¿Cuánto cuesta cambiar de banco? La menor demanda de hipotecas activa la guerra de la subrogación

Guerra de tipos de interés y de bonificaciones para mantener el ritmo de producción en un momento de desaceleración del mercado hipotecario. Los bancos siguen inmersos en una batalla que desde el pasado mes de noviembre mantiene el precio medio de las hipotecas por debajo del 2,5%. En el último trimestre del año, la demanda de este tipo de préstamos registró su mayor caída desde 2013, según datos del Banco de España. 

En este escenario, las hipotecas a tipo variable con diferenciales por debajo del 1% son el pan de cada día en el sector... e incluso se pueden conseguir tipos fijos por debajo de ese nivel en las negociaciones ‘cara a cara’ con el banco. La batalla de las ofertas sigue su curso y la banca empieza a ver en la estrategia de subrogación una fórmula ideal para ganar cuota de mercado captando clientes procedentes de otras entidades. 

Es la estrategia que desde finales de 2018 sigue MyInvestor. El neobanco de Andbank se convirtió en la primera entidad española en ofrecer de forma abierta una agresiva campaña de subrogación asumiendo todos los gastos del proceso sin ningún tipo de producto vinculado, ni siquiera la domiciliación de nómina, ni comisiones de estudio, apertura o cancelación. Los intereses de sus préstamos también están entre los más competitivos del mercado para clientes con ingresos netos superiores a los 4.000 euros, con un tipo fijo a 15 años del 1,29% y uno variable a 25 años de euríbor más 0,89%, con un interés inicial del 1,19% el primer año.  

Hasta mediados de noviembre, MyInvestor había firmado 273 operaciones hipotecarias, de las que 101 fueron subrogaciones. “Hay una 300 pendientes de firma, de las que más de la mitad son subrogaciones”, indicaban entonces fuentes de la entidad. 

OFERTAS EN EL MERCADO

En la práctica, cualquier banco puede ofrecer a un cliente una subrogación por acreedor. Pero MyInvestor es la única que mantiene una estrategia activa en este sentido. Otras como Banco Santander o ING han entrado en esta 'guerra' incluyendo las hipotecas subrogadas en su catálogo. ING, de hecho, incluye un simulador de lo que se ahorraría el cliente cambiando su hipoteca al banco naranja, que actualmente ofrece préstamos variables desde euríbor más 0,99%, con un 1,99% TIN el primer año, y mixtos desde el 1,49% TIN los 10 primeros años para después pasar a euríbor más 0,99% domiciliando la nómina y contratando los seguros de hogar y de vida. 

Sin embargo, estas condiciones son exactamente iguales que las que la entidad mantiene para las hipotecas de nueva firma, sin que procedan de otros bancos. En este sentido, Bankia ha sido la última en sumarse a esta tendencia con el lanzamiento de un espacio en su web para ‘captar’ hipotecados de otras entidades. Al igual que en el caso del Santander o de ING, sus condiciones son similares a los de sus hipotecas en catálogo. 

CUIDADO CON LOS COSTES DEL CAMBIO

La TAE no es la única variable en la que los clientes deben fijarse a la hora de cambiar su préstamo de banco. Para empezar, los expertos de SelfBank recuerdan que la subrogación es más interesante durante los primeros años del préstamo, que es cuando por lo general se paga la mayor parte de los intereses. Pero también recuerdan que existen gastos derivados de la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario, como la nueva tasación de la vivienda.

Según la nueva Ley Inmobiliaria, este coste es el único que debe asumir el cliente a la hora de firmar una hipoteca. De hecho, la mayoría de entidades lo asumen en sus ofertas. Pero otras como Liberbank, Bankinter, Sabadell o Bankia dejan que sea el cliente quien pague, tal y como establece la norma. BBVA se ha sumado a este grupo recientemente retomando en enero un coste de tasación de 280 euros para sus hipotecas.

El cliente también tendrá que pagar al banco con el que mantenía la hipoteca la comisión de subrogación establecida en el contrato. Según los límites establecidos en la última Ley Hipotecaria, este coste no puede superar el 2% en el caso de las hipotecas variables o mixtas si el cambio se produce durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% en los siguientes. En los préstamos variables, el cliente tendrá que pagar una comisión máxima del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% los primeros cinco años. En el caso de cambiar de una hipoteca variable a otra fija, la norma establece una comisión por subrogación máxima del 0,15% durante los tres primeros años, que se elimina a partir de entonces. 

El banco con el que se firme la nueva hipoteca también puede cobrar una comisión de apertura y de estudio, que no suele superar el 1,5%. Algunas entidades imponen, además, una comisión por riesgo de tipos de interés, que no puede superar el 2% durante los 10 primeros años del préstamo y un 1,5% a partir del undécimo.