El mundo cambia. En España, con la locura de precios que vivimos en las grandes ciudades, los salarios, la movilidad laboral y las diferentes necesidades en función de la edad, la promoción de vivienda trata de adaptarse a la nueva sociedad.

El mercado no es ajeno a todo lo que está ocurriendo en torno al sector inmobiliario español. Después de ver tras el estallido de la crisis urbanizaciones vacías o a medio construir repartidas por todo el territorio nacional, constructores arruinados y propietarios ahogados por hipotecas inasumibles, los promotores han aprendido a construir en función de los distintos tipos de demanda existente.

Arturo Díaz, director ejecutivo de la División Residencial y presidente de la oficina de Barcelona en Savills Aguirre Newman, explica que le resulta “apasionante lo que está pasando”. En gran medida, “porque supone pasar del modelo tradicional de construcción en el que se producían un número y tipo de viviendas en función de lo que la gente podía ganar a ahora donde el promotor se está fijando en las necesidades de la demanda”.

La relevancia actual de los llamados activos alternativos responde a varios factores. Según el punto de vista de Sandra Daza, directora general de Gesvalt, son tres: la escasez de oportunidades de inversión en activos tradicionales dentro del mercado español, el desequilibrio entre oferta y demanda en las grandes ciudades, y las causas demográficas.

Diccionario en mano, aparecen un buen número de modelos habitacionales en venta o alquiler con sus características propias y públicos objetivos particulares. En EL ESPAÑOL hemos recopilado los principales por si usted está interesado o simplemente aparecen en alguna conversación con su cuñado y no quiere sentir que está fuera de la actualidad.

Los nuevos modelos de vivienda

Todo nace desde las nuevas generaciones. Ahora muchos estudian fuera (en otra ciudad o incluso país), entran a trabajar con sueldos bajos que no les permiten (o no quieren) comprar una vivienda y el mercado laboral les puede llevar a viajar durante largos periodos de tiempo. Por tanto, sus demandas han cambiado en busca de flexibilidad, sociabilizar y compartir.

La opción para los que salen de la universidad es el coliving. Antonio Pan de Soraluce, Managing Director de Capital Markets en Colliers, explica que son “estancias pequeñas donde fundamentalmente compartes una estancia”. El inquilino tiene su cuarto de dormir con su baño, pero comparte la cocina y el salón. “Permite tener un precio muy atractivo, pero con una intensidad de compañerismo muy grande”, ahonda. Los contratos suelen ser a corto plazo, como un año.

El siguiente paso es el build to rent (construir para alquilar). Antonio Pan de Soraluce señala que “son pisos más pequeños que los normales (en torno a los 50-60 m2), mejor diseñados que para el alquiler, con superficies muy optimizadas y amenities (servicios, comodidades) muy potentes como piscina, pádel, coworking, etc.”. En definitiva, inmuebles “donde la gente puede aspirar a unas elevadas calidades de vida, con servicios muy altos y bien ubicadas que serían imposibles si tuvieras que comprarlos”.

Antonio Pan de Soraluce destaca que el build to rent es para “gente que está cambiando de casa cada dos o cuatro años en el rango de edad entre 25 y 40 años”. “Están dando sobre todo una solución a la gente desde que tiene su primer trabajo hasta que se estabiliza, pero también para gente divorciada y que necesita vivir sola en una vida más adulta”, añade.

Los nuevos modelos de vivienda están muy enfocados en los jóvenes y los mayores. En el caso de este segundo segmento de edad, cada vez hay más personas a partir de 55 años que gozan de buena salud y mucho tiempo para el ocio. El anglicismo creado para ellos es el senior housing o living.

“Es dar una solución a la gente que cada vez se encuentra mejor una vez que su actividad profesional no es tan potente y le das una solución de vivienda que no es una residencia de la tercera edad”, expone el directivo de Colliers. De hecho, Aedas Homes ya trabaja en este segmento.

Tanto Antonio Pan de Soraluce como Arturo Díaz dejan muy claro que no se trata de residencias de la tercera edad. “Es absolutamente residencial”, afirma el directivo de Savills Aguirre Newman. Se trata de comunidades para mantener una calidad de vida muy buena y servicios comunes como catering, limpieza, médico, teatro, etc.

Por su calidad de vida, España tiene un potencial enorme en senior housing. “Creemos que toda la costa mediterránea puede ser un sitio fundamental de senior housing para toda Europa, donde la gente por sus pensiones ve que los precios en España son muy asequibles y podrían asentarse aquí a partir de los 55 años”, afirma Antonio Pan de Soraluce.

Un caso singular para alquiler de profesionales es el corporate living. Da solución a empleados que cambian de ciudad o país por un proyecto laboral durante unos meses. Para las empresas el coste del hotel es muy caro y se trata de edificios preparados para ellos. Poco común todavía, el directivo de Colliers deja caer que "en España hay algún proyecto en marcha".

Podrían pensar que las personas entre 40 y 55 años no existen. Lógicamente, aquellos que vivan en familia con niños requieren unas viviendas más tradicionales, con más espacio e incluso patio (los más pudientes).

Antonio Díaz recuerda que “cambia un poco el paradigma de que alguien compre la casa para toda su vida, aunque es un modelo que lógicamente seguirá existiendo, pero crece la gente que entiende que a lo largo de su vida va a tener diferentes modelos de vivienda en función de sus necesidades”. “Es un complemento a los modelos de vivienda tradicional; no viene para romper nada”, concluye.

La visión del sector

Desde el punto de vista de la empresa, desde la promotora Stoneweg apuntan a que estos nuevos modelos suponen una oportunidad para diseñar y construir viviendas, residencias u oficinas diferenciales. "La mayoría de estos proyectos cuentan con zonas comunes de gran impacto, ya que son las áreas en las que compartir espacio y tiempo con el resto de vecinos o usuarios", apuntan.

Desde Metrovacesa exponen que estas nuevas formas de vivienda pueden “aportar un valor añadido y dar respuesta a las necesidades que demanda actualmente la sociedad y el mercado inmobiliario”.

En 2019, la compañía dirigida por Jorge Pérez de Leza ha llevado a cabo algunos proyectos en estos segmentos. Por ejemplo, la venta de 121 viviendas a Ares Management para su gestión en alquiler o la venta de un terreno en Madrid a Corestate para el desarrollo de un edificio de Business Apartments.

Esos nuevos modelos hay que venderlos y los profesionales también han de adaptarse. La Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) destaca que “han llegado para quedarse”. En cuanto al papel de las consultoras, ACI considera que “resulta fundamental, ya que cuentan con un conocimiento global de todos los actores del sector inmobiliario”.

Sin embargo, no todo es tan sencillo. Entre los principales inconvenientes, Stoneweg destaca “la rigidez de la legislación actual, que en muchos casos no permite o dificulta mucho el cambio de uso de suelo, impidiendo así el desarrollo de nuevos proyectos”.