La otra cara de los pisos nuevos en España: sus ventas caen un 15% en diciembre

Estrenar un piso representa uno de los grandes anhelos de aquellos que deciden dar el paso de comprar una casa. Por desgracia, esta operación se está convirtiendo en un imposible en España y muestra de ello es que la venta de este tipo de inmuebles cayó un 15,1% en diciembre.

La estadística que ha publicado el Consejo General del Notariado (CGN) este martes mostraba que la venta de pisos ha retrocedido un 3,8% el último mes de 2019, comparado con el mismo periodo de 2018.

Dentro de esta cifra preocupante, el CGN diferencia entre pisos libres de segunda mano y nuevos. Si bien el mercado de ocasión dejó un ligero descenso del 0,7% interanual, en el caso de aquellos de segunda mano se hundieron un 15,1%. Por su parte, las viviendas unifamiliares alcanzaron 11.944 operaciones de compraventa en diciembre. Esta cifra supone un incremento del 9,1% interanual.

Sube la vivienda nueva

Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa, considera que "la escasez de vivienda nueva en España ha llevado a que los precios se incrementen y que este tipo de vivienda no esté al alcance del ciudadano medio español".

De hecho, afirma que "la vivienda de segunda mano es la que está moviendo actualmente el mercado inmobiliario de venta". En el caso de la vivienda nueva, concluye Kardoudi, "es la que actualmente está subiendo con fuerza los precios principalmente por la falta de oferta en el parque de viviendas".

El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, apunta que "el mercado de obra nueva no es homogéneo; falta y se necesita oferta en algunas capitales mientras que en otras hay exceso de oferta y falta de demanda".

Fernando Encinar también apunta otro hecho más relacionado con la burocracia. "A este efecto hay que sumar retrasos en la terminación de obras y la lentitud en la concesión de licencias de primera ocupación que ha hecho que promociones en grandes ciudades como Madrid se haya retrasado la entrega de llaves a enero y febrero", indica.

Desde el punto de vista de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, "este descenso puede responder a diversos factores, como la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, con su consecuente impacto durante los meses centrales del año, así como a la tensión en los precios de la vivienda nueva en algunas zonas, que están desplazando parte de la demanda hacia la segunda mano".

Los precios, por las nubes

En el ámbito de los precios, el de los pisos nuevos subió un 7,2% interanual en diciembre de 2019 hasta 2.322 euros de media. En el caso de los de segunda mano, apenas registraron un incremento del 0,6% hasta 1.588 euros.

Por tanto, las estadísticas del Consejo General del Notariado corroboran las opiniones de los expertos consultados por EL ESPAÑOL. Los pisos nuevos, lógicamente, son más caros que los usados. Sin embargo, lo que llama la atención en diciembre es el ritmo de crecimiento en el caso de los inmuebles de segunda mano.

En el mercado global, el metro cuadrado de las viviendas compradas en diciembre alcanzó los 1.469 € de media. Este valor refleja un ligero aumento del 0,8% interanual, según la estadística del CGN. Se debió, según los notarios, tanto al ascenso del precio de las viviendas unifamiliares (0,8%) como al de los pisos (1,6%).

Más hipotecas por menor importe

El número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en diciembre fue de 37.173, lo que supone un aumento del 10,4% interanual (5,6% en la serie corregida de estacionalidad), de acuerdo a las estadísticas del CGN. Y los tipos en mínimos.

Fernando Encinar señala que "este crecimiento de dos dígitos es sin duda resultado del sprint que han dado los bancos al final de año con el propósito de paliar el parón provocado por la entrada en vigor de la ley hipotecaria". Eso sí, reconoce, "aunque durante 2020 el crecimiento será positivo, no es de esperar que mantenga este ritmo".

"Poco a poco -ahonda Ismael Kardoudi- la actividad hipotecaria se ha ido recuperando y muchas operaciones que se retrasaron los primeros meses (tras la aprobación de la Ley del crédito inmobiliario) se acabaron formalizando los siguientes meses".

La cuantía media de los préstamos hipotecarios fue de 188.480 euros, es decir, una caída del 5,6% interanual. En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 139.921 euros, suponiendo un decremento del 3,3% interanual, y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 223.092 euros (-12,2% interanual).

Sandra Daza quita hierro a estos números por comparar periodos mensuales. De hecho, explica, "si ponderamos los resultados de cada uno de los meses de 2019 respecto a su equivalente del ejercicio anterior, el resultado de la cuantía promedio de las hipotecas este año ha sido un 0,4% superior, reflejando un comportamiento muy estable".

Afirma que, por tanto, "el resultado de esa estabilización en la cuantía de las hipotecas puede estar compensándose con la reducción entre la relación préstamo-valor a lo largo del año, que según Banco de España ha pasado del 66,5% al 63,0%".

Este dato se explica por la tendencia que se está experimentando en el mercado de segunda mano en estos momentos, según el director de Estudio y Formación de Fotocasa. "El precio de la vivienda ha caído por primera vez en tres años y, en general, se está moderando o cayendo en grandes plazas", afirma Kardoudi.

Por su parte, el jefe de estudio de Idealista incide en que este descenso no significa que baje el precio de la vivienda ni que los bancos estén dando menos dinero. En este caso, explica Fernando Encinar, "al aumentar el volumen de operaciones se ha abierto también el rango de las mismas y al contar en el cómputo final con viviendas de un segmento más económico cae el precio medio de los préstamos".