Hipoteca fija o variable. Es el primer –y gran- dilema que se plantean los compradores de una vivienda. Sobre todo, en un entorno de tipos de interés en mínimos que ha provocado que el euríbor se mantenga en negativo desde febrero de 2016, para cerrar junio con una nueva caída de su media mensual hasta el -0,19%.
La ‘papeleta’ de los tipos al 0% ha provocado una avalancha comercial en los bancos para vender hipotecas a tipo fijo que, por lo general, cuentan con intereses más elevados a cambio de una mayor ‘seguridad’ para el cliente. De hecho, y según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de abril, el 42% de las hipotecas firmadas son ya a tipo fijo, con un crecimiento interanual del 6,7%.
La perspectiva es que esta tendencia se mantenga al alza con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, que favorece este tipo de préstamos al limitar las comisiones para cambiar de una hipoteca variable a otra fija, a pesar de que los tipos de interés de estos últimos son, de media, más elevados.
Incluso la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha atribuido la subida del precio medio de las hipotecas al mayor peso de los tipos fijos, frente a la opinión del Banco de España que apunta a que el sector ha encarecido estos préstamos desde que asume nuevos gastos, como el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). En concreto, los tipos fijos se sitúan actualmente en el 3,09% de media, frente al 2,30% de los variables.
PERFIL CONSERVADOR
La pregunta ahora es si, en un entorno en el que no se prevén subidas en los tipos de interés, al menos, hasta la segunda mitad de 2020, ¿de verdad conviene cambiar de una hipoteca variable a otra fija? Los expertos coinciden en que, por lo general, los tipos fijos son los más adecuados para los perfiles más conservadores, pues este tipo de préstamos no dependen de los ‘sustos’ al alza que pueda traer el euríbor en un futuro.
Pero lo primero que hay que tener en cuenta es el número de años que han pasado desde que se firmó el préstamo, ya que “la nueva regulación establece que pasar de una hipoteca variable a otra fija solo será gratis si han transcurrido tres años desde que se inició el contrato”, recuerdan los expertos.
Es decir, si el cliente firmó una hipoteca variable hace menos de tres años, resulta más atractivo esperar a que se cumpla el plazo para evitar pagar la comisión del 0,15% que la norma establece para la subrogación.
Del mismo modo, los expertos recuerdan que puede ser una buena oportunidad para cambiar a tipo fijo para aquellos compradores que contrataron sus préstamos “en los años más caros, cuando los diferenciales no bajaban del 3%”.
APROVECHAR LOS BUENOS PRECIOS
Simone Colombeli, director de hipotecas de iAhorro, considera que, si ya han pasado esos tres años, ahora es un buen momento para cambiar a un tipo fijo por la brutal competencia bancaria, que ha generado un escenario de intereses mucho más bajos que los de hace años, pese a las recientes subidas de precios registradas por algunas hipotecas. “Hoy encontramos varios préstamos fijos con intereses (TIN) por debajo del 2%”, indica desde la firma. Es el caso de la hipoteca fija de Bankinter, la del neobanco MyInvestor o la bonificada de Banco Sabadell.
Aunque la política monetaria del BCE hace prever que aún quedan años para ver un repunte significativo del euríbor, los expertos añaden que “con el indicador en negativo es previsible que en algún momento de la vida de la hipoteca este indicador suba y acabe afectando a los tipos variables y, cuando esto ocurra, las hipotecas fijas contratadas hoy mantendrán unos intereses muy competitivos”.
VALORAR LAS AMORTIZACIONES
Antes de cambiar de una hipoteca variable a una fija, los expertos también aconsejan valorar las posibles amortizaciones. A su juicio, el cambio de variable a fijo puede interesar a los clientes que no tengan capacidad de amortizar la hipoteca en el corto plazo.
Para aquellos que sí dispongan de ingresos o ahorros suficientes, recomiendan mantener la hipoteca variable contratada, “pues amortizar capital en los primeros años de vida del préstamo puede compensar parte de las futuras subidas de los tipos de interés”.
Para los nuevos compradores, y según un estudio elaborado por iAhorro en el que analiza la evolución del euríbor de los últimos 20 años, para una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, solo interesaría un tipo fijo si el tipo de interés en el fijo es inferior al 2,35%. En el caso de una hipoteca de 250.000 euros a 30 años, tendría que situarse por debajo del 3,1% para pagar menos en intereses que con una hipoteca variable, siempre si se repiten los datos del euríbor de las dos últimas décadas.