"Se ha vacunado a todo el inmobiliario español por lo que ocurre en Madrid"

Las socimis mantienen su tendencia al alza como elemento clave para el sector inmobiliario. Su papel como inversores, tenedores de activos y posibles financiadores de promociones residenciales han hecho que todos los grandes capitales fijen sus ojos en ellas. Es por eso que en el sector existe una cierta coincidencia en la necesidad de 'blindar' de cambios normativos y fiscales a este tipo de vehículos de inversión. 

De lo que se trata es de aportar una seguridad jurídica que en este momento está en jaque ante la reforma en torno a su tributación que podría traer consigo el nuevo Gobierno. En concreto, quieren gravar los beneficios no distribuidos en forma de dividendos. Algo que, a priori, no tendría mucho impacto, pero que las haría perder parte de su atractivo. 

"Es fácil atacar a las socimis como vehículo de inversión de ricos", señala Javier Hernández, socio de Derecho Tributario en Ashurst. Sin embargo, recuerda que este tipo de sociedades nacieron con patrimonios familiares, con inversores españoles y extranjeros y que, poco a poco, han ido dando entrada a todo tipo de inversores. Eso sí, reconoce que todavía es necesario hacer que "el minoritario" tenga cabida en ellas "y que éste dé el paso para comprar acciones en el MAB o Euronext”.

Así se puso de manifiesto en el III Foro Inmobiliario organizado por EL ESPAÑOL dedicado a las inversiones en el sector, socimis y vehículos de inversión, en el que también se puso de relieve la importancia que tiene no cambiar las leyes de un día para otro. En definitiva, que exista seguridad jurídica. 

Susana de Antonio, directora y representante en España de Euronext, justifica que en otros modelos, como el francés, “en todas las salidas a bolsa, el 10% de las acciones se destine al inversor particular”. De esta forma, las socimis se convierten en “una vía para atraer la inversión extranjera y del sector”.

Según De Antonio, “en el sector del Real Estate, el 50% son inversores europeos y hay mucho interés de inversores norteamericanos”. Euronext cuenta con "alrededor de 800 inversores institucionales”, explica.

Por otra parte, los expertos en el sector inmobiliario que han participado en el Foro organizado junto a ArmanexT, ST Sociedad de Tasación, Ashurst y Aguirre & Baeza, coinciden en que no hay una burbuja y que se han corregido errores del pasado. Sin embargo, solicitan un mayor atractivo de la inversión para reactivar la producción de vivienda que pueda satisfacer a la demanda.

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Sobre las socimis, “están aquí para quedarse”, asegura Lucía M. Aguirre de Cáceres, socia directora de Aguirre & Baeza. El motivo según Aguirre de Cáceres es que “apuestan por la transparencia en la gestión de activos inmobiliarios”. Algo que consiguen a través de su cotización en los mercados donde ArmanexT se convierte en “una figura obligada”.

Antonio Fernández, presidente de ArmanexT-Listing Sponsor para cotizar en EuronexT París y Lisboa y especialista en incorporar compañías a cotizar, en especial socimi y pymes explica que estas “pueden invertir en cualquier sistema multilateral de negociación”. Una vez los accionistas han decidido qué hacer y en qué mercado quieren cotizar, desde ArmanexT se encargan de “velar de forma severa para que se cumplan todos los requisitos del MAB, o en el caso de que se elija Euronext, colaborar para que la empresa cotice en París”.

Fernández cree que parte de la labor de los mercados es “popularizar las socimis” para que crezca el número de socimis cotizando, actualmente muy por debajo de las sicav. Jesús González Nieto, vicepresidente y director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) coincide en que “comercialmente” se ha hecho “poco trabajo”. Nieto señala que se debe “romper la convicción de que las socimis son únicamente un elemento de eficiencia fiscal”.

