inmuebles, en tres operaciones: una en Madrid, otra en Barcelona y la última en París. El resto de la inversión, se ejecutará a medida que se lleven a cabo las obras de actualización de los activos o de construcción de los inmuebles.

Por otra parte  ha  iniciado la construcción del mayor edificio de oficinas llave en mano de los últimos años en la capital catalana que supondrá una inversión total de 77 millones de euros y prevé estar a punto a mediados de 2018. El proyecto forma parte del plan de inversiones anunciado por Colonial en 2016, y fue adquirido por el grupo patrimonialista al fondo Benson Elliot por 45 millones de euros. Situado en el distrito 22@ de Barcelona destinará 32 millones a la construcción y tendrá 24.500 metros cuadrados y 17 plantas completamente diáfanas  de unos 1.800 metros cuadrados cada una. El proyecto se acometerá a través de una sociedad conjunta, que Colonial constituirá al 50% con la rama inmobiliaria de los Puig, que aporta el terreno sobre el que se levantará el inmueble.

Paralelamente la inmobiliaria ha  reforzado su posición como primer socio de  Axiare tras aumentar su participación en la socimi hasta el 15,5% desde el porcentaje del 15,09% que tomó cuando desembarcó en la sociedad inmobiliaria en octubre de 2016. Este movimiento fue ejecutado a finales de marzo con motivo de la ampliación de capital acelerada de 93 millones de euros equivalentes al 10% del capital destinado a inversores cualificados.

La inversión de Colonial no ha sido nunca bien vista por Axiare, ya que considera a la inmobiliaria un competidor. Colonial nunca ha negado su vocación de socimi y recientemente ha confirmado que mantiene en estudio si se convierte en una sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria  o no, si bien aún no tienen una decisión tomada al respecto.  Una transformación "que tiene una complejidad técnica mayor de lo que pueda parecer" y que requeriría la aprobación por parte de la Junta General de Accionistas, ha señalado el consejero delegado de la inmobiliaria, Pere Viñolas, con motivo de la presentación de los resultados de la compañía.

A finales de marzo Colonial finalizaba su programa de recompra de acciones propias que le ha llevado a adquirir 10 millones de acciones representativas del 2,8% del capital social de la compañía.

Axiare cuenta con una cartera patrimonial valorada en 1.489 millones de euros, de la que el 74% son edificios de oficinas. También tiene centros logísticos y activos comerciales.

La crisis financiera iniciada en 2008 y, posteriormente, la explosión de la burbuja ha sido una dura prueba para el sector. La mayoría de los supervivientes han tenido que reinventarse. Para  Colonial ha supuesto volver a sus orígenes patrimonialistas después de fuertes tensiones financieras, caídas de los ingresos y de la valoración de activos y una restructuración de la deuda financiera  entre 2008 y 2013. En 2014 la inmobiliaria realizó una  ampliación de capital por importe de 1.263 millones de euros para recapitalizar la compañía y crear un grupo referente en el sector patrimonialista de las cotizadas europeas con el apoyo a largo plazo de inversores de prestigio internacional, entre otras operaciones financieras.

La nueva estructura de capital permitió al grupo realizar las primeras adquisiciones de activos en 2015, así como reafirmar de propietario de edificios de oficinas Prime en París, Madrid y Barcelona.

En la actualidad, sus accionistas de referencia son el fondo soberano de Qatar (13,1%), el grupo colombiano Santo Domingo (6,8%), seguido del  magnate inglés Joseph Charles Lewis,  con el 4,9%s. Deutsche Bank posee el 2,5%, según datos de la CNMV.

El grupo Villar Mir redujo al 1,5% su participación en Colonial en el primer trimestre del año.