El vicepresidente y director gerente del Mercado Alternativo Bursátil considera que además de la “transparencia” que aportan los mercados a la socimi, éstas también deben considerar la “capacidad de financiarse”. “Hay que recordar que las socimis tienen un carácter colectivo, de lo contrario, ¿por qué están en la bolsa”, pregunta Nieto.

Retos de las socimis

Para Marta Herrero Arias, socia de Women in Real Estate, está en manos de BME hacer “pedagogía” sobre las socimis y añade que el principal reto es “la seguridad jurídica y que no se produzcan modificaciones legislativas de la noche a la mañana”. Herrero apunta que las socimis “se han consolidado como uno de los principales jugadores en el sector inmobiliario por la rentabilidad de los arrendamientos a corto plazo”.

En esta línea, desde ArmanexT, Antonio Fernández señala que “se está ampliando la zona geográfica de las socimis y están surgiendo nuevos tipos de activos como residencias de estudiantes y coworkings”. “Es fácil que la vida de cualquier ciudadano pase por una socimi: desde un hospital, pasando por la residencia de estudiantes, la vivienda y la residencia de ancianos”, ejemplifica.

Tendencias del sector inmobiliario

Los precios del alquiler, el acceso a la vivienda y si existe o no una nueva burbuja inmobiliaria son algunos de los temas de mayor actualidad en el sector inmobiliario. Sin embargo, los expertos consideran que no existe tal burbuja.

Aunque se han “corregido errores del pasado”, Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, cree que en materia de vivienda “se ha vacunado a todo el país por algo que está pasando en Madrid”. En este sentido, Fernández-Aceytuno ha puesto de ejemplo el sistema de vivienda pública del País Vasco, “uno de los mejores de Europa” ante la ley “urgente” de arrendamientos.

Según el responsable de ST Sociedad de Tasación, “la capacidad de pago no ha aumentado y el precio de la vivienda se ha multiplicado por tres en los últimos años”. Este, dice, es uno de los motivos para dar “una vuelta al acceso a la vivienda” o de lo contrario, “las métricas de ciclos anteriores no se van a poder aplicar al ciclo actual”.

Para Ismael Fernández Antón, socio director del departamento de Derecho Inmobiliario de Ashurst, “el mercado español de la vivienda no existe como tal, si no que hay diferentes mercados con diferentes ciclos”, un aspecto en el que coincide Fernández-Aceytuno.

En esta línea, el experto en derecho inmobiliario señala que son necesarias soluciones a largo plazo y “estudiar detalladamente las decisiones”, en lugar de “leyes urgentes”.

Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultores Inmobilarios (ACI) apunta a que otra de las asignaturas pendientes del mercado de la vivienda es el de las “experiencias”. Según Martí-Fluxá, “la gente pide experiencias en centros comerciales, en lo logístico y también en lo residencial”.

En cuanto al derecho a la vivienda y el acceso a ésta, Martí-Fluxá apuesta por el build to rent, es decir en apoyar la construcción de este tipo de vivienda que se destine al alquiler social. “El acceso a la vivienda es un derecho evidente que hay que resolver en los próximos años”, afirma.

Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobilarios de Madrid (Asprima) coincide con el presidente de la ACI y señala que “se ha producido una reducción brutal de la producción de este tipo de vivienda”, todo esto acompañado de un crecimiento en el “porcentaje de personas que no pueden acceder a una vivienda a precio de mercado”.

“En España, la vivienda de alquiler social ha sido iniciativa privada, pero venimos de unos años donde se nos ha demonizado”, critica Roca. En esta línea, la vicepresidenta de Asprima aboga por buscar una solución desde el sector inmobiliario porque “si lo dejamos en manos de decisión política va a ser muy difícil de solucionar”.

“Gobierne quien gobierne, estaremos cuatro años sin tener que presionar con medidas electoralistas”, concluye Roca.

El Foro de EL ESPAÑOL contó con la colaboración y difusión de ACI, APCEspaña, ASPRIMA y BME